7月新貸量減63億 央行：房市降溫
* 2008-08-23
* 【黃琮淵／台北報導】
三二九檔期後，許多預售建案的「分戶貸款」接近尾聲，銀行承作房貸新戶規模，出現明顯衰退。央行昨日公布台銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等五大銀行，7月新承作房貸放款情況，被視作房市指標的購屋貸款，新貸量較6月減少約63億元，回到今年4月時水準，央行經研處副處長林宗耀坦承：「房市降溫」。
所謂「分戶貸款」，是指大型建案在交屋時，建商鼓勵購屋者跟有往來銀行承貸，由於屬整批房貸，只要地段好、建商信譽佳，貸款戶也有利率減碼優惠。換言之，在建案交屋後一至兩個月，因整批房貸進件，銀行新承作房貸量會快速增加，其中，尤以重點售屋檔期(如三二九）後特別明顯。
據央行統計，今年4月新承作房貸量為427億元，5至6月間因分戶貸款進件，新承作量快速增加，6月更逼近500億元大關。但隨著分戶貸款潮進入尾聲，銀行新貸量也回復正常，7月新承作量僅436億元，僅較4月時略高。
央行官員解釋，部分銀行存有房市反轉的疑慮，加上房貸水位偏高，紛紛調降房貸成數，或提高申貸門檻，導致房貸餘額下滑；至於央行升息引導放款利率走揚，「當然也是有可能」。不過，官員仍強調，這是單一月份數據，以此判斷房市前景並不客觀。
不過，銀行業者認為，房市卻已出現買氣消退現象，加上央行升息，也對房貸族申貸意願有一定程度影響。他說，有些階段式房貸，第一年的利率固定，但之後便轉換為指數型，隨銀行定存利率機動調整，如果在改機動計息後，房貸族認為負擔太大，就有可能轉貸至提供固定計息、低利的銀行，以減輕負擔。
銀行業者說，從統計中無法看出，哪些新承作房貸是買屋才新貸，或是由他行轉貸過來，但隨著利率持續走揚，轉貸的情況確實不少，而一些銀行為搶生意，不惜以低利吸引民眾轉貸，更加速房貸戶的移動。對此，林宗耀則認為，轉貸仍有鑑價、徵信、違約金等成本在，轉貸頻率未必會這麼高。
行庫主管表示，民眾購屋意願轉為保守，購屋需求缺乏足夠支撐，就從政府優惠房貸乏人問津，便可窺知一二，「房市降溫已是共識了吧」。在這種情況下，加上8月是農曆鬼月，新承作量可能跌破400億元，將觀察可能出現的房市泡沫化警訊。
http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Content/0,4518,9708230091+0+0+180043+0,00.html
柏南克暗示不升息
【聯合報╱國際中心／綜合22日外電報導】
2008.08.24 03:10 am
美國聯準會主席柏南克22日指出，美元走強、油價下跌以及經濟低迷不振，將有助於舒緩通貨膨脹壓力，暗示短期內不會升息，將維持利率不變。
柏南克在懷俄明州傑克森洞市的年度經濟會議上針對經濟及利率前景發表看法。他說，聯準會官員仍持續注意經濟與金融市場的風險，而且這種風險將使聯準會維持聯邦資金利率在「相對低水平」。
柏南克表示，近來商品價格下跌，美元日益穩定，如果這些發展不改變，加上目前成長速度可能減緩一段時間，將使通膨在今年稍晚和明年轉趨溫和。
不過，柏南克說，由於油價及大宗物資價格趨勢難料，通貨膨脹會如何發展仍極難料，可確定的是，聯準會將力求物價平穩。
柏南克針對金融危機指出，聯準會將擴大救援行動，動用緊急資金挹注金融體系，協助銀行業者脫離次級房貸困境，為此，將全盤檢視可運用的資金。
柏南克這席話雖暗示聯準會可望維持利率不變，卻也預留伏筆。他說，聯準會會密切觀察油價等足以影響通貨膨脹的因素，必要時將採取行動遏止通膨。
根據利率期貨走勢研判，聯準會9月16日召開下次決策會議時升息0.25%的機率只有14%，年底升息的機率則提高到38%。
海歸派 為林口房市添利多
【經濟日報╱康堃皇】
2008.08.24 02:45 am
遠雄林口豪宅案「大未來」，大坪數規劃，滿足海歸派企業主需求。
康堃皇／攝影
林口新市鎮規畫完善，有捷運、有綠地、交通又方便，具備一切房價上漲條件，近年來一直是建商的兵家必爭之地。特別是兩岸三通後，「海歸派」－台商、華僑與跨國企業主買家大增，為林口房市注入新動力。
遠雄房屋行銷副總張麗蓉表示，隨著民國102年機場捷運線完工，海內外華僑與商務人士移居林口逐年增加，特別是上半年的「鮭魚回流」，有許多台商便以林口作為出入往返兩岸三地的前哨站，再加上鄰近華亞科學園區與透過中山高17 分鐘連結內湖科學園區的雙重加持，更能突顯林口國際新市鎮的格局，以及有成為北縣首善之區的潛力。
張麗蓉指出，林口居民素質高，以「大未來」來說，有許多客戶皆是海歸派，由於嚮往國外開闊悠閒的居住品質，而選擇以30米寬棋盤式道路規劃的林口新市鎮。林口由於地處交通要道，再加上宜人的台地地形，適合商務人士、跨國企業主作為主要居住的地方，離塵不離城，高級住宅區聚落更將隨著遠雄大量釋出百坪豪宅而改變區域價值，將有更多旅外、台商會選擇離台北近而生活舒適便利的林口新市鎮作為台灣的居所。
遠雄企業團自2005年投入林口新市鎮開發「數位家庭造鎮計畫」，除推動台灣建築數位風潮，也帶動林口新市鎮房價行情。遠雄數位造鎮第十期「遠雄大未來」年初開案，便創下10億元銷售佳績，行情破每坪20萬元。
張麗蓉進一步指出，三年前林口以首購族為主要客層，而現有六成以上來自台北市的換屋族。三年前遠雄在林口推的第一個案子「未來城」北市客戶佔約四成，而現在北客已佔約六成。分析原因，客戶來林口置產，除投資外，更多是為了追求更好的生活品質。
「遠雄大未來」因應大台北、北北桃換屋客需求及滿足台商、跨國企業主的住宅空間規劃，採75—127坪大四房媲美信義區豪宅格局，吸引重視私人居家品質的中產階級、企業主家庭客層需求。
兩岸三地 房市比一比
【經濟日報╱高敏惠】
2008.08.24 02:45 am
2008年1－7月上海豪宅交易量，非但不受整體市場量能萎縮影響，反而逆勢大幅增加七成五。
（本報系資料照片）
根據台慶房產（上海台灣永慶房屋）資料顯示，以平均每人國民所得來看，香港是台灣的1.7倍，台灣是上海的1.8倍，香港國民所得遠高於台灣及上海。但房貸利率及貸款成數與年數來比較，香港貸款利率低、貸款成數高及年數都高於台灣及上海。
台慶房產副總經理陳史翎表示，低利優渥的貸款環境有助於香港房價不斷竄高，香港高樓型豪宅目前最高價位來到每坪569萬，再加上貸款成數高達九成至九成五，相對投資風險也高；而上海在國六條後，為了遏止房市投機炒作，對於一般民眾購買第二戶住宅者，貸款利率也上調到8.613%，貸款利率、成數與年數，相較於台灣及香港都相對安全，大面積高檔房的風險相對較低。
陳史翎分析，在兩岸三地中，上海除了貸款條件相對保守外，一般上海市民所得不高，且高檔樓盤多外籍人士所購置，價格較有支撐，居住品質與治安也都較好，高檔住宅在基地規模與綠地面積的規劃與配置都較為完善，且上海受政策因素影響，未來大面積高檔房供給量會越來越少，有興趣到上海購屋的民眾可多加參考。
在房價表現方面，陳史翎表示，香港一方面國際資金可自由進出，另一方面，香港的低利環境與高成數貸款，也助長豪宅價位不斷竄高，目前豪宅聚落都以面維多利亞港無敵海景為主，價位在兩岸三地中價位最高，以凱旋門為例，目前最高價位為每坪569萬台幣、Branksome Crest高樓成交單價也高達每坪552萬台幣、名門五座高樓層成交價也高達每坪534萬元。
相較於香港豪宅每坪500多萬的高檔行情，陳史翎說，上海與台北的豪宅價格相較之下便顯得平易近人，就目前已完工的豪宅來比較，上海高價位豪宅仍以浦西新天地及浦東小陸家嘴為主，主要景觀價值為黃浦江江景，最高每坪價位在200萬左右，就開發基地規模來比較，上海高檔豪宅產品基地面積較大，多在四、五千坪以上，綠化率也較高，綠地規劃較為完善，台北則受限於市中心大面積土地不多，較缺乏景觀視野的價值。
根據上海房地產交易中心與台慶房產統計，上海2008年1－7月住宅成交總量較去年同期大幅減少49.3%，整體市場交易量萎縮幅度將近五成，但豪宅市場交易量卻不降反升，根據統計，2008年1－7月每平方米2萬人民幣以上（折合台幣約每坪29萬）總成交戶數為7,366戶，較去年同期的4,205戶，非但不受整體市場量能萎縮影響，反而逆勢大幅增加七成五。
兩岸三地中，香港豪宅在低利貸款環境及國際資金支撐下，風險相對偏高，上海及台北則相對安全，且上海高檔樓盤多外籍人士所購置，居住品質與治安也都較好，在基地規模與綠地面積的規劃與配置都較為完善。此外，上海受政策因素影響，未來大面積高檔房供給量將越來越少。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4486552.shtml
「捷」出住宅 易漲難跌
時報 更新日期:2008/08/24 08:09 【工商時報 馬婉珍／台北報導】
捷運的開通，拉近了行的距離，更因此成為購屋主流。根據房仲業者的統計，捷運概念住宅，不畏市場盤整，近1年來，房價相對抗跌，甚至是興建中的捷運也一樣有撐，除了新莊線周邊稍跌2.37％，其餘皆漲，又以內湖線漲幅近兩成居冠。
永慶房仲集團總經理葉凌棋表示，儘管今年房市在5月總統大選過後，交易量能開始走下坡，但是，捷運概念住宅卻相對抗跌。尤其是進入倒數階段的內湖捷運線，即將在明年6月通車營運，再加上大內科計畫的拓展下，企業總部及高科技廠商陸續進駐，對於內湖地區的整體房市，帶來提振作用。
南港線永春站漲幅達110%
就內湖捷運線各站來看，大直站周邊以臨河景觀豪宅為主，房價最高，近內科周邊的住宅，則以港墘、文德、葫洲三個捷運站及內科周邊四、五期重劃區，屬於高科技員工偏愛的購屋區域。
東森房屋行銷企劃處張漢超指出，每日平均約100萬人次搭乘捷運，對於購屋人來說，購屋置產追著交通建設走，已是選擇理想好宅的必備條件之一。
台灣房屋不動產研究室統計，兩年來，各捷運線站周邊的房價抗跌性強，以新成屋而言，漲幅最高達到110％的是南港線的永春站。台灣房屋首席總經理彭培業指出，永春站比鄰信義計劃區等高價住宅區，附近有百貨商圈、傳統市場等，從站口向外的聯絡道路很多，造就充足的生活機能，是漲幅居冠的主因。
松山、信義線周邊皆出色
而儘管房市景氣趨緩，但房仲業者統計，目前興建中的捷運線周邊房市，至少都有一定程度的漲幅，可見捷運所帶來的便利性，確實能支撐房價。
尤其是貫穿市中心精華地段的松山線，有不錯的表現，松山線貫穿像是松江路、南京東路、市立體育場、南京三民等站，幾乎都是以小巨蛋、百貨商場及辦公商圈為主的重要商業區，房價也隨松山線動工而提升，目前漲幅在一成左右。
而信義線從東門站開始，通過大安森林公園、大安、安和路及象山站，附近豪宅聚落及信義計畫區商業機能早已成形，但是由於信義線預計在2012年通車，距離通車時間大約還有4年到5年的光景，使得這一年半來，僅上揚7.09％。
中和是北縣房市賣座冠軍
至於台北縣方面，信義房屋也觀察，近年來的北縣房市發展，與捷運息息相關，最賣座的前三名是中和市、三重市與新莊市，可以看出，捷運路線的通車與興建，成為影響區域房市賣座排行的關鍵。
以賣座最佳的中和市而言，捷運交通網絡便利及外溢效應發酵，造就中和市登上北縣房市賣座冠軍，而除了具備捷運之便，四號公園、中央圖書分館、大型購物中心的設立，都讓中和生活機能更為便利。
尤其中和地區近年來房價水準上漲的情況，並不像板橋、新店那麼明顯，不論外來或當地購屋族，很容易找到適合自己預算的住宅產品，成交量居北縣各區之冠。
購屋要避開高架捷運兩旁
彭培業建議，選購捷運住宅，仍應避開高架捷運兩旁，不僅是景觀受阻，居住品質也會受到噪音干擾，而選擇就業機會龐大的捷運站周邊，也能因就業人口眾多而帶動生活機能，讓房價更有支撐力道。
東森房屋業務部副總經理王選海也提醒，選擇「人潮」進出，而非「車潮」進出的區段周邊產品，較為有利。人潮進出的地方，聚集的是人氣，也較具有商機與增值性；而反觀橋樑兩端、快速道路出口、高速公路交流道等，因車來車往，反而沒有可以讓人走路的地方，想要凝聚人氣較難，房價保值性不如人潮進出的地方好。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080824/57/14pio.html
全球景氣復甦 明年過後
國際機構認為，二○○九年全球經濟成長率仍將低於今年，世界景氣要等到明年、才可望逐漸復甦。圖為美國紐約市街景。（記者王孟倫攝）
記者王孟倫／專題報導
受到全球景氣衰退與美國次貸風暴影響，今年以來，國際金融市場動盪不安、各國股市更連鎖下跌。全球景氣是否將在今年落底？包括ＩＭＦ（國際貨幣基金）、ＥＩＵ（經濟學人）等國際機構均認為，二○○九年全球經濟成長率仍將低於今年，世界景氣要等到明年之後才可望逐漸復甦。
近來，無論是台股或海外基金，投資人多數都是慘賠套牢，眼見股價或基金淨值持續滑落，許多人都在問，目前是否已經是低點了？全球景氣是否已經落底？
根據ＩＭＦ最新報告指出，雖然今年上半年，美歐等先進國家經濟表現，並沒有較預期來得差，但受到企業與消費信心持續低迷、工業生產指數呈現衰退，加上新興國家經濟體也有商業活動走弱跡象，預估今年下半年全球經濟表現，將進一步呈現減緩。
根據ＩＭＦ預估，今年全球經濟成長率將減緩至四．一％，低於去年的四．九％水準；展望明年，由於信貸緊縮將持續影響到民間消費，市場信心依然脆弱，二○○九年全球經濟成長表現不會高於今年、預估為三．九％。換言之，「世界景氣的落底並非在今年，至少還要等到明年之後」。
另一家國際機構ＥＩＵ（經濟學人）也同樣預估，明年全球經濟成長率將低於今年，今年成長率為三．八％，二○○九年則是三．七％。在世界兩大經濟體方面，美國今、明年的經濟成長率分別為一．二％、一．一％，歐元區則為一．六％、一．五％。
ＥＩＵ指出，除美國與歐洲的信貸緊縮危機外，原物料及國際原油價格上漲所造成的通貨膨脹壓力，亦侵蝕著企業競爭力、削弱消費者購買力，使許多國家的發展前景蒙上陰影，特別是亞洲新興國家、中東及東歐地區，將面臨嚴重的經濟成長減弱威脅。
http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/aug/24/today-e2.htm
柏南克︰通膨兩年內趨緩
〔編譯羅倩宜／綜合外電報導〕美國聯準會主席柏南克認為通膨將於今明兩年趨緩，投資大師巴菲特也看好美股表現，兩位重量級人士上週五的評論帶動美股走升，惟對整體經濟復甦，兩人皆持保留。
聯準會主席柏南克二十二日出席研討會致詞時坦承，現階段的金融危機和經濟環境是他「有記憶以來」最為嚴峻的情況之一，尤其是金融風暴對廣泛經濟面的影響近期內不斷浮現，造成經濟活動疲軟、失業人口上升。
不過，對於油價與商品價格走跌，柏南克表示樂見，並認為通膨雖仍充滿不確定性，但預料將在今明兩年趨緩。市場因此解讀，聯準會在九月十六日下次會議中，甚至在年底之前，都不會調升利率。
投資大師巴菲特同日接受ＣＮＢＣ電視台訪問時表示，美國經濟在二○○九年之前不會改善，未來五個月甚至還會更糟。不過他認為目前股市表現較一年前「更具吸引力」，美股三大指數在上週五應聲上揚。
巴菲特談到信用緊縮和房市危機，認為未來還有更多銀行會倒閉，尤其是在房地產泡沫化最嚴重地區。大師曾將次貸危機暴露出產業問題比喻成：「海水退潮，誰在裸泳看得一清二楚，結果發現，原來華爾街是天體營海灘。」
至於兩大聯邦房貸機構，他預言政府最後會介入，因為「二房所需的金援太過龐大，這樣的規模不可能來自私人企業」。屆時二房股東的投資都將有去無回。
巴菲特同時表示，目前的經濟困境其實創造了投資機會，他自己都在積極找尋適當的投資標的。