5月房市激情退燒 回歸市場基本面
‧聯合理財網 2008/06/11
國內房價「高檔盤整」，現階段買屋議價空間有多大？掌握行情才能買的合理！
隨著國內學者提出房價泡沫化的疑慮，並發起聯署行動以向政府提出建言，以及政府推出200萬的零息房貸利多，使得一般消費者的購屋態度轉向審慎，購屋評估期有明顯拉長的趨勢。根據信義房屋統計結果顯示，大台北地區房市交易熱度已明顯退燒，反應在五月份的成交表現上，台北市大樓住宅平均成交單價較四月份下修約一個百分點，來到41.7萬元/坪，而台北縣的成交行情表現持續維持在高檔，為20.3萬元/坪。至於成交量方面和三、四月相較雖略為下滑，但仍較去年同期為佳，北市部分多出近一成，而北縣部分則持平。顯示在三四月份的激情演出之後，國內成屋市場交投熱潮已明顯降溫，回歸市場基本面。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，挾著兩岸開放題材的激勵，三、四月份國內成屋市場一掃去年下半年以來的低迷走勢，發展出新一波價量齊揚的資金行情，成屋市場多頭氣勢強勁，卻也讓中高總價住宅的賣方對於交易價格的要求漸趨堅持。但選前因選舉考量而凍漲的油電價格，在新政府釋出油電價一次漲足的消息之後，帶動國內民生消費物品的價格上揚，使得中產階級因消費支出將驟增的預期，連帶影響到自住需求者的購屋意願，讓520效應的顯現不如預期，三通預期效應發酵期提前結束。
另一方面，國內房地產學者也在此時提出房價泡沫化的示警，並發起連署活動以向政府提出建言，讓此波房市短線激揚的狀態迅速降溫，自四月下旬以後，國內房市逐漸呈現回歸常態的現象。由於部份中高總價住宅買方態度趨於保守，買賣雙方價格認知差距拉大，五月份大台北地區中高總價住宅成交比重明顯收斂，交易主流逐漸回歸中價位產品，也連帶影響平均成交價格的表現。
蘇啟榮進一步指出，受通膨效應的影響，今年以來自住需求者購屋置產意願頗高。然而近期受到各項民生物資調漲以及油價驟增的影響，對於中間所得家庭，日常開支的明顯增加，多少排擠到房貸支出的預算；而這樣的變化，對首購族而言影響較為明顯。因此，日前營建署宣布提供20至39歲年輕族群200萬無息優惠貸款，預計於明年初實施，對於房市的短期激勵效應不甚明顯，但就長期來看，由於可減輕首購者的貸款利息負擔，預期將可大幅刺激中南部首購族群的購屋需求。
蘇啟榮認為，五月份成屋市場因歷經高物價的衝擊，以及房價課題持續受到關注，加上下旬台股不僅未如預期產生慶祝行情，反而向下盤整，市場信心可謂受到明顯挑戰。然而由成交價量相較年度同期的穩定變動，顯示房市基本面尚稱穩定。而六月份仍屬房市較活絡的時段，若沒有明顯的多空消息衝擊，價量仍將穩定。至於影響市場信心的重要因素方面，高物價仍將持續被討論，對M型左端
需求持續產生影響。而亞太會館現階段的流標，或許能解除部分業主的觀望態度，重新啟動北市中高價位產品的交易。此外，6月11日海基海協兩會對於兩岸開放政策的協商，也將成為房市信心的重要指標，屆時若有明確共識，雖不會再度升高對房市的預期，但長遠而言對市場將產生穩固信心的作用。
http://mag.udn.com/mag/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=331&f_SUB_ID=3568&f_ART_ID=130613
物價飆升 「現代宅女」置產比例大增
‧聯合理財網 2008/06/10
台灣女性不婚的比例逐年攀升，僅次於法國，排名世界第二，在沒有另一半的經濟支援下，台灣地區女性獨立購屋的趨勢更為明顯，對房屋市場也產生重大的影響，這個現象在大台北都會區尤其明顯。儘管小套房受到銀行房貸大幅緊縮的影響，買氣大不如前，但根據信義房屋不動產企研室的統計，自民國93年起，女性客戶購買套房產品的比例有逐年攀升的趨勢，今年更達62.7%，將近是男性的兩倍，顯示在物價狂飆的年代，保值性高的房地產遂成單身女性近可攻、退可守的投資工具，「現代宅女」幾乎成為粉領族另一項代名詞。
信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，「現代宅女」並非指大門不出、二門不邁的宅女，而是指名下有不動產的女性。根據信義房屋內部成交資料統計，這波房地產景氣自SARS開始復甦，已走了五年的多頭，其中女性所扮演的推升力量可謂舉足輕重。近幾年來在成屋市場，不管是套房還是大樓產品，女性購屋族都佔整體客戶的五成以上，其中又以購買套房產品居多，將近63%幾乎是男性的兩倍之多，顯見女性自主購屋的時代已經來臨。
吳銘鴻進一步分析，近幾年來女性就業比例和薪資所得的大幅上揚，反映出經濟獨立與自主程度的顯著提升，也促使企業在商品行銷時要加入更多的性別元素，當然房地產市場也得順應這個潮流。愈來愈多單身女性對婚姻及購屋抱持較特別的態度「男友換了就算，房子買了就賺」多愛自己才是實在。因此地點鄰近百貨商圈、捷運共構、標榜飯店式管理的套房式產品，儘管現階段貸款不易，還是讓將近六成三的粉領族心動不已。看準粉領族的消費潛力，建商紛紛投其所好，推出名稱夢幻、以精品小豪宅為號召的套房式產品，室內坪數雖小，但公設方面精心規劃了包括蒸氣室、比照高級俱樂部的SPA貴妃主題浴，讓粉領族忘卻上班積累的疲憊。另外，五臟俱全的小貴族廚房設備，以及放置三機一體洗、脫、烘洗衣機都是這類時尚套房的標準配備。
總之為了攻佔粉領購屋族的心，只要是稍具規模的預售推案，建商的廣告大多會強調女人至上的精神，一個更了解女人需求的飯店式服務團隊。此外還有女性最注重的回家安全動線、防爆門、電子鎖和安全密碼刷卡系統等周全的保全設備，以及假日不必出門也能怡情修身、休閒與倍受尊寵的各類生活設施等。
有趣的是，除了單身女性撐起今年的套房市場。一般家庭在購屋選擇上，女主人的意見，也越來越受到重視。根據信義房屋統計，近四年來購買大樓華廈物件的客層中，女性一直維持在50%~55%之間；若以年齡層區分，今年在40~50歲之間的購屋者當中，女性亦佔了55.2%之多。若是以在台北縣市置產的比例來看，台北市女性購屋者的比例為55%，北縣亦有53.9%的水準。顯然在都會地區普遍為雙薪家庭結構的影響之下，女性也漸漸取得購屋決策的關鍵地位。
吳銘鴻分析，過去台灣的傳統社會中，男主人多為家中的經濟支柱，對於購屋具有絕對的主導權，使得女性在購屋決策上多無決策能力。但近年來，隨著雙薪家庭的普遍，愈來愈多已婚女性投入職場，甚至有著比另一半更高的所得，女性的消費力大增，許多商品宣傳大力鼓吹女性要「寵愛自己」，買與不買的決定，絕大多數最後是取決於女性。更何況有些「心好男人」，還是懂得幫老婆設想，反映在房地產市場，一般家庭若想買房子，勢必也得讓家中女主人點頭才行。
http://mag.udn.com/mag/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=331&f_SUB_ID=3568&f_ART_ID=130612
2008.06.12
戳破高油價 只能依靠大蕭條?
文/馬凱《理財週刊》
國際油價飛漲，已經成為決定今天全人類禍福的重要變數。除產油國之外，每個國家都因油價大漲帶動百物齊漲，一般小民日子愈來愈難過，群起抗爭者比比皆是。油價遽升，一面使生產者成本攀高，獲利飽受壓縮，一面又讓消費者荷包縮水，處處精打細算、能省則省；兩面夾擊，即令經濟成長動力受挫，人民所得難增，甚至工作機會也難保，因而各國經濟成長率都不斷向下修正。
但究竟油價何以落到這步田地，誰為為之、孰令致之？油價高至139美元，是高處不勝寒，眼看就要回落？還是會火上加油、節節高升？眾說紛紜，誰也說不出個準。
不久之前，若干能源專家與投資高手透露出好消息。他們指出，全球石油其實供仍過於求，因而油價飛漲，都是大量私募基金、退休基金乃至主權基金等投機炒作的惡果，一旦投機退燒，油價必定如響斯應地跌回70美元的水準。果真如此，全人類都要大大地鬆一口氣。
果不其然，就在這樣的言論廣受重視之際，油價忽從135美元一桶的天價滑落到120美元左右，幅度不小，而且後勢可期。只是好景不過幾天；不旋踵油價又漲到139美元的新高峰，而且看不見止歇之日。有的專業機構已在上看150美元乃至200美元。
雲霄飛車一般的油價走勢，真的無法捉摸嗎？倒也不盡然。今日油價之所以不斷走高，大家已有一個共識，是中、印等新崛起的超級大國需求日增所造成。
但中、印兩國雖然人口合計高達23億，然而除此之外，我們看到全球幾乎每一個像樣的開發中國家，近20年來都力爭上游，競以其閒置一、二世紀的無數廉價勞工資源作為開發動力，向全球市場換取更優渥舒適的生活方式，小轎車、冷氣、冰箱過去不敢夢想的奢侈用品，如今愈來愈多人已可企及。
正是這群日增的幸運兒，想要仿效好萊塢式的現代化生活，竟然加重了地球能源的負擔。原因不只是其成功的速度驚人，更由於這一個努力向西方看齊的群體，總加起來，高占全人類66億之中的50多億。
只要這50多億人可如願享受為數不過幾億的先進國家人民的生活方式，我們就要額外增加好幾個地球才能滿足對能源的需求。當然這不可能成真，因而只能靠油價飛漲來調節供求。
2008.06.12
戳破高油價 只能依靠大蕭條?
未來數十年這50多億乃至更多人的夢想都難以成真，因而我們就要每天面對愈來愈猙獰的能源噩夢，與不斷飛漲的能源價格。
價格飛漲，而且持續數十年，這兩者加在一起，恰為今天低利率時代無處可去的投資與投機資金指出一條明路，而且似乎是唯一的去路。因而過剩的資金瘋狂湧入，迄今據估計與資源相關的商品，已額外投入逾900億美元。同時，價格愈漲，資本利得即愈厚，聞風而來者愈多，形成一個螺旋上漲的大泡沫。只有泡沫戳破，油價才會從高空猛然墜落。
但負利率資金太濫，出路又太少，只有靠全球經濟大衰退足以戳破泡沫。但我們承擔得起如此沉重的代價嗎？
http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Content/0,4518,9706120182+0+0+094940+1,00.html
今日晚報 2008.06.12
買或租誰划算？房仲業提計算公式
中廣新聞／陳鳳如
物價飆漲，究竟要買房子、還是租房子，才比較划算，有房仲業者建議，除了從可以從當地房屋供給和需求層面考量，還可以用每月可負擔的租金上限除以每個月房貸支出，如果計算出來的數字，大於百分之六十，就可以考慮買屋。
民眾常為要買房子還是租房子傷透腦筋，房仲業者建議，可以從當地的房屋供給和需求層面來考量，如果供給量大，就不用急著買，可以先租。台灣房屋首席總經理彭培業說:「他可以先租一段時間，租了一段時間之後再買，而且租了一段時間也可以瞭解這個商圈的變化跟發展，以及到底適不適合這個地方。」
房仲業者也提出「房貸租金替代率」的看法，也就是將每個月可負擔的租金支出上限除以每個月房貸支出，如果替代率大或等於百分之一百，建議可以將所付租金拿來繳房貸，直接買屋，如果替代率大於百分之六十，可以將租金繳付房貸購屋，但應考量房價較低的商圈或選擇屋齡較高的中古屋，不然就是選擇交通便捷的次要商圈或是小宅產品，以實現購屋夢，如果算出來的替代率小於百分之五十九以下，房仲業者建議還是先以租屋為優先，等經濟能力提升後，再行購屋。
http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-News/2007Cti-News-Content/0,4521,130507+132008061201194,00.html
今日晚報 2008.06.12
馬上不等於馬上好 就業展望的弦外之音
中廣新聞／張雅惠
萬寶華人力資源公司，在全球八十個國家和地區設有分支機構，年度總收入超過兩百一十億美元，連續四十年來，每季定期發佈「全球展望就業調查」，目前有三十二個國家和地區加入調查。調查題目很簡單：企業是否會在下一季召募員工？
2008年第三季的最新調查顯示，台灣地區有百分之三十一的企業會增加人力，但有百分之六的會減少人力，一增一減、再經過季節調整之後的「就業展望淨值」是百分之二十四，創2006年第三季以來的兩年新高。六大行業當中，以金融保險不動產的彈升幅度最大，創2005年第二季台灣加入調查以來的三年來最高。
萬寶華總經理劉玿廷分析，台灣過去連續幾季在亞太地區排名都敬陪末座，不過，三月份的選舉之後，企業聘僱需求轉強，不但超越中國、也追上香港。
不過，這份調查看在專家的眼中，「馬上」不等於就業情況「馬上好」。前金管會主委，目前是經濟部捐助成立商業發展研究院院長的施俊吉說，調查只看得出聘僱員工增加的企業家數，看不出新增員工的總人數。
他也以企業聘僱需求表現最亮眼的金融保險不動產為例，至少有四項指標顯示金融業整體情況仍偏悲觀。第一是全球股市表現，從今年二月以來，隨機挑選六、七個時間點和去年同期相比，只有台股是逆勢上漲或持平，全球各主要國家的股市都在下跌，台灣還能一枝獨秀多久？第二，國際金融業的就業人口持續減少，台灣是資本市場開放的地區，金融業和國際連動，不太可能置身事外。
施俊吉舉的第三個例子是，花旗陸續出售債券，降低次貸造成的損失；這些外商本質不錯，最近一年來也陸續併購國內的問題銀行，不過，次貸打擊太深，短期難有利多。
第四個理由是，國內金融業仍然存在家數過多，獲利率只有百分之三到四的低水準，這是英商惠譽信評對國內的銀行評等維持D級，仍位居亞洲四小龍之末的原因。施俊吉認為，就算獲利率加倍、提高到百分之六到七之間，仍然低於國際間應有的百分之十的水準。
選舉過後，激情結束，美好的願景如果不能化為行動，一切將只是泡影！馬上了，不代表經濟馬上就好了，政策需要時間才能落實，這段時間，外圍的通膨加劇，內部的擴大內需能否撐大保護傘仍然是個問號。雖然有夢最美，希望相隨，但仍然要築夢，才能踏實。
http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-News/2007Cti-News-Content/0,4521,130507+132008061201193,00.html