房貸壽險 投資型保障更全面保單增值報酬 可償還房貸利息2008年06月17日地產王 放大圖片
房貸利率節節攀升，買屋的民眾可利用投資型房貸壽險，讓利息與本金一樣受保帳。圖片: 1 / 1【吳靜君╱台北報導】利率愈來愈走升，民眾房貸壓力愈來愈大，一旦發生意外，更是成為家人的負擔，因此為房子買個保險，受到消費者的注意。ING安泰區經理曾如鈴表示，民眾替房子買保險，保額不只是本金的部分要計算，也要將利息計算進去，現在利率走高，民眾可以考慮投資型保單，利用保單價值來滾存利息，償還房貸所衍生的利息。
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一般保額只保本金
紐約人壽商品開發部協理譚光榮表示，現在的房貸壽險大概分為兩種，一種就是平準型的房貸壽險，保額維持一定，另一種則是遞減型的，保額隨著保戶繳交保費的年期，逐漸遞減，通常第2種的保費會比較便宜。
譚光榮表示，一般來說，民眾辦理貸款時，因為還要繳交房貸，另外還要繳交保費，所以購買的意願就會比較降低，不過，銀行現在都會以躉繳的形式，將保費連同房貸一併貸給貸款者，例如，貸款者貸款200萬元，另外貸壽險保費10萬元，也就是總共貸了210萬元。
值得注意的是，銀行在收利息的時候，連同保費也會計算利息，也就是說，銀行是以210萬元計算利息，民眾辦理房貸，國內利息升高的趨勢之下，另外再買房貸壽險，負擔也會隨之增加，而目前房貸利率都在3%至4%左右。
譚光榮表示，房貸壽險主要就是定期壽險的概念，為保險當中保費較為便宜的險種，保障期間為20年，20年期一到，保單自動失效。要保人及被保險人為貸款者，受益人是貸款者的指定受益人。
曾如鈴表示，民眾投保房屋壽險，保額只想到本金的部分，而房貸壽險也往往只計算貸款的部分，但往往忘記了利息的部分，她認為，現在利率走升，如果本金加計利息，那麼就不是房貸壽險可以負擔。
報酬高於房貸利息
曾如鈴指出，投資型保單等同於定期險，每個月保費2000多元就可先幫房子做基本的保障，然後利用保單價值來滾存利息，償還房貸所衍生的利息，曾如鈴建議，保單價值報酬率只要超過房貸衍生利息的1%即可，而現在房貸利率約在3-4%之間，那麼投資型保單的保單價值年報酬率大概再4~5%左右。
心住 別忘替房屋買地震險住宅火險即含地震基本險 擴大地震險保更多2008年06月17日地產王 放大圖片
台灣處於地震帶，千萬別輕忽地震對於房屋及人員造成的巨大災害，別忘了檢視自己保單的保障是否足夠。法新社圖片: 1 / 1【林潔禎╱台北報導】四川大地震喚起大家對地震險重視，現行民眾只要投保住宅火險即已自動涵蓋投保「住宅地震基本保險」，但最高只有120萬元的保障，產險業者建議，可以依個人預算多寡，搭配加保「超額地震險」，或者也可以加保提供屋內財產保障的「擴大地震保險」，讓自己「住」得更安心。
多分保障
四川世紀大災難造成民宅倒塌、道路及橋樑坍方毀壞，數十萬災民流離失所、無家可歸，對同樣處於地震活動頻繁、歷經九二一大地震的台灣民眾更能深切感受。在愛心賑災之餘，產險業者也提醒別忘了檢視自己的保單保障是否足夠，千萬別輕忽地震對於房屋及人員造成的巨大災害。
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基本險最多賠120萬
一般人在規劃居家財產安全的保險安排時，多以住宅火險為優先考量，不過在住宅地震險自從納為政策保險後，國人投保地震險觀念也有所提升，蘇黎世產險經理徐玉珍表示，投保住宅火險的客戶近8成為銀行房貸戶，但由於「住宅地震基本保險」保額只有120萬，對於房貸戶的保障明顯不足。
產險業者進一步表示，銀行為了保護債權，要求貸款戶購買「住宅火險」後，自動附加「住宅地震險」，換言之，保險標地物多為5年以內的新房子，由於地震險為一年投保一次，如果房貸巳完全償還給銀行，許多人就中斷投保，因此許多屋齡越長的老舊房子，在歷經風霜情況下，反而沒買保險。
住宅地震基本保險承保地震造成房屋全倒損失之保障，保險金額最高為台幣120萬，每年保費1459元。不過，產險業者指出，理賠必須房屋全倒或政府機關、專業建築團隊鑑定為不堪居住、補強費用超過重置成本50%以上才可申請，房屋若出現龜裂、傾斜，卻連一毛錢都拿不到，已經引發不少民眾反彈。
僅房屋全損才可理賠
不過考量台灣處於多地震帶，富邦保險副理黃韻紋建議，為了降低地震所帶來風險，尚可選擇加保「超額地震險」，提高地震基本保險保額不足部分，為自己多一分完整保障。
黃韻紋說，因「住宅地震基本保險」及「超額地震保險」僅保障房屋全損，對於地震造成房殼龜裂、牆壁脫落或動產毀壞等損失，都不在保單的理賠範圍內。地震頻率較高的縣市，若預算足夠，民眾不妨另外向產險公司加保「擴大地震險」，只要有磁磚破裂，就可以向保險公司申請修復費用。
擴大型險有1%自負額
「擴大地震保險」，其賠償範圍不只侷限於房屋全倒損失，對於房屋牆壁龜裂或屋內財物毀損也有補償，可完整涵蓋地震風險。另外並包含房內陳設等等動產提供保障，黃韻紋指出，通常動產在同樣的保額下，保費通常只是房殼的一半，以台北市地區，建築物保額100萬元、動產50萬元為例，年保費約2400~5900元之間。
產險業者指出，地震險保費跟房子所在地、樓層都有關係，一般來說僅保障房子建築物本身的「地震基本保險」與「超額地震險」沒有自負額，但「擴大地震保險」有保額1%自負額，至於該如何投保地震險，建議需視本身預算而定，如富邦保險規劃「寶貝家-居家綜合保障計劃」，提供居家財產完整保障
房貸族 地震理賠受益人為銀行2008年06月17日地產王 放大圖片
向銀行辦理房貸會被強制投保地震險，除非貸戶已把貸款付清，否則這筆產險公司提供的理賠金，第1順位的受益人為銀行。林鼎皓攝圖片: 1 / 1【林潔禎╱台北報導】投保地震險的概念這幾年來在台灣愈趨普及，根據財團法人住宅地震保險基金會的統計，2002年國人地震險的投保率僅2.07%，今年4月再攀升至24.74%，惟銀行提醒，除非房貸戶已把貸款付清，否則這筆產險公司提供的理賠金，第1順位的受益人為銀行，第2順位才是房貸戶。
據了解，銀行為了保護房貸債權，要求貸款戶購買「住宅火險」後，自動附加「住宅地震險」，因此近8成投保住宅火險的客戶，多為被銀行要求投保的房貸戶。
國人投保地震險，從2002年投保率2.07%，至去年底已達24.63%，從各年度的地震險簽單保費收入來看，也從2002年的6.61億元成長到2006年底的24.25億元。
逾200萬房屋即須投保
銀行主管指出，一般說來向銀行辦理房貸，經過鑑價後為例，房子價格超過一定金額都必須強制投保火險附加地震險，各家銀行規定不同，大多在超過200~300萬元的房屋就必須投保，保費由貸戶自行支付，至於在規定門檻以下的房屋，由於銀行認為光土地的部分價格就可能有數百萬元，所以房貸戶可以自行選擇要不要投保。
一般人可能以為，保了地震險，地震一來就不怕房屋受損，銀行強調，其實地震險的最高保額僅120萬元，每年保費固定為1459元，也就是說，如果發生地震後房屋符合理賠標準，不論是豪宅還是小套房，最多都只能拿到120萬元的理賠金。
舉例來說，如果房貸戶還有400萬元房貸，之後發生地震符合理賠標準，獲得120萬理賠金，銀行優先取得理賠金，還後剩餘房貸，房貸戶還是必須按期攤還，不過通常銀行會提供較寬鬆的還款條件，讓貸戶有喘息空間。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseSpecContent&Article_ID=30654331&NewsDate=20080617&HouseSecID=30654276&SecName=月繳月省．房貸族抗通膨妙招
轉貸前搞懂4大點 減輕負擔2008年06月17日地產王 放大圖片
民眾轉貸前應該先考量貸款額度、利率、開辦費與原銀行提供優惠等，以免愈轉愈沉重。圖片: 1 / 1【陳瑩欣╱台北報導】各銀行為搶房貸戶，都會不定期推出新優惠，業者指出，民眾轉貸前應該先搞清楚轉貸後可以得到實際貸款額度、各年度借款利率、開辦費與轉貸前原銀行的殺價空間4大要點，以免房貸負擔愈轉愈沉重。
理專表示，許多民眾會以為房貸和存款一樣，只要發現哪一家銀行的利率低，就應該馬上解約，讓自己的房貸在各銀行間轉來轉去可以爭取更多優惠，事實上，民眾在償還房貸期間房屋已遇到折舊壓力，3年前跟A銀行取得600萬元的貸款，3年後跟B銀行借貸時，未必可以取得跟一模一樣的貸款額度。
另一方面，有些銀行會以「首年低利」為號召，吸引民眾心動轉單，不過卻忘了問轉清楚第2、3年以後的利率調整基準，最後總利率恐怕比未轉貸前更高，辛苦跑銀行辦轉貸下，反而成業者眼中肥羊。
比較試算後再決定
理專指出，一般銀行都會有「鑑價費、手續費、帳戶管理費」等開辦費用，民眾若是自己跑票，除了上述費用要不回來之外，還得另外付提前清償違約費用，但這些隱性的損失未必會在各銀行吸收轉貸戶時馬上浮現。
銀行放貸主管坦言，遇到民眾上門嚷嚷著要轉貸時，銀行在「留住客源」的考量下，還是會給予利率折價的空間，民眾不妨仔細比較、試算後，再決定是不是要轉貸。
一段式利率1~2年不得轉貸清償不適短期客 存款指標依央行調整2008年06月17日地產王 放大圖片
央行升息牽動房貸利率調漲，可選擇申辦一段式利率房貸，降低升息的影響。
資料照片圖片: 1 / 1【陳宥臻╱台北報導】物價、房價、貸款利率連翻漲，如何在一片漲聲當中，兼顧房貸還款與生活品質，成為首要之務。最近銀行發現，不少民眾為了「鎖住」房貸利率，申貸「一段式利率」房貸的比例大增，但此方案多有1~2年內不得轉貸或清償等限制，較不適合短期內即會清償貸款的客戶，否則易衍生違約金問題。
全盤規劃
信義房屋企研室主任蘇啟榮說，央行統計資料顯示，5大行庫新承作房貸利率，自去年2月以來總共調升0.448%，2月的平均承作房貸利率為2.735%，以貸款500萬元為例，購屋者1年約多支出1.3萬元，對房貸族造成不小的負擔。
不僅如此，房價在2007年底至今年總統大選後，台北縣市房價漲幅達1成多，中南部也有微幅調漲，永慶房屋統計，台北市中古屋平均每坪成交價為37萬元，去年底大約在33萬元左右，如果以30坪房屋計算，光是房價就要多負擔120萬元，房貸利息自然能省一點算一點。
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加碼幅度20年不變
台北富邦銀行副理洪慧純表示，客戶都想要鎖住房貸利率，所以半年來，申貸「一段式利率」房貸的民眾激增3~4成。不過，此種房貸利率不是永遠不變，而是「加碼」的幅度固定，例如台北富邦銀行是依10大行庫的存款指標利率，按照客戶條件加碼0.39~0.59%，加總後房貸利率是3.03~3.23%。
所以，一段式利率房貸的計算方式中，存款指標利率會受到央行升、降息調整，但加碼的部分則是20年不變，而階段式利率，則是除了存款指標利率以外，還會調整加碼幅度。
元大銀行主管表示，前低後高型的階梯式房貸雖然受到民眾歡迎，但其實利率的好康只有在前2年，第3年起加碼的幅度倍增，使得貸款利率調幅至3.5%以上，高於一段式房貸利率。
公教人員利率再低
洪慧純說，由於一段式利率房貸，各銀行皆有1~2年內不得轉貸或清償完畢的規定，所以較不適合短期買賣的投資客，或是預計將在2年內清償完畢的客戶，建議打算提前清償的民眾，可以選擇不塗銷債權，銀行就可以不收取違約金。
此外，公教人員若申辦一段式利率房貸，貸款利率還可以再低。例如元大銀行祭出2.955%、北富銀則提供2.9%的超低利率。
在房貸壓力逐漸升高之下，蘇啟榮建議消費者在購屋前，一定要做好全盤的財務規劃，尤其不可忽略房貸寬限期過後，月付金倍增的狀況；「理債」最好掌握「33原則」，將房貸支出控制在月收入的1/3內，才能保有基本的生活品質，避免日後繳不出房貸，使愛窩淪為法拍屋。
房貸 轉貸 利差逾0.3%才划算違約金手續費須計算在內2008年06月17日地產王 放大圖片
房貸戶若想轉貸、省利息，專家建議，轉貸的新舊利差至少要達0.3%以上才划算。資料照片圖片: 1 / 1【陳宥臻╱台北報導】市場利率逐漸走高，房貸族的還款負擔愈來愈沉重，尤其使用房貸寬限期的貸款戶，等到期限過後，月付金開始三級跳，不少人因而興起轉貸的念頭。專家建議，由於部份銀行對於寬限期內轉貸有違約金條款，且轉貸須支付的相關費用不少，轉貸利差須達0.3%以上時，才能真正省息。
精打細算
許多民眾喜歡用房貸寬限期，讓還款的前3年可以只還利息，不還本金，但自第4年起，使用寬限期的房貸戶，月付金會大幅加重。張先生借房貸500萬元、還款期20年、貸款利率3%，前3年使用寬限期，月付金為1萬2500元，但寬限期結束後，本息攤還的月付金便增加為3萬1319元，負擔加重50%。
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還款金額少不宜轉貸
ING安泰人壽放款處協理彭明財表示，由於過了寬限期後房貸負擔大增，不少民眾想要將「房貸搬家」，但轉貸必須先評估新舊房貸利差是否大於轉貸相關費用的支出；一般來說，轉貸500萬元房貸，利差須達0.3%以上才划算，若轉貸金額在300萬元以下，則須超過0.41%。
以ING安泰人壽的一路發房貸為例，前半年利率固定1.68%，第7個月後3.44%起，利差約0.3%~0.35%，若轉貸500萬元，第1年可省下約1萬5000~1萬7500元的利息，剛好足夠支付1萬4500~1萬7500元的轉貸費用；費用包含設定費3000元、塗銷費1500元、地政規費6000元、房屋鑑價費4000~7000元。
不過，大型銀行主管認為，部分銀行對前1~2年轉貸有綁約限制，若轉貸有違約金，倒不如就不要轉貸，等到綁約期限過後再考慮。
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找自己往來銀行辦理
此外，還款金額愈少，轉貸也愈不划算。例如還款金額剩下500萬元，轉貸所需的成本大約0.3%，但貸款金額若只剩下200萬元，因為收取的相關手續費相同，換算之下，轉貸利差要達0.6%才能真正省息。
上海商銀個金部副理徐慶源認為，轉貸的手續費名目繁多，怕麻煩的民眾，如果過去的還款信用良好，不妨考慮找自己往來的房貸銀行議價，銀行會視個案給予適度的利率優惠。
彭明財指出，民眾只要清楚還款方式、利率、還款限制、轉貸費用等資訊，就不難掌握省錢的關鍵，有需求的民眾可以主動與房貸承辦人員諮詢，為房貸支出做出最妥善的規劃。