購屋二大指標：償債能力 實際需求
【經濟日報╱黃啟菱】 2008.06.11 03:39 am
張金鶚(政治大學地政系教授)
非報系
據調查，今年第一季全國平均房價所得比達7.5倍、房貸支出占每月所得比重為33.1%；其中，又以台北市購屋負擔最驚人，房價所得比達到10.4倍、房貸負擔率也飆升至43.6%，兩指標雙創歷史新高。
聽到這種狀況，多數人應該會大嘆「台北居、大不易」。
可以再看看另一個調查數據：購屋者自備款來源，有42.6%為現金或存款，另有高達26.7%的資金來源是金融機構貸款，顯示購屋族無力負擔房價、轉而向銀行借貸的情況明顯，不少人甚至連頭期款，都是用借的。
另外還有一點，那就是全台已購屋者平均年齡也向上提升，今年第一季平均購屋年齡為37.7歲，較去年第四季的36.9歲高，台北市更高達39.2歲。這顯示，一般民眾要累積很久的所得之後，才有能力買房。
在房價高漲的情況下，倘若想買房，我建議，應該先評估自己的能力。例如，新政府上周宣布的「一生兩次、兩年200萬元零利率房貸政策」，雖然很讓首購族或年輕人心動，但在行動之前，務必想一想，兩年後、開始付房貸時，負荷的了嗎？
在此要強烈呼籲，千萬別貪圖利率優惠、在能力不足時就貿然買房，以免造成未來20年負債沈重，生活只會更困頓。
此外，買房時產品適不適合自己，也非常重要。假如為了有自己的房子，買了離市中心很遠的產品，每天辛苦通勤，反而降低了生活品質；因此，還是要回頭檢視自己真正的需求，別為了買房而買房。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4379170.shtml
別被房貸優惠沖昏頭
【經濟日報╱記者 陳芝艷】 2008.06.11 03:39 am
為了減輕年輕購屋族的負擔，日前新內閣釋出二年200萬元零利率的房貸政策利多，激起不少首購族、換屋族的買房意願。不過消費者要留意，目前多數銀行對房貸戶仍然採取緊縮政策，如果信用條件不是很好，或者手上還有其他房屋貸款，要向銀行貸到低利率、高成數的房貸，恐怕並不容易。
房仲業者表示，目前銀行推出的三段式房貸利率，前二年的房貸利率水準大約2.7%。
如果適用政府推出200萬元的零息優惠家庭，前二年每個月大約可以省下4,500元利息支出，二年下來共可省下11萬元，可以減輕首購族的初期購屋壓力，也可以提升換屋族換購新居的意願，在物價狂飆的年代，這項政策不失為刺激購屋的重大利多。
不過消費者要留意，這項政策目前仍在研擬階段，前二年雖然零利率，但第三年開始的利率水準還沒有公布，購屋族是否真的可以節省大筆利息支出，還未確定。
此外，市場不斷傳出房市高點的疑慮，對房市景氣敏感的銀行業者，持續緊縮房貸業務，如果聽到這項政策利多就決定買房子，不好好考慮自身收入、信用條件是否能夠負擔，有可能占不到多少便宜，又剛好在房市高檔買到高價的房子，未來反而加重自己的負擔。
目前銀行調整房貸授信政策的方向，大致可以地區、客群和產品來區分。
如果物件位在市場流動性不佳或過去違約損失率偏高的地區，房貸條件也會跟著趨嚴。目前除了大台北地區以外，包括桃園、新竹以南和東部地區，都已被銀行列入房貸警戒區域，要貸到高成數或低利率並不容易。
除了依地區分級，在客群上，自住型、首購型的客戶在銀行眼中仍算重點客群，所以針對這類族群仍會繼續推出優惠；不過如果是投資客，銀行反而會以降低成數、提高利率和縮短寬限期等方法因應。
產品別方面，多數行庫對小套房的放款條件也愈來愈嚴格。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4379078.shtml
陳弘毅：房市景氣 二年後大好
【經濟日報╱記者王瑞堂／嘉義報導】 2008.06.11 03:39 am
陳弘毅：房市景氣 二年後大好
記者王瑞堂攝影
宏都建設（5523）董事長陳弘毅昨（10）日表示，房地產炒太快反而使買氣退縮，7月大陸觀光客進來後，房市買氣應會明顯好轉，但真正要好須等到2010年至2012年。
陳弘毅昨天在主持宏都股東會後指出，房地產景氣真正好是要等到新政府的運作一段時間，成效顯現後才會顯現。總統大選後國內房地產市場突然出現一片看好聲，加上部分業者刻意炒作哄抬，短時間內就把行情炒得太快，反而引起反感，加上物價上漲影響人民可支配所得，房屋買氣明顯下滑。「三年（房地產）行情會大好，才有真正一波大行情。」陳弘毅強調。
昨天宏都股東會改選董監事，並通過去年盈餘分配案，每股配發股利1.6元，其中現金股息0.5元、股票股利1.1元。
五席董事中，有台南企業（1473）副董事長兼總經理吳道昌為法人代表的駿道投資公司、台南企業董事長楊青峰為法人代表景達投資公司，都蟬聯董事，其餘三席分別是陳弘毅、其女兒陳如愔、宏都總經理何莒華。監察人分別由林素妙、王詠絜當選。
針對子公司宏都阿里山國際開發公司的13億元聯合授信案，陳弘毅也公開說明均依規定辦理，無任何違法。他說，宏都阿里山19日將如期接手經營阿里山森林鐵路，北門車站多功能旅館也要在同日動工興建，工期18個月。阿里山森林遊樂區沼平車站興建250間觀光旅館，相關資料等待環評結果，不會因外界少數雜音而影響投資計畫。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4378813.shtml
大陸地產雙雄 潑台灣房市冷水
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.06.11 03:39 am
萬通集團董事長馮侖（上）與萬科集團董事長王石（下）接受媒體訪問時都表示，不會來台投資房地產；認為台灣房市的陸客投資夢，是炒作出來的。
（本報系資料庫）
全球最大的住宅開發商萬科集團董事長王石接受台灣《商業周刊》訪問時指出，台灣房市的陸客投資夢，不是大家想像的美好，「那是炒作出來的」。萬通集團馮侖則表示，台灣住宅市場已經飽和，沒有必要來台灣投資，兩人皆冷眼看待520後的台灣房產熱。
今（11）日出版的《商業周刊》專訪中國大陸被稱為「南王石」、「北馮侖」的地產雙雄。萬科集團過去六年的年複合成長高達30%，營收超過新台幣1,500億元，而馮侖是從中共黨校學者變成大陸的地產大亨，也是大陸上市公司董事長中，唯一一位博士論文主題寫台灣，是往來台灣最積極，也最瞭解台灣的企業家。
王石表示，萬科集團不會來台投資房地產，因為台灣再怎麼開放，為了本身安全考量，一定會有限制，投資並不方便。就算台灣沒有限制，投資香港都比台灣好；投資客在香港買房子，可取得特區護照，能通行100多國。
萬通集團董事長馮侖（上）與萬科集團董事長王石（下）接受媒體訪問時都表示，不會來台投資房地產；認為台灣房市的陸客投資夢，是炒作出來的。
（本報系資料庫）
王石說，大陸房地產屬於欠缺資金型，是靠大量推案快速周轉賺錢，如果他拿錢來台灣，就一定是投機型，只看短期利益。他說：「台灣房市有陸客投資是炒作出來的。」
馮侖說，這十年來，台灣整體經濟建設停滯；而大陸每個城市都在大規模開發，例如已通車的有寧波到上海的世界最大跨海大橋，還有過去的浦東新區開發，現在的天津濱海新區開發。台灣則都是個別小開發案，雖然規劃有桃園空港城、台中水湳機場、屏東大鵬灣，但一直沒有動。
馮侖指出，在大陸任何一個城市，房子很快就能賣出去，也沒有什麼法律障礙。台灣現在人均所得約1.5萬美元，但住宅市場已經飽和，每年自然增長的結婚、移民人口有限，大陸開發商沒有必要來台投資。
台灣房屋首席總經理彭培業則說：「投資無大小，只有對與錯。」台灣房地產市場目前不需要大批大陸人來台買房子，將來開放大陸觀光客來台後，就會帶動經濟成長，國民所得會跟著提高，進而提升生活品質；這些可能是大陸地產開發商沒有看到的盲點。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4379270.shtml
【建立人脈 好康來相報】
想用「斷頭投資法」玩房地產，跟仲介打好關係有益無害。鄭開來說：「賣方的動機很重要，缺錢的最好不過，我有幾組連繫密切的仲介經紀人，他們把案子報來時，我第一個問題一定是屋主為什麼要賣？」
這兩年鄭開來把投資重心轉向南港，第一個投資標的「溫哥華花園」，還是從雅虎網拍上看來的。「正好是鬼月，房子才蓋到結構體，屋主每坪要賣28萬，我砍到27萬元，屋主鬆了口。」鄭開來喜孜孜來辦交屋時，不但碰上老牌演員林美照，後來還發現黃嘉千、張本渝這些演藝圈人都在附近置了產。
「區塊很重要，跟著重大建設走不會錯，我看好台北幾個區塊，南港、萬華和新店。」鄭開來雖然看好南港，還是小心翼翼，買了「溫哥華花園」三個月，就用每坪33萬元的價格把房子賣了，沒想到南港行情繼續竄高，現在同社區的房子都喊上43萬元了。他說：「是自己失策，以為漲不上去了，想要落袋為安。」為繼續搭上南港行情列車，最近他又買了「溫哥華花園」旁邊的「慾望城市」，準備長期持有。
【跟緊集團 風險比較低】
「大集團超會看地，買在國泰、富邦、元大和新光這些建商蓋的房子旁邊，絕對沒錯。」鄭開來這些年只買過一間預售屋，是復興北路上的「航站戀人」，原因就是因為「富邦的地就在對面。」
最近，他仍然到處看房子，但是因為「價格已經令人覺得擔心了」，因而走馬看花多，實際行動少。
一旦景氣低迷，他還是會做房地產投資，但是會謹慎出手。「其實每次進貨，我一定量力而為。」買悠遊市和航站戀人時，他都找人一起出資。「只要找代書公證，把合約寫清楚，找信得過的朋友一起投資，不失是一個好方法。」
B型獅子座的鄭開來，愛每件事一定「愛到發燒」，聽西洋流行音樂是這樣，當DJ是這樣，這些年投資房地產，熱情也發燒。
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