坐擁北市千萬屋 不算有錢人
更新日期:2008/08/25 04:32 李國煌／台北報導
北市買屋人選購的房子，房價高低差異明顯，依據信義房屋統計，台北市中古屋市場，平均一戶成交價在1100萬以上，以房價而言，北市擁有一戶1000萬的房子，或者是選購千萬元的房子，都不算是有錢人。
信義房屋經理蘇啟榮說，台北市的房子，以成交總價區分，從一戶3000萬以上的房子，一直到一戶500多萬的房子，各色各樣、通通都有。
依據信義房屋最新統計，今年以來，信義房屋仲介成交的北市中古屋，平均每戶成交價在1100萬元左右，在各式購屋人當中，10％的購屋人，選擇總價3000萬以上的房子。
這一個層級的購屋人，所購買的房子，平均一戶都在60坪左右，平均單價在56萬元一帶，另外，也有不少購屋人選擇的房子，總價落在1500萬元到3000萬元。
蘇啟榮說，整體而言，如果以房子的成交總價來看，區分上下2個層級，中間的價位大約是1100萬元，也就是50％的購屋客戶，選擇1100萬元以上的房子，50％的客戶選擇總價在1100萬以下的房子。
依據這項成交統計來看，台北市各個家庭當中，民眾擁有的房屋總價，如果是在1100萬元以下，等於是落在下一層，以房價而言，在北市擁有一戶1000萬的房子，都不算是有錢人。
台北富邦銀協理蔡孟娟指出，其實，要買一戶千萬元的房子，並不容易，自備款3成計算，就有儲備300萬元，光是儲存這筆錢，就要一段很長的期間，同時，搭配合適的儲備計畫。
住商不動產主任徐佳馨指出，以月薪6萬元來算，一個月存4萬、一年存48萬元，也要將近6年的時光，才能存到300萬元，而且，存足自備款之後，還要揹負700萬元的貸款。
每個月本息一起攤還，還必須支付3萬多元的貸款，對大多數上班族而言，壓力不小。
社會人士形形色色，蘇啟榮說，高總價住宅的買方，大多是企業老闆、大型企業的層主管，以及高收入的專業人士，例如，自行執業的醫師、律師、會計師。這一類購屋客戶，都不是靠薪水購屋，購買一戶3000萬房子的客層中，幾乎沒有一般上班族。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080825/4/14qn6.html
【郭及天╱台北報導】雖然現在房地產投資降溫，但陳建樺認為，投資房地產須走專業化，「創造附加價值」是獲利的不二法門。例如透過陽台未登記權狀的老公寓補登、頂樓加蓋公寓隔間、公寓1樓前院改為車庫、分割門牌縮小坪數、買整棟華廈將公設坪數重新分配至1樓，每種都讓他有不錯獲利。
創造價值
陳建樺認為：「相較於大樓產品單純裝修後轉售來賺價差，投資公寓的方式較多元。」較普遍的是買搭好鐵皮的頂樓公寓，再隔成套房出租。陳建樺曾以370萬元買永和景平路頂樓公寓，頂樓隔成套房出租，每間套房每月能收租6000元，足夠支付房貸開銷，樓下自住、樓上出租，很吸引有投資需求的自住客，最後開價450萬元，1個多月就賣掉。
重新隔間提高單價
「其實，還有個重要訣竅，就是台北郊區很多老舊公寓，陽台都未計入權狀面積，補登後等於創造新的附加價值。」以這個案例來說，權狀坪數從18.3坪變成21.7萬元，多出了3坪的權狀面積，等於多出50~60萬元的售價，陳建樺表示，陽台補登權狀通常須公告1個月，且補登費用有無使用執照的差別不小，如果有使用執照約需要1~1.2萬元的費用，但如果無法申請使照，請代書補登每坪成本約2萬元。
陳建樺表示，現在投資客必須走向專業化，但創造附加價值方法不少，由於買方是以總價設定預算，例如將15坪原本1房的公寓重新隔間成2房，20來坪的2房公寓隔成3房，這樣就容易變得好賣，又如分割門牌後可將原本40坪的房屋分成2間20坪的單位銷售，不但更容易找到更多組買方，有助於提高單價。
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永和4號公園旁是陳建樺眼中極佳的地段，不少投資客都在此投資，新成屋大樓多漲至每坪30萬元以上。
1樓前院規劃車庫
陳建樺也曾買公寓1樓，將原本不能停車的前院規劃成車庫，原本以900萬元買下的房屋，轉售有3成以上利潤。他說，公寓2樓以上是單價市場，但1樓是總價市場，在雙和地區公寓1樓只要總價1200~1500萬元都很好賣，因1樓原本的條件、原門口是否有劃紅線，都會影響能否重新規劃車庫。
「有次買下整棟6樓電梯華廈，堪稱投資代表作。」這棟原本地主建的華廈，公設比高到近40%，陳建樺以4000萬元買下後，將原本樓上公設透過行政作業，將公設的坪數重新分配調整至1樓，原本每戶33坪權狀坪數變成28坪，但公設比高的問題迎刃而解，且公設比降低更符合市場需求，這棟華廈後來賣到近7000萬元。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080825&Article_ID=30890018&ArtCatID=876
包括柏南克的老師費雪（Stanley Fisher）在內的央行官員與經濟學家，23日在聯邦準備理事會（Fed）年會上，一致對美國經濟表達憂慮，認為這場金融危機離結束還早得很。
以色列銀行（央行）總裁費雪23日在會議閉幕演講時說：「依照發言來看，這裡大多數人都認為金融危機仍未結束，也尚未進入結束的階段。」聯準會每年在懷俄明州傑克森洞這個度假盛地召開年會，本屆有40多國的央行官員與經濟學者出席。
費雪是聯準會主席柏南克的博士論文指導教授，是柏南克1970年代在麻省理工學院的老師。柏南克22日在開幕式上坦承，去年次級房貸引爆的金融危機尚未平息，而且正衝擊經濟，造成失業率上升。
哈佛大學經濟學家費德斯坦（Martin Feldstein）受訪時說，美國房市可能落入不斷跌價的惡性循環，更多房屋遭到銀行拍賣，使房價進一步下滑，而房價下滑又會使更多屋主放棄繳款，把房屋留給銀行拍賣。
費德斯坦先前在國家經濟研究局（NBER）負責判定美國景氣是否陷入衰退。與會者多半認為，美國經濟在今年下半年將陷入停滯，而且經濟疲軟的時間可能拖得更久。費德斯坦說，由於一些產業上季的財報表現突出，目前的股價仍未反映未來的經濟風險。
費雪說，由於房貸風暴已明顯影響到實體經濟，「有些人擔憂金融系統的其他部分也會出問題」。
費雪指出許多人其實早已預警這場危機，他特別提到紐約大學經濟學教授羅比尼（Nouriel Roubini），說他的危機預測只是早了一年半。
此外，英格蘭銀行（央行）前決策官員畢特（Willem Buiter）發表的論文則在會中引起激辯論。畢特認為，美國聯準會過度在意華爾街金融圈的看法，這種「高度扭曲」的觀點「既不健康，也非常危險」。
即將退休的現任聯準會理事米許金（Frederic Mishkin）強烈反駁說，畢特的論文「無的放矢」；聯準會前副主席布林德（Alan Blinder）也對畢特的分析不敢苟同。費雪說，大家你來我往互不相讓，現場可能需要滅火器才能冷卻這場辯論。
去年召開傑克森洞會議時，聯準會的基準利率是5.25%，一年後已急速降至2%；相較之下，歐洲央行的利率反從4%調升至4.25%。畢特認為，聯準會的過度反應提高了日後的通膨壓力，對銀行的援助也過於慷慨。
http://udn.com/NEWS/WORLD/WOR2/4488055.shtml