北市房價所得比 上探11倍
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.08.26 02:43 am
國土規劃及不動產資訊中心今（26）日將公布第二季住宅需求動向季報，由於房價持續高漲、薪資原地踏步，2008年北市「房價所得比」可望達到11倍，超越去年的10.63倍，刷新歷史紀錄。
行政院主計處22日發布去年家庭收支調查，國內新貧族及新富族都有增加的趨勢，也反映在國內房地產市場上。以主計處調查的家庭可支配所得五等分位組區分，最低所得者年可支配所得為31.2萬元，最高所得者為186.7萬元。
若兩者想在台北市區要買一戶三房總價1,368萬元的住家，最低所得者要不吃不喝近43年才可能圓夢，最高所得組則只要七年多，兩者相差了36年。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，根據主計處最新的調查及各地區房價，去年台北市「房價所得比」已到10.6倍，民眾買一戶三房兩廳標準住家，要十年半不吃不喝才買得起，創近七年來新高，比2001年時增加近五年時間。
在北中南主要都會區中，除台北市房價漲幅最大，造成房價所得比偏高外，台北縣去年房價所得比也明顯大增。去年北縣家庭可支配所得只有84.6萬元，是近七年最低，比2006年的93萬元還少，以致北縣去年房價所得比拉高到近8.2倍，也創近七年新高。
而高雄市去年家庭可支配所得達98萬元，每戶平均房價約343.5萬元，民眾只要三年半不吃不喝就可在高雄置產。張欣民認為，高鐵及高捷通車後，加上鴻海等企業陸續投資高雄所創造的就業機會，目前高雄房價及房價所得比偏低，未來應還有漲升空間。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4489549.shtml
台北五捷運線 延後一年通車
【經濟日報╱記者何孟奎／台北報導】 2008.08.26 02:55 am
行政院經建會昨（25）日通過台北都會區第二階段捷運通車時期程調整案，包括新莊線、蘆洲支線、內湖線、信義線與松山線五大路線，將全面延後一年通車，只有南港線東延段可如期於今年底通車。
原物料價格高漲，捷運工程發包不順利，經建會昨天舉行委員會議，通過台北市政府提報「台北都會區大眾捷運系統內湖線、南港線東延段、新莊線暨蘆洲支線、信義線及松山線通車時程調整或訂定」一案，同意依台北市政府實際工程進度，重新訂定營運通車時程。
經建會表示，1996年台北市第一條捷運（木柵線）通車以來，目前共有八條營運路線，完工路線共計有76.6公里、69 站，成為「米字型」的聯外幅射型路網結構。
第二階段捷運網路包括南港線東延段、內湖線、新莊線、蘆洲支線、信義線、松山線等六條路線，從2002年陸續開工以來，已經歷時超過五年，由於各自遭遇諸多不利因素，使工程進度不斷受到拖延。
經建會指出，例如新莊線因新莊機廠工程用地，受樂生療養院院區遷建遭遇民眾抗爭；以及因順應民眾民生便利需要，內湖線增設第二出入口，信義線車站出入口整併或移設等。
經建會表示，除南港東沿線，其餘路線的通車時程均往後延一年，蘆洲支線至新莊線的忠孝新生站，延至2010年底；新莊線忠孝新生站經東門至古亭站，預定2011年6月通車；新莊線迴龍站至台北橋站至大橋國小，至2013年2月通車。
此外，內湖線、信義線與松山線的完工營運期程，分別延至2009年6月、2012年12月以及2013年12月。
北市購屋 最低所得族要43年
【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.08.26 02:43 am
在房價高不可攀的台北市想要買一間房子，可支配所得最高的族群不吃不喝7年就能圓夢；但可支配所得最低的一群，卻要用掉半輩子，花上43年才買得起相同的房子。
以主計處最新調查家庭可支配所得結果，全國家庭的年所得分成五等分，最低所得者每年可支配所得是31.2萬元，最高所得者則是186.7萬元。想在台北市區內買一間35坪、3房的中古屋，依照目前台北市平均房價得要1,368萬元，可支配所得最高和最低族群能實現這個買房子的夢想，相差達36年。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，除了金字塔頂端高所得者外，購屋者負擔一年比一年吃力。根據主計處最新的調查及各地區房價來看，去年台北市房價所得比來到10.6倍，得10年半不吃不喝才買得起，創下近7年來的新高；和2001年相比，又得再多花近5年的時間。中產階級也無力在北市置產，只能逃離台北市。
但往台北縣移動也不是真的就能鬆一口氣，台北縣去年房價所得比明顯大增，除了房價上漲外，去年台北縣家庭可支配所得不增反減，根據主計處調查，去年台北縣家庭可支配所得是近7年最低，只有84.6萬元，讓北縣去年的房價所得比一下子拉高到近8.2倍。
把買35坪3房中古房子的夢想移到台北縣，對於可支配所得最低的族群來說，也得要22年才能圓夢。
在北中南的都會區裡，可能選擇在高雄買房子最輕鬆，去年高雄市家庭可支配所得達98萬元，而平均房價約343.5萬元，因此民眾只要3年半不吃不喝就可在高雄置產，以可支配所得最低的族群來看，則要忍上11年。
七月工業生產全面轉弱，建築工程、汽車業最慘
更新日期:2008/08/25 19:35
往年七、八月都是用電高峰，但今年用電卻不增反減，因為工業生產全部轉弱！七月份的「工業生產指數」年增率，創一年半來新低！五大工業只有製造成微幅成長，但也是一年半來新低；個別產業以汽車零件、以及建築工程減少兩成多最差。經濟部預估，今年汽車銷售，本土加進口頂多二十八萬輛，只有三年前的一半。（張雅惠報導）
經濟部公佈七月份工業生產指數，比去年同期增加百分之一點一，創一年半來的單月新低，而今年一到五月的增幅都超過百分之九。五大工業只有製造業微幅增加百分之二點二五，但也創一年半來新低，只有資訊電子增加，其他三項包括金屬機械、化學、民生工業全部衰退；製造業之外的其他四大工業包括礦業土石開採、電力燃氣供應、用水供應、以及建築工程也都全部衰退。
經濟部統計長黃吉實說，各行各業七月份的用電量只有一百零六億多度，比去年同期減少百分之八點二三，生產面轉弱，今年暑假已經沒再聽說要限電，各別產業當中，以建築工程衰退兩成七、汽車業衰退兩成四最多。
「汽車到八月的銷售水準，大約只有十五、十六萬部左右，包括進口和國產的部分，像九十四年，整個銷售水準達到五十多萬部，去年也有三十二萬部，前年達到三十六萬部，所以，可以說是大幅度下滑的現象，今年連進口的部分，頂多大概只有二十八萬部的水準」
經濟部也發現，建築工程業的生產指數，以桃園地區的降幅最大。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080825/1/14s4y.html
台經院七月景氣調查 製造業對未來景氣悲觀
〔記者王孟倫、曾慧雯／台北報導〕台灣經濟研究院昨天公布七月景氣動向調查，國內製造業廠商看壞未來半年景氣比率，從六月份的二十五．四％，上升到二十七．八％；台經院表示，主要受到全球景氣成長趨緩、北美市場消費不振、原物料價格仍居高不下的影響，讓廠商仍抱持悲觀態度。
中國訂單金額年增率剩1.73％
此外，今年七月份外銷訂單亮紅燈，金額僅三一三．六億美元，五．五二％的外銷訂單年增率，創下ＳＡＲＳ疫情過後、二○○三年五月以來的新低，而接自中國（含香港）的訂單金額年增率也從兩位數成長，跌到僅剩一．七三％；七月份工業生產也表現低迷，製造業的四類產業中，僅資訊電子工業呈正成長。
台經院景氣預測中心主任陳淼表示，根據調查，國內製造業廠商對七月景氣看法較六月樂觀，看好比率上升四．六個百分點，看壞比率則下滑十一．六個百分點；不過，「廠商雖對七月景氣持樂觀態度，但卻未能延續至未來半年」。
看好景氣廠商 大幅下滑
陳淼指出，「看好」未來半年景氣的製造業廠商，由六月份的三十三．三％，大幅下滑到二十八．九％；而「看壞」未來半年景氣的比率則明顯攀升，從二十五．四％，上揚至二十七．八％；至於認為景氣「持平」者，比率從四十一．三％增加到四十三．三％。
分析製造業廠商看壞未來半年景氣原因，陳淼說，主要還是擔心，美國和歐元區景氣無法好轉，會影響旺季訂單，再加上原物料價格高漲影響獲利。
以往外銷訂單每年都有成長四百至六百億美元的潛力，但今年是否成長力道依舊？經濟部統計長黃吉實保守表示，「仍要再觀察」、「出口可能還是不太樂觀」。而外銷訂單受查廠商預期八月份接單狀況也顯示，「預期增加」較「預期減少」者低七．四四個百分點，今年第三季表現恐較上半年下滑，業者無奈表示，就連傳統電子業旺季也出現「旺季不旺」的情形。
http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/aug/26/today-e2.htm
二房國有化 倒數計時
信用危機未除，繼續困擾華爾街走勢，美股週一早盤大跌二一○點，或一．八四％，報一一四一七點，投資人似已完全遺忘了美國七月成屋銷售量創下五個月新高，優於分析師預期的利多消息。圖為交易員面對美股大跌走勢，愁眉不展。（彭博）
〔編譯盧永山／綜合外電報導〕穆迪信評日前大幅調降美國兩大房貸機構房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）優先股的信用評等五級，使兩業者的籌資成本愈來愈高，美國政府被迫出手救援、收歸國有進入倒數計時。
房利美和房地美上周股價繼續重挫，並跌到二十年來最低，今年以來的跌幅更逾九十％，兩業者特別股的殖利率已上漲逾一倍，因市場預期美國財長保羅森可能透過收購特別股，對兩業者挹注龐大資金，使特別股變得一文不值。
紐約債券研究公司CreditSights分析師霍夫曼表示：「只要美國財政部可能展開救援，投資人就不願投資兩業者。」
房地美最近接觸很多潛在的投資人，包括德州太平洋集團、ＫＫＲ、凱雷和黑石集團，但這些私募基金都表示，在美國財政部的救援方案明朗之前，不會投資兩業者。
2008/08/25
房市也吹Ｍ型化／市況低迷... 北市豪宅 每坪高喊75萬
工商時報 D4/理財百寶箱【李國煌／台北報導】
儘管全球經濟走緩、股市挫低，整體房市行情不振，不過北市豪宅 身價不墜，依據永慶房屋統計，總價6000萬以上的房子，第三季平均 成交單價仍然超過75萬元，身價不墜。
信義房屋經理蘇啟榮說，房市Ｍ型化，高低兩端差距愈來愈明顯， 富人階層自成一個世界，根本不受影響。
依據永慶房屋統計，總價6000萬元以上的豪宅，第三季成交單價居 高不下，每坪成交單價都維持在75萬元以上，和第二季相比，一坪僅 小跌8000元。
信義房屋的資料也顯示，北市總價愈高的房子，行情愈有支撐，以 總價3000萬以上的房子而言，7月分，每坪成交單價持續向60萬元邁 進，近3個月的成交單價，一路上升。
其實，觀察大環境的景況，5月、6月、7月這段期間，全球股市大 跌、通膨高脹、房市看似一片飄搖，行情也呈現拉回的跡象。
不過，從永慶房屋、信義房屋的成交資料來看，位處房市價格頂端 的豪宅，買方都是身家豐厚的人士，經濟大環境不佳，對這個層級的 房市買家，幾乎沒有影響。
永慶房屋協理葉國華說，大戶人家還是很有錢，收入依然很高，對 有錢人而言，不只是要買房子，更要買「好房子」。
目前，台北市的房屋總戶數，大約80萬戶，依據永慶房屋調查，其 中，總價6000萬以上的豪宅大樓，總計80多棟，總戶數不到6000戶， 所佔比重不到1％。
整體房市中，各類房產商品區隔，愈來愈明顯，豪宅市場已自成一 個世界，在買方需求大的情況下，豪宅行情居高不下。
反觀總價800萬、900萬的老公寓、舊大樓，由於買方收入相對偏低 ，經濟能力相對不足，這3個月以來，成交價格明顯走跌，依據永慶 房屋統計，北市老公寓，一坪跌掉近4萬元。
針對北市高檔住宅，葉國華指出，除了價格高掛金字塔頂端、單價 高，一戶6000萬、8000萬，總價也高之外，還要具有多項條件。
蘇啟榮說，北市豪宅至少具備三大條件，一、地段佳、位處精華路 段，二、坪數大、一戶至少80坪以上，三、建材規畫佳，並不是佔地 寬廣、坪數大到嚇人的房子，就算豪宅。
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=11747
張小姐在證券公司任職，除了薪水的基本收入，平常也靠投資來加速累積財富。她在台北市信義區買了個小套房自住，原本打算趁著房價上漲的趨勢，兩年後小賺一筆轉手賣掉，然後在同一個社區裡換更大的房子。但最近股市不好、套房又因為銀根緊縮變得很難賣，房貸利率愈來愈高，她不但開始縮衣節食，連換屋計劃也得往後延。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮
連地段相當好的信義區套房，都面臨了難賣的命運，更何況一向是套房市場大本營的台北市中山區。走進中山區一些知名的房仲公司詢問套房案件，有可能會碰到軟釘子；住商不動產總經理室專案主任徐佳馨說：「套房現在幾乎是票房毒藥，很難向銀行貸款，有些店頭已經不接套房案件了。」
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15坪以下的套房貸款不易，只有渣打、台北富邦等銀行還願意放款。資料室
15坪以下難貸款
根據住展房屋網的統計，2003至2007年，台北市、縣的套房推案戶數分別為1萬6257戶及4556戶，佔總推案量的28.35%及2.86%。也就是說，最近5年台北市的新推案裡，每100間就有28間是套房；以往年的經驗推估，至少有5成是投資客，有些個案的投資客比例甚至高達8成。
永勝租屋總經理徐銘達說，銀行緊縮銀根的「緊箍咒」，自去年開始便一直緊緊地戴在套房市場的頭上，而且還愈來愈緊，受影響最大的，不是自住客，而是投資客。他說：「自住客買房子，本來就會準備多一點資金再進場，但投資客不是啊，他是用低自備款、高額度房貸的財務槓桿去操作，銀根一縮，他怎麼玩？」
中信房屋特約代書柯玉秋指出，與其問現在有哪些銀行沒有提供套房貸款，不如問「哪些銀行還有提供」比較快。如果是權狀15坪以下的套房，渣打、國泰世華、台北富邦、聯邦與玉山等銀行的態度比較「友善」，但是利率一樣拉高，約在3.5~4.5%之間；而一般一段式的住家貸款利率則大約是3.1%左右。
此外，有些銀行還必須是自住客才放款，被認定為「投資客」的標準，是只要申貸人持有不動產（含申貸戶）達到3戶以上就算。各銀行對申貸不動產的條件也不盡相同，例如北富銀規定室內必須達10坪以上、屋齡在10年以內。有些還需要房子的坐落地點在捷運300公尺以內。
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套房個案「元智星光邦」首創「預租」模式，成功地創造人氣與話題，預租率高達8成。
金主縮手賣相差
所以，手頭上已經持有套房的散戶，想轉賣的難度增加了，如果想找自住客接手，必須要找有能力負擔得起3成自備款的客層；如果想找投資客接手，也必須找到口袋夠深的大金主。但更重要的是，如果你的套房坐落地點和規劃沒那麼漂亮，大金主也未必看得上眼。由於接手的客源受限，價格自然也拉不上去。
有套房的賣不掉、想買套房的又沒錢買，這就是目前套房市場的寫照。
套房貸款要如何解套？
解套1：以大屋貸款
解套之道，無非就是提高買方的資金，讓想買的人有接手的能力。所以，想買套房的人破解求貸無門的方式，是如果自己或家人已經有房子，而且不是套房，乾脆拿這間房子去貸款，再用借出來的錢去買套房。
尤其目前台北市套房市場價格已經下修1成，可見有些屋主已經認同市場買氣停頓的事實，願意放大議價空間。
柯玉秋補充，如果自住的房子原來已經有貸款，例如貸款1,000萬元，已經還了500萬元，此時還能請求貸款銀行把已經清償的額度增撥回來，同時還能省下設定的手續費：「一般住家能取得的貸款額度就高了，在信用條件不錯的前提下，貸到8成是沒問題的。」
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&NewsDate=20080825&Article_ID=30888412
先租待賣等時機
解套2：出租度小月
賣方部分，如果你想賣套房，面對銀根持續緊縮、房市買氣停頓的市場，要有長期抗戰的心理準備。有15年房仲經驗的中信房屋板橋新埔加盟店協理錢紹中就建議賣方，不妨「以租養客」，因為通常會租你房子的人，就是喜歡你的房子才會承租，如果想出售，賣給房客通常最省力，價格也不會被砍得太低。
而且，就算房客無意承購，暫時出租，獲取租金報酬，總比空著養蚊子要來得好。錢紹中說：「套房的投資報酬率很容易到達5%以上，就算是最近房貸利率走升，租金收入扣掉每個月還給銀行的錢，我想至少還能充當每天的便當錢吧！既然有便當錢可賺，市況不好，那就先出租，等待時機。」
解套3：賣給投資客
把房子賣給專門收購套房的投資客，也是一種解套之道，但前提是要給對方一個「有誘因」的價格，說白了就是降價求售。這類投資客通常都與房仲公司保持密切聯繫，而例如「永勝租屋」這樣的代租、資產管理業者，也是接觸投資客的管道。
21世紀不動產天母東路加盟店專案經理劉庠豐說，目前在市場上活躍的投資客，其實都是屬於口袋很深的金主，而且有不少人專門收購套房。他們的投資模式不是短線進出，而是長期出租，抱著當包租公、包租婆的心理，不少人的手上同時有十幾間套房出租。
最近劉庠豐售出信義區的知名套房案「信義香榭」，有賣方願意以每坪55~60萬元的價位成交，遠低於行情的66萬元，而買方就是不折不扣的包租投資客。
解套4：爭取降利息
錢紹中還提醒賣方，出租增加收入的同時，也別忘了想辦法降低持有成本。一邊開源、一邊節流，較容易度過難關。
錢紹中表示：「一般人平常會打交道的銀行不過就是2、3家，因為想降低利率而轉貸不是件容易的事，此時應該要維持正常還款記錄，勤跑銀行，多跟你的房貸專員互動，通常都可以獲得調降利率的機會，最起碼降個1碼（0.25個百分點）不成問題的。」
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套房可藉由裝修增加空間感，提高賣相。資料室
積少成多較易貸
錢紹中說，向房貸專員爭取降息是很有效的作法，通常可調降的幅度大約是1.2~1.3碼，而銀行經理的權限則在2碼左右。
解套5：集合成大屋
套房限貸政策也延燒到建商。一些建案除了祭出「幫買客找租客」的誘因，也開始在產品的包裝方式上動手腳，主要目的是放大坪數，「變成」一般住家，不僅能順利申請銀行貸款，而且還能獲得比套房更低的「一般住家」利率水準。
中信房屋副總經理劉天仁分析，這種方式是保留原來每戶套房獨立出入的門口，但是運用加工的方式，在走道的地方多設一個「大門」，讓好幾戶套房集中起來變成一戶，再用這一戶的坪數去申請房貸，以此解套。
例如，以走道為中軸線，將走道左右兩側各2戶相連的套房，共計4戶，每1戶都是15坪，重新「劃為一戶」，讓這4戶必須透過走道上另一個大門進出，隔間不用敲掉打通，但是門牌變成只有1個，也就是變成60坪，裡頭有4間「分租套房」，但沒有客廳、餐廳、廚房的「住家」。
用這樣的方式，可以順利申請貸款，但在銷售上，就真的是針對投資客量身訂做，因為一次必須買4戶。在桃園、中壢等地，都有套房建案因此而成功解套的例子。
預租吸客 出租8成
散戶苦，銷售中或快要完工的套房建案更苦。不少套房建案主動找上代租業者幫忙，希望能以幫投資客找房客的方式，提高投資客購買的誘因。
永勝資產管理總經理徐銘達說，建案鎖定的客層還是以投資客為主，因為投資客出手快，而且通常一次就買好幾戶，所以個案的銷售方向，還是著眼在如何打動投資客的心。不過，最近買氣真的很差，他跟一些建案的銷售人員聊起市況，問起最近客戶的反應，沒想到案場的回答是，「最近客戶的反應不是不好，而是根本沒有客戶上門！」
以代租、代管、包租等資產管理為核心業務的永勝租屋，業務量在這兩年因此迅速擴展，不僅會員公司至2008年6月已經超過百家，而且北、中、南都有不少套房案與永勝租屋簽下合作案。其中，寶佳機構在中壢推出的「元智星光邦」，有670戶的套房，永勝租屋比照預售模式，推出前所未見的「預租」，在交屋前就開始招租，目前出租率已達8成，成為鬼月中難得的房市盛況。
北市2/3行政區 房價不再漲 大安信義區上季小漲 餘屋量多區域將續跌 2008年08月26日地產王 放大圖片
台北市第2季房價下修，信義、大安區略有漲勢，抗跌性最強。資料照片 圖片: 1 / 1根據永慶房仲集團的統計資料顯示，今年4~6月台北市12個行政區，有超過一半的區域出現房價下修的情況，而售價持平或上升的區域有信義、大安、松山、中山、萬華等區。
北市買家轉往北縣
永慶房仲集團總經理廖本勝分析，信義及大安兩區房價向來高過其他區域，但也是抗跌的兩大戰將，其餘包括松山區是信義區住宅的延伸，有信義區光環庇護，抗跌力大增，另萬華及中山兩區在台北市內相較之下推新案量較大，因而拉抬平均房價。
由於台北市內幾個重點區域的住宅房價攀高後「屹立不搖」，許多購屋者礙於預算限制，被迫轉換區域。廖本勝說，在第2季台北住宅市場最明顯的趨勢就是「台北市價硬量跌，台北縣價修量漲」，對於台北市房價吃不消的民眾，已紛紛將注意力轉移到台北縣。
目前住宅市場上，交通便利的中等價位公寓產品成為詢問度最高的物件之一。
中價位公寓詢問高
住商不動產民生店店東林雯薏說，民生社區周邊以中高屋齡、40坪左右公寓最受歡迎，在第2季交易較淡的時期，房價並未顯著下修，顯見在台北市住宅精華區房價的確站得比較穩。
住商不動產研究資料也顯示，下半年建商推案量飆高，加上建商會用通貨膨脹、原物料狂漲、用地取得成本高等理由，在開價上不會手軟，勢必擠壓到上半年推案，許多餘屋量體過大的區域，房價可能有崩盤疑慮。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseSpecContent&Article_ID=30891275&NewsDate=20080826&HouseSecID=30891173&SecName=買方出頭．“殺”出好屋
買北市新建案 先殺1成6 豪宅單價百萬 77萬成交 2008年08月26日地產王 放大圖片
房市買氣冷，預售個案議價率加大，台北市每坪破百萬元的豪宅，議價率甚至高達23％。資料室 圖片: 1 / 1近日媒體紛紛釋出「房市買氣冷」的訊息，買氣究竟有多冷，看一看最新出爐的「新建案議價率」就知道。北台灣5大縣市的新建案議價率，以台北市最高，平均值達16.02％，其中單價破百萬元的豪宅，議價率更高達23％，等於每坪開價100萬元的房子，用77萬元就買得到，亦即折價23％！撰文：李偉麟
進行這項統計的單位，是目前在各大房地產網站中，唯一提供預售「行情價」參考指標的「住展房屋網」。這項統計的資料來源主要有三，分別是由發行23年的《住展》（前身為《租售報導》）市調團隊親自調查、由建案銷售人員提供，再來是透過消費者問卷回函資料。這3項管道，又以《住展》市調團隊為主，比重約佔6成。
根據歷年資料，議價率逐年上升，以台北市為例，自此波房市景氣起漲點的2003年開始統計，預售屋議價率由2003年的9.6％攀升到2007年的13.4％；新成屋議價率這5年來呈現「高低高低高」的趨勢曲線，在2003年為11.1％，2007年來到13％的水準。
若以含預售案及新成屋個案的新建案之推案單價，為計算議價率的級距，台北市16.02％的平均議價率最高，其次為台北縣的13.44％、新竹縣市的12.96％、桃園縣的12.94％，以及宜蘭縣和基隆市的10.72％。
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陳韻如認為，房市議價率逐年上升，顯示賣方預期心態高於買方。
貴婦看屋團75折出價
「住展房屋網」總監陳韻如分析，議價率呈上升趨勢，顯示賣方對房市的預期心態高於買方；尤其5月初宣布油價將調漲的訊息之後，市場就一直籠罩在通膨的陰影下，而目前的大環境又瀰漫著一股「減少消費」的氣氛，使得房市現況是「價格愈來愈模糊」，多空交戰的態勢確立。
根據《住展》雜誌的市調人員指出，房市買氣由今年農曆年到4月一路走高，油電宣布調漲之後買氣大受影響，以林口為例，看屋的人潮就比農曆年少了5、6成，更有貴婦團跑到南港某開價80萬元的個案看屋，一口氣由每坪60萬元，也就是75折開始出價。
但是淡海新市鎮的指標個案仍然維持每周看屋來人量百組以上，雖然相較其龐大的案量，氣勢略顯不足，但也顯示民眾仍有購屋興趣。該市調人員表示，「土地的價格還在漲，房市不可能差到哪裡去。何況經過前波景氣淘洗而存留下來的建商，手頭上的資金還算充沛，有能力的仍在擴大布局。」
中古屋8折出價試水溫
7月1日，下半年才剛開始，就有信義、中信、永慶、住商與台灣房屋5家房仲業，不約而同地在這一天發布「6月中古屋市場交易量縮、價格下修」的新聞稿，而某大房仲公司的發言人，更直接將其MSN的暱稱改為「迎接房市苦日子」，顯示各主要房仲均感受到中古屋市場的交投冷淡氣氛。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，在利率調升、油電雙漲、股市下跌等因素的影響下，北、中、南不同區域的消費群開始以較低的出價測試屋主「降價」意願，平均多以8折或85折作為測試市場的溫度計；部分供給量大的區域如林口與三峽，甚至出現以7折開始出價的情況。
銷售手法
第一次看屋必須當作蒐集資料用，無論銷售現場有多熱鬧，銷售人員多會強力促銷，要知道「羊毛出在羊身上」的道理，所有的贈品或附加條件，都與買價有關，總價幾千幾百萬元的房屋，盲目或憑感覺購買一定划不來。
無論買屋送裝潢、送車位、送出國、送全套家電，都含在房價內，抽大獎也是，只有送小贈品刺激看屋人潮，是真的不用錢。
在參觀個案時，可以多跟銷售人員詢問其他個案的內容，此時多半會有更多收穫，比如價格可以低到多少、隱藏的缺點、幾十年前可能有墳墓、建商風評等等，雖批評不見得正確，卻是蒐集資料的好方法，交叉比對下，自然有更多可參考的訊息。
建材配備是建商拉高房價的工具，不過琳瑯滿目的外文品牌，假裝高級貨還真不少，除了多上網請教網友、查詢品牌網站，有空多逛逛傢俱店或建材展，室內設計師也都可以詢問，是真材實料才有加價的依據，如果只是大陸貨或次品牌，外觀再美都沒有太多價值。
網路的討論或資料，可以直接詢問銷售人員，由於網友多為匿名發言，正確性必須質疑，但是，都是可以參考的，也可讓銷售人員知道，你有做功課，不是任意待宰的肥羊。
房屋仲介業此時也可以利用，仲介人員屬於第一線業務，客戶往來多，無論你是不是要買中古屋，旁敲側擊更是多了豐富資訊，比如行情應該多少、別的客戶買多少、是不是有隱藏的問題等等。
出價方式 打心理戰
等到資料蒐集完整，確定要買哪個建案後，出價前，心中必須先抓住一個購屋能力上限數字，然後利用你所蒐集的所有資訊，與銷售人員攻防，普遍來說，房價越高的個案，以及競爭激烈個案數多的地區，殺價幅度越多，反之則不易殺價。
購屋殺價與買衣服殺價一樣，都是講求心理戰術，銷售人員不會因為你買了超高價而有任何憐憫，不過，如果遇到喜歡的樓層或房屋，殺價太多也許無法買到，想要買到便宜價格，必須有買不到的心理準備。
一般而言，房屋的出價多先從開價的七折談起，再慢慢往上加，如果該個案開價與市價或中古屋差不多，則可以從八折談起，主要是給銷售人員知道，你不是胡亂出價，如果開價一坪50萬元，你一出每坪20萬元，銷售人員只會當你是來亂的，沒有談下去的空間。
詢問最低價格，也是出價的方法之一，通常最差格局，比如四樓、景觀最差戶，開價都比較低，如果有廣告價推出，則可以此為殺價依據。如廣告聲稱「總價688萬元起」，就是最差格局的價格，如果你想買的格局較佳，可以試試以廣告戶的價格來出價，再一點一點的加上。
第一次看屋，或是第一次出價沒有成交，可留意銷售人員日後電話聯絡的方式，如果沒過多久，銷售人員就回電話，無論說法為何，都表示價格出現議價空間，別理會「我們下個月就要漲價」的說法，景氣好當有可能，但景氣衰退中，漲價說辭只是掩飾手法之一。
下半年恐見斷頭戶
住商不動產專案主任徐佳馨預測，上半年市場已利多盡出，成交量還是下滑，眼見下半年沒有重大利多可期待，加上央行持續升息，年利率4%在望，市場將有可能出現繳不出房貸的「準斷頭戶」，導致房價下跌。
徐佳馨建議，目前議價空間逐漸拉大，想購屋的民眾不要怕累，「貨比多家不吃虧」，多看幾個案子有機會談到理想價錢。
重劃區挑好屋 6大心法 捷運賣場到位 房價3年漲3成 2008年08月26日地產王 放大圖片
重劃區若捷運已到位，而且有財團或知名建商進場開發，則房價增值可期。圖為三重的重陽重劃區。 圖片: 1 / 1台北縣的重劃區由於房價比市中心便宜，同時具有街廓規劃整齊、電線電纜地下化等居住環境較舒適的特點，吸引不少首購族的注意。尤其挾捷運線經過的利多，包括林口新市鎮、三重重陽重劃區、三峽北大特定區、淡海新市鎮，更是備受矚目：特別是林口新市鎮及重陽重劃區新成屋林立，已邁入「半熟重劃區」階段，待捷運完工通車，房價可望再漲一波。
撰文：朱福山 攝影：陳志亮、張智傑
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重劃區房價相對台北市便宜許多，建議可直接放大需求，購買3房產品，省去日後換屋的麻煩。
台北縣重劃區的房子有多便宜？以總價800萬元為例，在台北市大概只能買到新的套房，但在與台北市僅一橋之隔的重陽重劃區，卻可以買到28坪左右的2房，在林口新市鎮更可以買到大約45坪的4房。
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重劃區案量大，民眾看屋時應問清楚土地使用區分，避免買到違法的工業住宅。
三重林口潛力股
在眾多的重劃區裡，該如何買到保值又便宜的房子？永慶房屋總經理葉凌棋、中信房屋副總經理劉天仁、《住展雜誌》研發長倪子仁、遠雄房屋行銷副總張麗蓉，以及元亨不動產經理蔡煜凱，一致認為，捷運已經動工的重劃區，房價還有補漲的空間。
以重陽重劃區為例，因受惠於預定2010年底完工的捷運新莊線，以及明年底完工通車的蘆洲支線，與台北市又僅一橋之隔，房價卻只有台北市的一半，早就吸引不少北市居民來此購屋。
元亨不動產經理蔡煜凱指出，重陽重劃區的新案價格，目前最便宜的落在五華街以西近蘆洲的地段，每坪要價25萬元；而區內的精華地段則位於捷運五華國小站和五華街站之間，以五華街、三信路和集賢路為主，每坪約32萬元。
蔡煜凱說，近來區域內的換屋客比重拉高到6成，主因是三重市早期開發規劃不完善，街廓狹窄且市容雜亂，相較於重劃區內道路最小單位為10米以上的「街」，以及新的建築法規規定建物需臨路退縮6米，建物之間的棟距至少22米，寬敞整齊的街廓規劃，讓三重人有機會過比較舒適的生活，預估到明年底之前，房價還會再漲2成。
至於林口新市鎮，則因桃園機場捷運動工的明確性帶動房價。遠雄房屋行銷副總張麗蓉指出，區內新成屋平均每坪11~14萬元，預售屋平均每坪17萬元，該區域的精華地段落在文化1路及文化2路一帶，新建案多半為高總價、大坪數的產品，例如「大未來」坪數規劃78~89坪，每坪開價26萬元，總價在2千萬元以上。
永慶房屋的調查也指出，2008上半年，林口的新屋價格每坪上漲0.9萬元，半年內漲幅達5.3％，加上機場捷運預定在2013年完工，屆時台北市與桃園國際機場將串連一氣。張麗蓉以「逐捷運而居」的理論推估，林口的房價可望每年上漲1成，3年內將有30％的補漲空間。
歸納以上5位房市專家的看法，要買到重劃區好屋，有6大購屋心法可供參考：
心法1：捷運開挖時進場。劉天仁表示，重劃區的位置不在市中心，大部分伴隨重大建設而形成，交通成為重劃區發展的重要依據，而一個重劃區自政府宣布規劃到完成最少也要20年，所以，捷運開始動工時，也就是房價的起漲點。
葉凌棋認為，只有當政府訴求的各項建設由紙上作業化為實際的施工進度，再進場購屋，風險會比較小。以捷運為例，就可以選擇捷運開挖中或2~3年內即將完工的重劃區。
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人口數夠多，大賣場才願意進駐重劃區，因而成為觀察重劃區成熟度的重要指標。
選購大坪數新屋
心法2：趁低價放大需求。重劃區房價相對便宜，與其等到10年後「以小換大」，不如趁房價低時一次買到符合長期需求的坪數，省去日後換屋的麻煩。蔡煜凱建議，若想撿便宜的民眾，可以趁建案銷售期結束前，針對所剩下的戶數，與銷售人員好好議價。
心法3：跟知名財團腳步。新的重劃區要如何判斷是否具有保值優勢，劉天仁分析，可以看看這個重劃區有沒有財團等知名公司前來投資。財團或知名建商的投資，不僅可以增加區域開發的多元性，還可以避免單一建商過度開發，萬一該建設臨時喊停，該區域恐怕會變成半成屋的荒地。
心法4：慎選有品牌建商。倪子仁表示，選擇品牌商譽佳的開發商，也是在重劃區購屋的重要指標，雖然房價可能會貴一點，但是有品牌的開發商所選用的建材和施工的品質，都會比較有保障。
心法5：有無大賣場進駐。大賣場進駐，代表這個重劃區的人口和生活機能已經到達一定的水準。在重劃區購屋時，可選擇大型賣場已確定進駐展店的區域，當入住人口數達到一定的水平，大型賣場才願意進駐，生活機能才有保障，也代表該區域人口數多，比較安全。林口新市鎮上半年已有「家樂福」進駐，而重陽重劃區的五華街捷運站旁，「家樂福」也已與地主簽定20年租約，預計今年底就可進駐。
心法6：避免買工業住宅。靠近重劃區附近的土地有些是屬於工業用地，不少建商也在附近推案，蓋的卻是工業住宅，而工業用地和住宅用地的規劃和使用目的原本就不一樣，工業住宅雖較便宜，用途卻是違法，風險必須自行負擔。
建商推案保守 新建照數量銳減 2008年08月26日地產王
【郭及天╱台北報導】景氣轉冷，住宅建案減少，上半年建照核發數大幅縮減。內政部統計，今年上半年全國核發3.99萬戶住宅類建照，較去年同期減24.6%。住宅類總核發面積241萬坪，年減17.2%。
業者分析，近期除大坪數產品比重提高外，建商推案已較往年趨保守。
自2004年住宅建照核發逾10萬戶、2005年達12.17萬戶高水準後，就逐年微幅減少，今年上半年呈明顯萎縮；如與代表完工數量的使用執照戶數相較，2006年突破10萬戶、去年達13.04萬戶高峰，今年上半年則與去年同期變動不大，顯見今、明2年仍是住宅成屋完工高峰期，但建商對新建案意願已較往年保守。
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房市降溫、以及土地取得難度增加，建商對新建房屋態度轉趨保守，今年上半年核發建照數量也減少。資料照片
釋地少 都更審核嚴
永慶房屋代銷部協理王財旺表示：「建照核發數量回歸穩定，主要是2~3年前數量太多了。」建照數量往上、使照數量往下呈黃金交叉時，代表多頭市場來臨，目前的情形「使照持平、建照下跌」，相對後市看淡。他認為，除今年5月後建商觀望後市外，台北市多為重劃區、特定區及都市更新開發，審核程序嚴格，也是台北市建照核發數量減少的主因。
新聯陽實業研展部經理施孝文認為，公有地釋出速度減少、建商土地取得難度增加、第2季起市況降溫，加上過去2年比較基期高，都使建照核發數量大幅減少。
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