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機場捷運線 房市一路發
【經濟日報╱彭培業】 2008.06.08 03:01 am
交通一直是支撐房價的重要支柱，而交通政策的規劃，也讓許多投資大眾追隨，捷運到哪，房價就漲到哪。台灣房屋不動產研究室針對機場捷運沿線調查發現，只要機場捷運經過的路段，近二年房市看漲，許多眼光銳利的投資者早已經進場布局。五股工業區站未來與環狀捷運交會，未來挑戰每坪40至50萬元；中壢地區的環北路站近期動工，鄰近成熟的SOGO海華商圈，每坪預估很快將突破25萬元大關。
林口長庚站 潛力驚人
在國際上，機場捷運是一個國家繁榮先進的指標，而且當初若高鐵設置捷運桃園機場站，現在老早就通車了！，除此之外，桃園航空城和機場捷運線雙效應，將使桃園房價上演噴出行情，三重站至泰山站這段住宅人口多，加上靠近台北車站，房價將跳脫過去低迷的情況，而且林口體育園區站到文化三路站，屬於林口長庚商圈，這段未來潛力驚人。
此外，許多上市櫃大老闆都喜歡在林口買房子，因為去台北、機場都很方便，而且林口有很多高爾夫球場。預估機場捷運完成後，林口房價會有一定幅度的成長。
新莊副都心 每坪拚50萬
根據台灣房屋不動產研究室調查，捷運五股工業區站（思源路、中山路口）近二年來，也有二、三成的漲幅，以中山路的「最高峰」建案，兩年前房價一坪約18~19萬元，如今成交都上看24萬元，另外，C型環狀捷運線未來交會此站，又有新莊副都心大規模素地的開發，預估整個完工後，房價有挑戰每坪40~50萬元的潛力。
另外，靠近機場捷運泰山站的「泰山十八甲」，兩年前新成屋約13~14萬元，最近成交約在17~19萬元之間，漲幅也超過三成。
桃園高鐵區 人潮匯聚
機場捷運進入到桃園後，與桃園都會區大眾捷運路網搭配，由藍、紅、綠、橘、棕5大路線組成，由高鐵站至台鐵中壢車站段，串連機場、高鐵桃園站及中壢市三個主要區域的機場藍線，是目前政府優先辦理的主要交通工程。
捷運藍線也是繼高鐵之後，桃園較大的公共交通建設；究竟能對沿線房市有多大的效應，將成為青埔特定區、中壢房市動向的新指標。
機場與高鐵間的這段捷運線，是為高鐵桃園站拉攏人潮的一條重要支脈，許多人會利用高鐵再轉到桃園機場，但是苦於轉運的問題，許多人還是依賴客運，所以對於高鐵站而言，這段捷運線越早通車，對高鐵桃園站的發展就越有利。雖說沒有像左營、板橋與南港的三鐵共構，但對於腹地面積廣大的高鐵桃園特定區以及中壢地區是房市的重要利多。
中壢火車站 行情看漲
最近捷運藍線中壢市環北路口的捷運工程開始施工，未來將通往中壢火車站，以環北路口站的邊際效益來看，環北路口站的捷運工程動工，對於鄰近SOGO百貨的海華商圈無疑是打了一劑強心針，附近的房屋銷售可能更快，因為大家對捷運有信心。
田煥堂評估，有了台北捷運與高雄捷運的經驗，這段桃園捷運的動工，中壢人都相當興奮，目前海華特區的新成大樓行情每坪大約16.5~19.5萬元，鄰近價格最高的價格開到22萬，捷運動工後很快將突破25萬大關。
未來捷運藍線B8站和台鐵中壢火車站連結，並將會規劃火車站專區，如此一來，對於中壢火車站附近的房市相當有利。目前車站附近的新大樓推案每坪大約在13.5~14萬之間，中古大樓也有10~12萬的行情，待這段捷運完工後，台鐵中壢車站未來將持續看漲。
從機場至高鐵站段，由於大園站設置地點靠近國道2號高速公路，附近鮮少推案，由於附近大多為農地，加上建築樓高限制，大園站與橫山站附近未來就算有機場捷運通車的刺激可能影響也是不大。
台灣房屋大園分公司副總吳怡慧表示，當初大園站附近建案與住宅較少，反而受到重視的是農地，過去僅每坪1萬元左右，目前已有每坪3~4萬元的行情，但日前交易熱絡的農地，目前有降溫的現象，反倒是大家把焦點轉移到愛台12建設的大園航空城計畫。
http://www.udn.com/2008/6/8/NEWS/STOCK/STO10/4374892.shtml
連鎖業店面 投資首選
【經濟日報╱焦文華】 2008.06.08 02:45 am
去年至今最熱門的商用不動產包括辦公室、廠房、豪宅及店面等產品，在兩、三年前敢於進場的投資客，投資至今平均都有20至40%不等的獲利空間，今年想再進場店面的投資人，最好鎖定連鎖店承租中的店面或者連鎖店可能評估承租的店面為首選。
今年房價已處於相對高檔，風險性已提高，自第二季起，商用不動產的交易情形，已明顯退燒，賣方售價居高不下，買方追價意願不足，因此買賣雙方認知的價格愈拉愈大，業者建議有意投資店面的消費者，只要掌握多比較、多走動、多觀察、多打聽的四多原則，再加上自己獨到眼光，還是會有不錯的獲利報酬。
今年連鎖店開店最積極的行業以餐飲、電信、家電3C、眼鏡為主，其次以藥妝、冰品、麵包、超商、服飾、銀行等為輔。幾乎不開店成長停滯的行業別則有影音光碟、沖印店、網咖、瘦身美容、美髮及補教業。
今年各行業連鎖店第一季營業額小幅成長，4月持平、5月受股市下跌，油價、物價、原物料上漲的因素，造成民間消費縮手，連鎖店除餐飲業小幅成長外，其他行業營業額均呈現衰退，以服飾、精品衰退近15至20%最為明顯。由於4至5月各行業連鎖店營業額不如預期，但多數連鎖店對7月開放大陸人士來台觀光、暑假旺季及下半年的展望，仍有所期待。
各行業連鎖店的開店及營業額也呈現M型化，連鎖店愈密集的路段大家搶進開店，因群聚效應，帶動了不同客層的消費者，營業額都有不錯的成績；反之，閒置店面愈多的區域，因人潮流失，也相對影響連鎖店開店意願。
事實上，連鎖店評估開店都有一定的標準流程，商圈立地的調查、大環境、小環境的評估及租金承受的能力，評估期快者一至二周，如冰品、電信、眼鏡、服飾；慢者要一到三個月，如咖啡、速食、銀行、超市、量販店等行業。連鎖店開店最熱門的坪數在15至50坪，每月租金則介於8到30萬元之間，租期年限多數在3至8年不等。
投資店面是一門很大的學問，通常連鎖店會承租的店面市價至少在3,000萬元以上，甚至上億。有能力購買店面的投資人，都是金字塔最頂端的人，店面是現階段抗通膨最佳產品，連鎖店承租或欲承租的店面，風險性低、穩定性高、轉售脫手容易，連銀行貸款額度也較高。最後，建議投資人利用假日、非假日不同時段觀察商圈變化、人潮動線，多看、多問、多比較，不難買到具增值潛力的好店面。（本文作者是欣元商仲總經理）
http://www.udn.com/2008/6/8/NEWS/STOCK/STO10/4374888.shtml
新板特區豪宅 每坪上看60萬
【經濟日報╱記者林茂仁／台北報導】 2008.06.08 02:45 am
板信商銀位於新板特區的企業總部大樓昨（7）日舉行上樑典禮，板信商銀董事長劉炳輝昨日表示，預計一至三樓將出租給百貨公司，其它樓層只租不賣，他預估新板特區豪宅每坪將上看60萬元，為台北縣房價新高。
板信商銀企業總部大樓包括一棟商業大樓及一棟住宅大樓，預計明年完工啟用，看好新板特區的發展前景，據傳新壽集團有意購買，但已被板信商銀婉拒。
板信商銀在2004年以一坪137萬元的價格標下新板特區內1,000多坪土地，高出當時區內行情90多萬元約五成以上，後與遠東集團合作，整併出1,800坪土地，蓋出兩棟大樓，總地板面積約3.3萬坪，板信持有66%，遠東集團持有34%。
劉炳輝目前也是三輝建設董事長，原本規劃106戶的豪宅，縮減為80戶大坪數豪宅，每戶豪宅面積從90多坪到180坪不等，預計今年10月開賣，估計市價每坪將上看60萬元，將創下台北縣豪宅新高價。
劉炳輝指出，目前板信商銀共有47家分行，未來長遠目標是達到100家分行，目前也與兩家信合社洽談合併案。
板信商銀建案鄰近四鐵共構的新板車站及台北縣府大樓，為少數先建後售的建案，未來開價受到矚目，鄰近的建案「史丹佛」每坪開價已達56萬元。
http://www.udn.com/2008/6/8/NEWS/STOCK/STO10/4375201.shtml
學者：政府為房市泡沫築防火牆 放大圖片
新政府推一生2次優惠房貸，政大地政系教授張金鶚認為，此舉會加速房市泡沫。圖片: 1 / 1【廖珮君╱台北報導】金管會有意統一定義並揭露房市投資客，供銀行作為核貸參考指標，政大地政系教授張金鶚直言，此政策應是金管會有意加強控管金融危機，在為房市泡沫化築起防火牆，降低各銀行放款風險，他對此抱持正面態度。
買小套房多投資客
他說，政治大學台灣房地產研究中心針對過去6年房市需求量，依照各種參數，包括購屋者年齡、所得、過去購屋坪數、經歷與金額等，設定研究模型，做為區分自住與投資客的依據，依此模型來判斷哪種人、哪個時間點，買了何種類型房子，最有機率成為投資客，目前研究出來是，買小套房成為投資客的機率偏高，事實上各銀行也老早對小套房申貸者設限。
張金鶚說，投資客定義標準見仁見智，全依各銀行「想讓風險降到何種程度」來評判，若報酬想高一點，標準就寬鬆一點，如個人名下有5棟房子才算投資客，若要讓風險降到最低，第2棟就可算投資客。
他說，5月房價已慢慢下滑，房市需求正在減弱，目前比較麻煩的，是明年1月將上路的一生2次優惠房貸，他說，此政策恐與目前各銀行緊縮房貸的腳步不一致，讓應該降溫的房價，出現預期心理，也會加速房市泡沫。
張金鶚認為，房市原本應該要冷靜下來，但一生2次優貸政策讓市場出現2種態度，延後或提前囤積房子，有些想買房子的人，延後到明年1月才買，但有些投資客預期房價續漲，開始「儲存房子」，影響供需。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080609&Article_ID=30635462&ArtCatID=876
房貸利多 小坪數首購明年復活 放大圖片
永慶集團協理王財旺建議，首購族可多物色交通幹線可及的房屋，爭取優惠房貸機會。資料照片圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】5年前SARS風暴導致房市跌落谷底，5年間的台灣房市增值驚人，業者預測，當前好景氣又逢政府計劃推出一生兩次優惠房貸專案，主流產品將回歸小套房，且明年在優惠專案的影響下，平均房價將有些微漲幅。
北市周邊將最為明顯
針對政府明年推出一生兩次200萬元優惠貸款，房仲業者估算，前2年零利率階段，利息支出約可省下12~15萬元，業者普遍認為，有助於刺激近來沉寂的首購市場，特別是台北市以外、坪數小於30坪產品，不過對於房價動輒千萬起跳的台北房市，則影響不大。
永慶房仲集團協理王財旺分析，新政策對新店、中永和、林口、新莊等北市周邊城鎮的首購族，會提升購屋意願，房價相對更低的中南部房市受益更大，交通動線可及（如捷運及高鐵）的地段是首購族首選。
他預估，明年的房市主流商品將是小坪數套房，並以台北附近、平均房價在20幾萬元左右產品最受歡迎。
王財旺也建議，換屋族最好在今年下半年就進場，因為在明年優惠專案影響下，房價可能些微提高，議價空間也將縮小。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080609&Article_ID=30635640&ArtCatID=876
【廖珮君╱台北報導】房地產景氣退燒警訊頻傳，金管會釘上房市投資客，嚴控風險。日前金管會責成銀行公會，討論區分及界定「自用和非自用（投資客）」，並達成初步共識，聯徵中心將揭露自用與非自用資訊，同時建立各區域房價指數、預售屋等3大類資料庫，作為各銀行核貸參考，也就是說，未來買房子沒自己住的民眾、或房子座落地被評為不佳等，資訊將會全都露，想再跟銀行借錢買房子，恐怕變得更難。
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金管會想統一投資客定義並揭露、增加房市資料分析，意在嚴控風險，防止炒作。林鼎皓攝
嚴防炒樓
據央行統計，4月建築融資餘額連2個月下滑，共銳減107.24億元，降到1兆180.3億元，是近5個月新低水準。銀行建築融資連2月下降，更是2004年1月SARS風暴衝擊國內房地產景氣以來首見，顯示建商推案量縮、貸款資金需求減緩，也透露房市景氣退燒，但金管會收到聯徵中心報送的資料，卻有些差距。
據聯徵中心資料顯示，非自用（投資）佔整體房貸餘額低於2成，與一般銀行內部概算的2成多存在差距，也就是說，央行資料可能透露房市警訊，但金管會掌握的卻非如此。
要求各銀行統一填報
銀行局副局長鍾慧真解釋，並非發現房市有退燒，而是銀行局資料與央行資料「有點差距」，希望能將房市相關的資料格式有「統一報表」，各銀行填報的資金用途定義也要統一，如有些出租戶，銀行填自用，有些銀行卻填非自用（投資），才有利金管會了解各銀行承做建築貸款、房貸等業務的風險狀況及擔保情形。
房貸3筆恐視投資客
此外，若定義買房子未自用是投資客，包租公或包租婆算不算自用（買房、租給人住）？據與會主管說，初步將以「民眾借款買房子的用途」做區別，可能採實質認定、筆數、其他證據為主。銀行公會原擬2案，但仍有漏洞可鑽，決議改由聯徵中心再召開會議討論。
甲案是採筆數定義，只要房貸戶名下同時有3筆以上（含本筆申請案件）的房貸，一律視為房市投資客，並報送聯徵中心做資訊揭露，若3筆以下則依民眾申報用途為主。但銀行認為，恐有違市場競爭機制，不宜做統一的筆數認定。
乙案則依照法律定義，如依《消債法》（即《消費者債務清償條例》）、《所得稅法》和巴塞爾（Basel）協定，只要該房子非營運事業用途且登記為本人、配偶或未成年子女的名下，一律視為「住宅」，如包租公或包租婆，就可被排除是投資客，但公會認為，若投資客全以本人或配偶等名義大買，就失去辨識用意。
華南銀個金部副總高榮成說，實質認定及求證較困難，有些大戶專做房市投資，目前華銀內部採「筆數」認定，只要該人已向3家銀行借房貸或有5筆長期抵押貸款，就認定為投資客。第一銀行個金部經理陳明美也說，客戶很難誠實申報，內部是超過8成的貸款成數，就送總行個案審核。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080609&Article_ID=30635453&ArtCatID=876
SARS 5年後 大台北房價漲6成信義區漲逾1倍最高 南港挾建設利多奪第2 放大圖片
大台北地區5年來房產增值68%，其中信義區近5年房價漲1倍。康仲誠攝圖片: 1 / 1【陳宥臻、郭及天╱台北報導】自2003年5月爆發SARS後，台灣房市短空長多，走了整整5年多頭，大台北地區平均房屋交易總價漲了68%，換算下每個大台北地區民眾5年來享受了約191萬元的不動產潛在增值，相當於將近2年的家庭所得。尤其北市信義區的有殼一族，資產增值逾1倍最高。
谷底強彈
房市在2003年被SARS（嚴重急性呼吸道症候群）打到谷底， SARS疫情之後約2年，交易急遽增溫，後來新光人壽天價標下信義聯勤土地，以及今年總統大選，一路持續推升台北地區房價。
中山大安增幅逾8成
雖然台北民眾購屋壓力持續增加，但台北地區的有殼一族5年來資產潛在增值驚人，每間房屋平均市值增加68%，尤其信義區的屋主，漲幅還達1倍多，平均單價從每坪22.26萬元漲到46.01萬元。
SARS滿5周年以來，台北市各行政區漲幅排名前5大，依序是信義區、南港區、中山區、大安區、大同區，其漲幅約為83~107%。
永慶房屋總經理葉凌棋說：「買房地產買的是未來，所以要挑對地點進場。」以漲幅最快的區域來看，其實都有連動地理關係，像信義區因豪宅林立，拉高總體平均房價，位於信義區隔壁的南港區，則因重大都市建設拉抬房價一路攀高。
以南港區來說，具備重大工程及建設利多，包括南港經貿段和向陽段2大重劃區，以及南港軟體園區、南港展覽館和3鐵共構等，都不斷加持地南港區房價，從5年前的平均每坪17.85萬元，漲至目前的每坪34.76萬元。
台灣住宅自有率87%
從SARS至今的5年房市多頭，但並非每個人財富增值都齊頭增加，握有愈多不動產者的經濟優勢更加明顯，「M型化」趨勢讓富者愈富。
屏東商業技術學院不動產經營管理系助理教授楊宗憲認為，不動產財富的增加並不能代表消費力提升，因為多數人持有不動產者多半還揹著房貸，一般來說，除了少數投資客外，一般民眾因為房產價值提高、賣掉房子使自己增加消費能力的狀況，並不多見。
此外，由於台灣民眾對持有房地產的偏好遠高於外國人，台灣住宅自有率約87.3%，美國才63%，台灣人不容易因房價上漲就去處分不動產，加上台灣不動產交易成本高。
因此，房價上升對多數握有不動產的民眾來說，充其量只是「紙上富貴」，可支配所得並未隨之增加。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080609&Article_ID=30635628&ArtCatID=876
溫小姐把房子委託給A仲介公司銷售，卻不斷接到不認識的B仲介、C仲介業務員要求帶看；溫小姐覺得奇怪，這些業務員怎知她家要賣？B仲介說：「妳是簽『一般委託銷售契約』，大家都可以賣啊！」溫小姐的情況，反映出目前房仲業競爭異常激烈的事實。以台北市為例，屋主簽一般委託約的比例高達8成甚至9成，不僅房仲業陷入苦戰，消費者也陷入「斡旋金」要不回來的窘境。撰文：李偉麟 攝影：張智傑
所謂「一般委託銷售契約」，簡稱「一般約」，指的是溫小姐的房子，可以同時委託1家以上的房仲業者銷售，好處是銷售的通路比較多，可以提高成交機率；但壞處就是，被委託的房仲可能不會專心幫你促銷。
與之相對的則是「專任委託銷售契約」，簡稱「專任約」，就是讓某一家仲介公司獨賣，優點是仲介有義務全力促銷。但若你的房子被歸類為「芭樂物件」，即地點差、屋況不佳，或開價過高，也有可能會被仲介「冰」起來晾在一邊，沒有得到應該有的廣告曝光機會。
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3大房仲 廣告一樣
針對溫小姐遇到的情況，住商不動產加盟行政處協理吳光華提醒，B仲介所謂「大家都可以賣」的說法是不成立的，因為溫小姐並沒有跟B仲介簽委託約，如果在帶看過程中損壞房屋或者東西遺失，要求償就很困難。不過，吳光華也指出，因為「一般約」的比例實在很高，溫小姐如果可以全程陪著帶看，或許透過B仲介的帶看，可以提高成交機率或成交價格，也是個不錯的作法。
「一般約」的比例高，透過房仲公司的廣告訴求也可嗅出端倪。不久前，信義、永慶和太平洋這3家房仲公司，竟然紛紛打出幾乎一模一樣的廣告字眼：「您看喜歡（滿意）的房子，找信義（永慶╱太平洋）幫您買」，希望以強打品牌印象的方式，在眾多的「一般約」中殺出一條生路。
值得注意的是，市場一面倒向「一般約」，使得原本就容易產生糾紛的「斡旋金」爭議不斷。所謂「斡旋金」，是買方拿出一筆現金，請仲介向屋主議價，如果屋主接受，以8大房仲品牌的作法，通常會直接轉為定金或簽約款，反之則退還買方。
永慶房屋客服中心經理陳富裕表示，常見的情況是，購屋人到A房仲看上甲物件，到B房仲看上乙物件，兩者都以現金作為所謂的「斡旋金」，請仲介向屋主議價；巧的是，兩個物件的出價幾乎在同時都被屋主接受了，但是買方其實只想買其中的一間房子，這種情況就造成買方、2家仲介和2個屋主的兩難困境。
因為，「斡旋金」一旦被屋主接受，就視同成交，如果買方反悔不買，這筆錢是會被沒收的，通常是屋主與仲介各沒收一半。但是，任何買方都想要回這筆錢，因此會找各種理由，例如房子有壁癌、貸款條件沒談好、不知道可以用「要約書」代替所謂「斡旋金」等等，「強行」要回這筆錢。
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為了拉攏買方，3大房仲公司竟然打出幾乎相同的廣告詞，可見競爭激烈的程度。陳志亮攝
屋主仲介 各收一半
所謂「要約書」，就是買方以書面方式出價，並不需要拿一筆錢去跟屋主議價。依法規定，出價的方式可以「要約書」或「斡旋金」擇一.。一般有「內政部版要約書」可供參考，而8大房仲所使用的「要約書」，雖以內政部版為主要內容，但都加上了違約條款，也就是如果買方反悔不買，將請求3%的違約金。
實務上，為了避免糾紛，8大房仲的相關人員均表示，仲介會向屋主協調，但是若屋主堅持照契約走，屋主這一半是拿不回來的；而不少仲介公司為了息事寧人，只能「慷慨」退還自己沒收的那一半。由於買方反悔的情況經常發生，8大房仲的總公司或總部，都會要求店頭不要收太高的金額，據本刊調查，上限大致在10萬元左右。
太平洋房屋東門直營店長劉長安說，實際上，提款機一天能提領的金額有限，要求買方一下子拿出那麼多錢也不容易，所以5萬元、10萬元算是大家都能接受的數字。
買方反悔，除了損失「斡旋金」，要特別提醒購屋人，不少房仲業者還會要求付服務費，理由是「斡旋成功視同成交」，既然成交就有理由收取服務費。目前仲介向買方收取的服務費約是承購價的1~2%。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Article_ID=30633701&NewsDate=20080609
馬政府兩岸三通的政見，極有可能在7月4日就會兌現，台灣房屋首席總經理彭培業表示，直航後，北部的台北民生敦北社區、信義計畫區，中部的台中7期、8期、中部科學園區和美術館周邊，南部的高雄農16和高雄軟體園區等8大地段，最具三通推升房價潛力的利多。撰文：朱福山 攝影：陳志亮
大台北地區因兩岸三通受惠最直接的，是松山機場一帶，直航後將為往返兩岸的主要機場，而現階段周邊生活機能完善，並且鄰近敦北商圈，區域房市動能也將隨航運起飛。去年底放寬建物限制高度後，已吸引不少建商投資的意願，悄悄地拉抬了民生敦北一帶區域房價，區域內公共建設和都市更新規模更具彈性。
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鴻海進駐 高市看俏
住商不動產龍江加盟店店長邱秀美指出，民生敦北社區可望因觀光題材，改變區域發展，未來旅遊業、快遞業和貨運轉運站等業種進駐後，將提高區域就業人口，住宅需求量增加，帶動區域房市發展。
台中市因中科引進、高鐵通車，帶來就業和光觀人潮，地產焦點目前主要集中在7期、8期、中科與美術館周邊等地，也就是所謂的「金磚4區」。其中7期重畫區有新市政中心地段加持，鄰近未來的台中市政府、市議會，以及大都會歌劇院，再加上中科發展順利、水湳經貿園區的規畫等利多，下半年將繼續帶動台中市房市的發展。
高雄市今年3月受到捷運通車買氣回升，具有重大建設加持的地區，仍將是下半年的主要戰區，包括捷運沿線、北高雄的農16、巨蛋周邊，以及南高雄的三多、五福商圈等區域。
上周鴻海集團與經濟部簽署「投資意向書」，確定進駐高雄軟體園區，更為未來高雄的發展注入強心劑，不論貨櫃轉口或是創造就業機會，都將是未來高雄市發展的重要指標。