第 200802 期 2008.05.01 出刊
首購族上哪找低價屋？
作者：李成功
北縣、市房價大不同
大選底定、政治惡鬥暫時告一段落，屋主們無分黨派地提升其信心度並全面加價，高總價或豪宅型的中古物件對於投資型買方或許是個大好的機會，但對一般自住型買方就無力面對追價，甚至只能望價興嘆。
從中信房屋台北市各加盟店反應得知，大選後買方在區域發展與消費群購買上展現能量及企圖心，多以大安區、中正區、中山區及信義等熱門區段中古高價房屋市場，對於3000萬以上的產品物件決定速度相當快速，至於其他區域的產品表現則顯得相對保守，對中低價位的物件呈現出保守的表現，兩者反差非常明顯。
中信房屋指出，好學校也會有成績稍差的學生，不過他們一樣享有學校的資源和明星學校的光環加持。各行政區的房市路段也是相同的道理，如果能從精華區域中的次級道路、巷弄或邊陲位置選擇出適合自己生活習慣及交通配合模式的環境，就算是授薪階層的購屋人其實也是可以在優質區域內成為有殼一族，一起享有學區、機能、建設、資源及未來補漲的機會。 在房價最高的台北市區，各行政區的主要中心點往往是價位最高的熱門區塊，對於購屋資金還沒就定位的人就似乎只能遠觀並努力打拚圓夢，不過若往該行政區外環或次級巷道中找尋，價錢可能就會有20％～30％的落差。
以大安區為例，平均單價約為47.73萬/坪，若往和平東路三段、臥龍街等方向尋屋，公寓產品就能以34～35萬/坪取得，與大安森林公園周邊公寓產品相較之下，有15％～30％的價差。
便宜屋 先找萬華 新莊、土城、桃園
因此中信房屋推薦北市萬華區、北縣的新莊、土城、與桃園市，作為大選過後想找便宜房子的民眾，可以考慮居住的區段。 在北市萬華區，近期因為都市更新案被炒的火熱。由於萬華一直以來都屬較封閉區域，多處的都更計劃的確會為老舊社區帶來希望，其中的武成街、環河南路二、三段、寶興街、長順街等路段在預算300萬內都有2～3房的公寓產品可以選擇，每坪單價約16～18萬元，雖離中心點有些距離，屬於熱區中的外圍，但就未來仍是可期。
北縣的新莊地區則以新莊中山路與思源路周邊及中正路輔仁大學一帶，有不少公寓產品可以挑選。受到新莊副都心與捷運環狀、機場線的加持下，未來的發展將值得注意。這些路段的產品雖部份為工業用地，對於自住的購屋人也是一種參考選擇，目前房價為10～13萬元/坪。
土城市的捷運頂埔延線也是未來看好的位置，捷運板南線自通過新埔站一路通達至永寧站後，土城的房價一路看好，最末端的土城永寧站也備受加分，頂埔現行已有企業陸續進駐，人口的流動造就另一個商機，中央路四段現在行情約12～13萬/坪，與市區主要地點相比之下，是消費者可評估的位置。
桃園市的中正特區、龍安特區交通動線成熟，在經國路、大興西路、寶慶路、莊敬路因為重劃地段及公務機關的陸續進駐，該區的便宜產品約在6～7萬/坪，而龍安街與文忠路因為近機場交流道及省道的優勢交通，新大樓每坪7～12萬也是不錯的選擇。
首購買氣提升 小家庭為主力
首購需求在台北縣的話，並不難尋覓，但在寸土寸金的台北市，能符合條件的路段則不多見，多半屋齡老舊、離市區較遠之中古公寓及大樓，如大安區臥龍街、信義區吳興街等這些地段為主。
就首購族需求來看，顯示居住需求是相當理性務實，小家庭為主，人口數不多，因此房間數以2至3房、21～30坪左右空間便相當足夠，較強調實用性；在購屋類型方面，由於當前預售屋開價往往較區域中古行情高出約2～3成，預算有限的首購族也只能望屋興嘆，故多轉往3年內新成屋及中古屋為主，兩者比重合計便高達92.5％。
再者，購屋預算也較為保守，多半將預算控制在700萬以內，充分反映首購族對於自身的購屋財務的控管相當理性，較不願背負沉重的貸款負擔；在房屋類型方面，對居住品質的要求也較高，以大樓或華廈最多，顯示首購族相當重視居住品質好壞。
北市中心找公寓 外圍看大樓 根據96年永慶房屋實際成交資料統計，符合首購需求的購屋區段以文山、內湖、南港等區段中古大樓或華廈為主，北市中古公寓區段則選擇較多樣化，也可推薦給首購族群做為進場購屋參考。
針對首購族300～700萬的購屋預算，在台北縣區域較容易搜尋，台北市由於房價較高，能符合首購需求的住宅不多，若是考慮購買大樓或華廈產品，購屋區段較為侷限，市中心區域僅中山區新生北路二、三段及信義區吳興街部分路段的大樓或華廈較有機會，建議對居住空間要求較大的首購民眾，可以從文山、內湖、南港等外圍區域來考慮，以較便宜的地段來換取較大的居住使用空間。
以公寓來說，一般公寓強調低公設，扣除公用樓梯後室內實際使用坪數較大，但居住品質隨住戶水準而異，除必要公共使用之水電費外，無管理費支出，也可節省居住成本。
第 200802 期 2008.05.01 出刊
把握捷運 首波最佳買點
作者：李成功
總統大選後，台中捷運綠線的進度露出了新的曙光。若採用原訂的高架方式，有機會在2012年完工。台中捷運綠線將連結台中市多處重要重劃區，除經過目前房價最高的7、8期重劃區外，路線再沿文心路貫穿台中市中心，行經台中新市政，串聯整個台中精華地區。仲介業者分析，若以大台北地區及高雄捷運發展軌跡來看，台中捷運動工後，是捷運沿線房市第一波投資機會點。
不過，台中市捷運沿線的中古屋、新成屋、預售屋等不同產品房價落差甚大。例如台中七期旁邊的G10站周邊，在七期這一側基本上沒有中古屋，這裡的預售屋與新成屋，每坪價格來到20～30萬元，具備正臨綠園道第一排景觀條件的個案，每坪價格可以提高到40萬元。
然而隔著文心路另一側的五期重劃區，同樣在這個捷運站周邊，卻是以中古屋為主，每坪單價僅9～12萬元，大約只有七期預售屋與新成屋不到一半的價錢。
同一個捷運站，卻出現如此驚人的落差，可以預見未來必定會出現價格上的大調整，至於是高價預售與新成屋產品價格回檔，或者低價的中古屋出現補漲，不妨從台北市的經驗來看。 首先，台北各區中古屋大致上價位都是預售屋與新成屋的5～7成之間，從這一點可以看出房價落差過大的區域，中古屋會有比價補漲空間。
其次，台北市的中古屋租金報酬率大致上都有3～4％的水準，部分產品還有4.5％的表現，也是支持台北中古屋房價能夠與預售屋及新成屋價格維持一定比率的重要因素，台中市各類房地產商品價格落差過大的區域，只要中古屋租金報酬率能達到合理水平，區域空置率不要過高，就已經具備比價補漲的空間。
台中縣站區 豐原前景看好
中長期來看，台中市捷運路網勢必延伸至台中縣部份地區，而台中縣發展最成熟的豐原市，就會是下個階段的發展重點，加上后里與豐原地區同樣具備中科建廠的題材，讓豐原房市跟著熱起來。
短期內，豐原地區吸引外來客的數量仍屬有限，大多是具備地緣關係的中部民眾或者準備到后里豐原地區的中科三期就業的民眾才會注意到這個區域的潛力。即使豐原房價已經開始上漲，仍有具備潛力題材的區段可供選擇。
在中信房屋推薦的捷運潛力路段裡，豐原地區的「豐南站」周邊的中山路與豐原大道附近，公寓產品每坪只有6.5萬元，大樓產品每坪不到8萬元，中長期包括捷運建設與四通八達的交通系統都很便利，是考慮布局台中縣捷運潛力區段首選地點之一。
無論是想在台中市或者台中縣及早在捷運站周邊及早卡位的民眾，都應該多注意除了捷運題材之外，是否還有其他優勢條件，以便取得最佳賣相的產品。仲介業者建議購屋者可留意中部各捷運站周邊面對大片綠地公園、緊鄰商業設施或校區、步行5～7分鐘內可抵達捷運站的區域，一來施工期間不會降低生活品質，二來捷運通車後可享其便利性。
觀察台灣各主要都會區捷運系統經驗，宣佈動工是房市醞釀第一波起漲時機，但消費者進場時仍需注意，隨景觀有無、大樓管理良窳及社區發展，房價將有不同走勢。更重要的是，中部的捷運路網發展速度還落在高雄捷運進度之後，在投資時間上需要更長遠的規劃，以捷運綠線來說，估計將有超過4年的等待期，想在此時進場布局的人，務必要有適當財規劃，不宜以短期資金操作。
http://money.chinatimes.com/newmoney/magazine/Article.aspx?PageID=4&ArticleID=22627