房市推案挺進1.4兆 賣壓浮現
【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.06.19 02:55 am
今年上半年全台灣預售新成屋推案量達4,284億元，在兩岸關係改善，建商持續看好後市情況下，預估今年推案量將朝歷史高點1.4兆元挺進。但這兩年大量推案，新成屋陸續交屋，也讓部分地區漸漸出現賣壓。
去年上半年全台總推案金額為3,842億元，今年上半年推案金額為4,248億元，成長了10.6%，顯示出建商看好後市商機。
根據住展雜誌預估，北台灣今年推案量可望達到1兆元，而台中都會區預計也有3,000億元的推案量，高雄都會區則有1,500億元，很有機會衝過民國81年1.4兆的推案量紀錄。
雖然推案火紅，但買氣卻沒有這麼旺盛，今年上半年，預售建案銷售時間比去年同期拉長，以20億到30億元預售案來說，去年大概3個月就可結案，但今年要拉長到4個月左右。
至於新成屋方面，今年上半年的推案戶數為16,494戶，比去年同期的14,521戶，增加了13.6%；推案總金額來看，去年上半年新成屋的可售金額為1,364億元，今年則是1,596億元，也比去年同期增加了17%，今年新成屋供給又比去年再往上加重。
住展雜誌研發長倪子仁預估，今年下半年台北縣市的房價仍將溫和上揚，平均漲幅在5%到10%，而中市和高市房價，則會呈現高檔盤整。
以豪宅推案林立的台中七期來說，永慶房仲集團中區經理張力靜表示，建商大量推案，未來供給量持續擴大，加上七期買方自住比率偏低，以投資為目的占七期市場近6成，會是七期市場發展的隱憂。
信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，推案量持續擴大顯示出建商對未來仍高度看好，但兩岸直航最值得期待的是對整體經濟的助力，而這種利多不會馬上在房市發酵，可能至少還要再等半年。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4390279.shtml
套房銳減 換屋產品躍北市主流上半年北台灣推案戶數減3成 金額增1成2008年06月19日地產王 放大圖片
下半年預售市場主打50~80坪換屋產品，內湖5期重劃區「遠雄新都」是代表建案。莊宗達攝圖片: 1 / 1【曾敬德╱台北報導】今年上半年有選舉題材，北部房市熱度大增，市調機構統計，北部建商推案較去年同期更為積極，推案總額達4284億元，年增11.5%，但熱門產品從過去的套房，變為中大坪數換屋與百坪以上豪宅產品，上半年推案戶數3萬1676戶，年減逾5000戶。房產業者預期，下半年北市50~80坪換屋產品，將成市場主流。
結構改變
據《住展》雜誌統計，今年上半年預售屋推案戶數1萬5185戶，較去年同期的2萬2342戶大減32%，但推案金額卻成長10%，除推案單價成長外，今年建商推案熱門產品，從過去投資型套房，變成中大坪數換屋與豪宅產品。
台北市代銷公會理事長王明成指出，下半年建商新推出的投資產品減少，將以訴求自住客層為主。
主要將訴求自住客層
下半年台北市新案中，精華區仍以豪宅案為主，如「文華苑」、「敦南苑」等指標豪宅案，市郊重劃區與老舊都會區中，房價受整體房市走揚帶動，一般首購產品總價拉高，建商鎖定換屋客層與金字塔頂端富人，規劃50~80坪換屋產品，如南港「甲子園」、內湖5期重劃區「華固N°5」、「遠雄新都」等案，市中心首購產品已不易見。
新聯陽實業研展部經理施孝文認為，未來首購產品將出現在北縣捷運站周邊，下半年大台北地區推案狀況，部分推案受第2季建照申請進度遲緩影響，加上近月市況略為轉冷、股市表現不佳，乾脆延到7~9月推出，屆時7月初兩岸直航，加上開放觀光等因素，整體氣氛可望較樂觀，下半年推案量不會減少。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，今年上半年一般建案銷售時間，較去年同期明顯拉長，以案量20~30億元預售案為例，去年只要3個月就可順利結案，今年平均銷售時間要多花1個月，銷售率從去年的45%，修正至今年上半年的43%，建商過度樂觀預期、拉高價格銷售，導致銷售期拉長，預估下半年仍沿續這種走勢。
今年全台案量衝1.4兆
今年上半年北部推案量達4284億元，《住展》雜誌預估北部推案全年有機會推案破1兆元，加上台中、高雄推案量，今年全台灣整體推案金額有機會挑戰歷史高點的1.4兆元，但面臨嚴重的通膨，消費者買氣是否足以支撐房價，將是未來重要關鍵。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Article_ID=30668982&NewsDate=20080619
【楊茲珺、楊欣樺╱綜合報導】優越地段為支撐房價的首要條件，尤其在一片「漲」聲響起的豪宅市場中更是如此，如信義計劃區、天母豪宅因地點、景觀稀有，短短3年內翻漲最高8成，台中、高雄豪宅也有將近3成的漲幅，讓第一手購入的豪宅客獲利驚人，堪稱「增值豪宅」。
價值不斐
信義計劃區素有台北的曼哈頓美名，區內金融總部、百貨商場林立，包括市政府和世貿中心，為政商經濟重心，為北市精華區段罕見的重劃區，豪宅分布從早期的松仁路、松高路、松智路，延伸至信義路五段，豪宅比鄰而居，周邊鮮少有舊公寓，一向是豪宅客情有獨鍾的區段之一。
「慕夏四季」漲8成
天母地區新成屋「天墅」則因磺溪景觀，與特有的異國風情，小環境自成一格，讓原本就住在天母的民眾，捨不得搬離，加上磺溪周邊新成屋不多，更增添它的價值。
太平洋房屋天母直營店特約資深專案經理楊光明舉例，就有台商客戶看豪宅只看2個地方，「不是信義計劃區，就是天母」，而天母與信義計劃區豪宅相比，每坪便宜約1成。
永慶房屋忠孝松高直營店店長邱冠能指出，除了受惠總統大選後的房市榮景，刺激買方意願，讓這些成屋不到2年的豪宅價值倍增之外，最大動力來自同區塊的比價效應，像是預售案「皇翔F4」、「太子信義案」開價十分具想像空間，或新成屋「寶徠花園廣場」、「冠德遠見」創高價銷售等。
以「慕夏四季」來看，當初預售每坪約75萬元，據了解最近行情來到每坪135萬元，翻漲8成，而「天墅」之前每坪開價65~70萬元，年初行情每坪約90萬元，漲幅逼近4成，如今賣方開價每坪100萬元。
根據房地產業者估算，如果當時買方買的是預售價格，轉眼間「天墅」資產增值超過2500萬元，「慕夏四季」價值則漲了9000萬元，獲利相當可觀。
台中的「鄉林總裁行館」3、4年前預售每坪均價20萬元，到了成屋階段，開價達每坪27~30萬元，而高雄市近2年增值的豪宅個案，同樣具有不可取代的「稀有性」。
中南部著重文教學區
高雄文化中心除了有廣闊休閒綠地，旁邊有多所明星學校，文教氣息濃厚，向來是高雄市民心中優質住宅區的首選，不過因為市區內大型建地稀有，鮮少新案，位於文化中心第1排的「文化高峰會」堪稱絕版品，預售時就創區域高價，目前雖仍在結構中，但景觀高樓層戶別仍調漲近3成。
北高雄美術館、農十六第1排個案，因為首排建地幾乎已開發完畢，從預售到現在都有2~3成漲幅。
兩岸直航有譜 松山機場商圈買氣復燃2008年06月19日地產王 放大圖片
復興北路、民生東路商圈近日商辦交易回暖，商仲業者預測，直航拉抬效應將陸續發酵。資料照片圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】今年1~5月台北市商用不動產市場觀望氣氛濃厚，成交總額僅為去年同期的6成。兩岸直航協議初步簽定後，「直航機場商圈」彷彿吃了定心丸，復興北路、南京東路以及民生東路區段，甚至內湖廠辦區，近日內陸續成交多起中小型商辦案。
復興北內湖嘗利多
根據第一太平戴維斯的統計，2007年1~5月台北市商用不動產的成交總金額約466億元，反觀今年同期卻只有295億元，市場觀望氣氛濃厚。香港商戴德梁行總經理顏炳立説，上半年商用不動產的大金額交易集中在本土法人及投資者，總統選後投資氣氛並未轉熱，本土及外資多處於觀望心態，問的人多、真正下手少。
而隨著兩岸直航協議的簽定以及直航日期逼近，松山機場周圍商圈成交現曙光。近日內在光復北路上的弘雅大樓一起分層出售成交案，每坪約38萬元，相較於第1季時復北商圈每坪30~35萬元的售價，行情明顯上揚。
此外，近日民生東路復興北路口及敦化南路段也有多起成交，顯現直航機場的周圍中小型商辦交易生機再現。以「泛直航商圈」自居的內湖廠辦市場，位於倉儲區的威尼斯廠辦大樓預售案也宣告即將賣完，僅存的1樓店面近日內即將售出，整棟成交金額總計16.6億元。
信義商仲部主任王維宏分析，直航的影響不會瞬間提升銷量，但後續將慢慢發酵，隨著直航日期的接近，及真正直航後所帶來的衝擊，上半年觀望的投資者才會陸續進場。
住宅火災險7月起調漲200萬房貸戶每年保費增100~200元2008年06月19日地產王 放大圖片
物價飛漲，房屋造價也變貴，產險業7月起要調高住宅類建築造價，消費者房屋火險保費也將跟著調高。資料照片圖片: 1 / 1【林潔禎╱台北報導】鋼筋與建材等物價飆漲，產險公會預計自7月調高12年未調整的「台灣地區住宅建築造價參考表」，調漲幅度從18~48%不等。銀行房貸主管指出，影響所及，7月起房屋火險保費將跟著調高，每戶每年保費大概會多100~200元左右，估計將影響200萬房貸戶。
產險公會祕書長沙克興指出，台灣地區住宅建築造價基本參考表，自民國82年以來並未調整，但這12年來國內鋼筋、人力與建材等大幅上揚，為考量一旦發生火災後，保險理賠金額無法完全涵蓋房屋要重建的「重置成本」，因此才要全面調漲建築造價成本基本表。
建築造價漲18~48%
住宅火險保額計算方式，是依照坪數、地區計算出重置成本，再加上內部裝潢、動產，即可算出應保額度；而保費則與建築物結構、樓層高低息息相關。換句話說，投保的保險金額計算方式是以坪數乘以建築造價再加上裝潢總價，最後乘以火險費率千分之0.37。
蘇黎世產險經理徐玉珍指出，這次住宅火險保費並不是火險費率，而是因為住宅建築造價參考表調高，保費計算因子變動，保費才跟著調動。
這次「台灣地區住宅建築造價參考表」調漲幅度從18~48%不等，總體平均調幅達30%，據統計，目前全國住宅建物計700萬戶，1年投保1次，估計這次調漲建築造價成本案，至少影響約200萬房貸戶。
產險業者指出，住宅建築造價表是依「樓層數」而定，若以台北市10層樓的大樓為例，不管是哪層樓，現行機制每坪造價6.5萬元；7月起每坪漲到7.8萬，漲幅20%。
裝潢設備宜列入投保
換句話說，目前住在10層樓大樓內的住戶，不管是哪一層樓，買火險保單，如果房子是40坪、裝潢費是100萬元，火險保額是「6.5萬×40+100萬=360萬元」，再乘以火險費率千分之0.37，目前一年保險保費是1332元。
自7月起，造價表每坪則從6.5萬元漲到7.8萬元，火險保額就必須以「7.8萬元×40+100萬元=412萬元」計算，而保費則乘以費率千分之0.37，全年保費支出是1524元，比舊制增加192元。
產險業者建議，民眾投保火災住宅險時常忽略3件事，包括「基本保障不足」，僅以銀行承貸金額做為投保金額，往往發生火災，只有銀行拿得到理賠金額；其二除了建物主體投保外，屋內裝潢、設備也要列入保障範圍內；最後還是要慎選保險公司。
【楊欣樺╱台北報導】台北市大安區瑞安街周邊鄰近捷運大安站、科技大樓站，往西可達大安森林公園，生活機能齊備，當大安森林公園首排豪宅難求時，不乏豪宅客往瑞安街周邊覓屋，加上瑞安街產品以公寓為多，帶動結構中或新成屋豪宅身價，甚至已開價到百萬元。
鬧中取靜
瑞安街介於捷運大安站、科技大樓站之間，周邊有多座社區公園，區內有市場、市立圖書館總館等，居住在此15年的理財專家阮慕驊說，瑞安街人文氣息濃厚，交通四通八達，是鬧中取靜的住家環境。
大安森林公園豪宅熱度不減，順勢拉抬瑞安街周邊豪宅價格，永慶房屋大安捷運直營店店長廖德欣認為，豪宅客找不到公園首排豪宅，緊鄰大安森林公園的瑞安街，是他們考慮購屋的地點，「而且現在公園首排價格已飆漲到百萬元以上，瑞安街目前成交價低於100萬元，投資置產相對低點。」
開價上看130萬
瑞安街周邊產品超過4成是舊公寓，使得區內新大樓，或結構中的豪宅大樓十分搶手，新成屋如「松露」、「林堂」僅於剛交屋時有釋出物件，以「松露」為例，年初成交價每坪約75萬元，現在要出到85萬元，才可能成交，在新成屋無物件的情形下，便刺激結構中豪宅案價格。
廖德欣強調，瑞安街房價高漲，除了本身環境條件有加分效果之外，新光人壽以每坪285萬元標得聯勤信義土地，更將房價往上推升，例如新光瑞安傑仕堡雖然仍在結構中，賣方心態落在每坪100~110萬元，甚至有人開價到130萬元，對於未來推案價格充滿期待，具有極大的想像空間，價格愈開愈高。
亞洲地產報酬率逾10%2008年06月19日地產王放大圖片
【賴宇萍╱綜合外電報導】信貸風暴衝擊全球，熱錢從歐美竄逃，灌注亞洲房地產市場包括台灣、香港、中國及新加坡等，《金融時報》（Financial Times）指出，亞洲房地產投資金額去年激增27%，達1210億美元（3.7兆元台幣），今年來仍持續成長，投資報酬率也持續高於全球的平均值10%。
《金融時報》引述KPMG與亞太房地產協會（Asia Pacific Real Estate Association）、富時指數（FTSE）共同發布的全球房地產投資報告指出，在次貸風暴中出走的歐洲、美國熱錢，大舉湧進前景、保值性較佳的亞洲房地產市場。
中國市場最被看好
在歐、美房市走疲之際，亞洲房地產有高經濟成長做後盾，基本面維持強健。儘管亞洲房地產無法置身信貸風暴之外，但是去年上半年和下半年的房地產投資分布均勻，不像歐美國家去年下半年突然出現大幅下滑的情況。該報告指出，中國是亞太地區房地產市場最被看好的明日之星，大筆資金持續湧入。不過日本目前依舊是亞太房地產投資主力，不僅佔亞太地區房地產交易額的一半，成長也維持強勁，風險相對較低。
亞洲房地產近年投資報酬率頗豐厚，去年包括新加坡、中國、香港的報酬率都在20%以上，高於全球所有國家的平均報酬率10%。
據《金融時報》報導指出，近來一批全球房地產基金正積極募資，幾乎都將亞洲列為重點標的，投資部位比以往更高。
私募基金擬砸千億
澳洲麥格理銀行（Macquarie Bank）旗下的私募基金部門MGPA本周推出1檔以亞洲為主的全球型基金，計劃將39億美元（1184億元台幣）資產部署在亞洲，若再加上融資槓桿，潛在投資實力高達156億美元（4735億元台幣）。
目前，該基金在新加坡、日本、中國和泰國敲定的地產投資金額已達22億美元（668億元台幣）並持續在南韓、馬來西亞、台灣和澳洲物色投資標的。
KPMG房地產報告主筆韋安祖（Andew Weir）指出，亞洲房地產資金行情不虞匱乏，目前投資業募集到的資金，還有許多尚未進場。
重殼族增加 房貸壽險正熱賣
2008-06-19 中國時報 【黃琮淵／台北報導】
新政府卯起來抗通膨，意外造就房貸壽險保單商機。銀行業者表示，央行持續升息，造成房貸戶付息壓力遽增，近期房貸壽險業務的詢問率及接受度都增加不少，估計近半年來，新增保單量及保費收入，至少較去年同期增加三倍以上，年底更可能翻五倍。
所謂的房貸壽險，就是將房貸跟保險「綁在一起」的保障型壽險。一般而言，民眾購買傳統壽險保單，若發生死亡及全殘事故，保險公司就會賠給投保人一筆金額；同樣的，房貸壽險是將保險公司賠給投保人的錢，用來償付向銀行申請的房貸，避免死亡、全殘時，房貸拖垮家人生計。
避免死亡或全殘 房貸拖垮家計
由於房貸壽險是定期險的觀念，所以當房貸繳完，保費也就不必再繳，保險公司所需承受的風險小，保費自然也高貴不貴。保險業者說，房貸壽險跟一般壽險一樣，需看每人房貸金額，以及貸款人職業屬性、償債能力而定，多數人年繳保費約在兩、三千元上下，「平均一天只要10塊錢」。
保費低 1年約繳兩、三千元左右
法國巴黎人壽總經理黃旗興表示，國內目前辦房貸，兼買房貸壽險的比例，約占全體房貸戶的10%，這與歐美國家約90%的比率，有明顯差距。
不過他認為，要民眾自動自發來買房貸壽險，有一定的難度，畢竟觀念還沒有建立，許多時候仍得透過銀行通路「力推」才行。
銀行主管建議，房貸壽險跟傳統壽險一樣，其實每個人都有需要，但又以收入不固定、房貸付得很辛苦的「重殼族」為先。他說，國人有95%以上的民眾在購屋時，仍是以貸款方式支付，一旦身故或全殘，失去謀生能力時，貸款可能就會繳不出來，到時房子除了會被拍賣，家屬將面臨「無屋可住」的窘境。
不過，若想在擁有保障的同時，享受輕薄短小的保費優惠，「直接向房貸申貸銀行買，就對了！」銀行主管表示，國內許多銀行，都有與壽險業者合推房貸壽險的業務，透過這些銀行通路買保單，除了手續簡便外（因為申貸時所付的財力資料就很完整，不用再花時間準備），保費上也享有5%至10%的優惠。
保單量大增 至年底可能多5倍
市場上與銀行合推房貸壽險產品的，目前仍以外商壽險公司居多。例如法國巴黎人壽便同時與多家銀行合作，其中又因合庫在房貸業務上相當夠力，因而衝出不錯市占率；而ING安泰人壽，也因各房貸銀行大力推廣，今年保費收入將較去年成長達八倍以上，房貸壽險業務意外成為傳統商品的主流。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+110601+112008061900612,00.html
2008/06/18
因應物價上漲，央行下週恐升息半碼
中國時報 B2/投資線上 【黃琮淵／台北報導】
油電雙漲，物價漲幅篤定跨越3%門檻，寶華經濟研究院院長梁國源表示，推估中央銀行仍將採取緊縮性貨幣政策，但現階段國內還有游資過多、房地產價格恐泡沫化的問題存在，下周理監事會可能以升息半碼（0.125個百分點）因應。
台灣綜合研究院昨（17）日公布最新預測，全年消費者物價年增率（CPI）漲幅由年初預估的2.2%，上修至3.51%。換言之，民眾把錢存在銀行，領一年2.6%的利息，完全不敵物價漲勢，新台幣愈存愈薄。
台綜院副院長吳再益表示，國際油價難以迅速下跌，我國今年第一季CPI上漲率高達3.58%；油電雙漲，效應明顯浮現，預估至少「貢獻」全年CPI達0.5個百分點，所以才調高年度CPI預估值。
梁國源說，央行一直希望將物價漲幅控制在2%以下，但隨著油價持續創下新高，這樣的目標已是不可能的任務；他進一步研判，央行的物價漲幅的「警戒線」已拉高到3%以上。言下之意即央行所承受的物價壓力「明著看增加、但卻相對減輕」，未必得採大幅升息的作法。
梁國源指出，主計處預測今年經濟成長率約4.78%，「這個數字還 OK」；但通膨確有疑慮，尤其國內還有游資氾濫的老問題，目前只能說「央行是站在升息的方向」。
物價漲勢猛烈，外界直指央行貨幣政策失當，讓市場游資（所謂的爛頭寸）氾濫，物價壓力因而不減反升，央行昨（17）日則發布澄清稿說明。
央行官員表示，民間投資意願保守，導致國人多將手中閒錢拿去銀行存，造成過去10年，我國超額儲蓄累積達6.5兆元，這些錢全部囤在銀行部位，但終究因為國內資金需求不強，銀行放款成長緩慢，「錢放不出去，存款的錢又不斷灌進來」，導致銀行超額準備增多。
央行表示，央行持續以發行定存單、收受金融機構轉存款，以及換匯交易等工具回收市場資金，10年來共計回收新台幣達5兆元，已盡力控制資金流動性，避免物價情勢惡化。而目前準備貨幣、銀行放款、投資及物價成長等數據，都在合理水準，國內資金並沒有太寬鬆的問題。
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=10819
2008/06/18
增值三途 投資兼差租屋
工商時報 D4/理財百寶箱 【李國煌／台北報導】
全球面臨通膨壓力，台灣地區的家庭如何出招抗通膨，銀行主管指出，3條增值路，人人可行，一、以錢滾錢、一年多賺5％，二、付出時間勞力，增加收入，三、活化資產，出租、分租房屋，賺取租金收入。
中國信託財富管理部投資顧問中心經理廖亭亭說，握有資金的人，可以用錢滾錢抗通膨，金融商品的運用上，一年5％做目標，在通膨的環境中，股票表現會比債券好，不妨布局全球股票基金。
同時，以美元計價的利率型連動債，目前，年化報酬率也有5％、 7％的收益率，可以考慮，兆豐銀襄理葉紋芬說，這項商品年期長達 10年，投資人要有長抱的準備。
手頭上沒有資金運用的人，如何增加收入抗通膨?台北富邦銀協理蔡孟娟說，不妨打工兼差、用勞力和時間換取收入。
廖亭亭說，像有些上班族白天工作、晚上兼做直銷，也有一些在職人員，利用夜間開計程車，付出3、4個小時，一個月多賺8,000、1萬，都是增加收入、對抗通膨的方法，而且，目標不難達成。
以銷售工作來說，一個月薪3萬元的上班族，如果晚間付出一些時間勞力，一個月只要多賺 1,500元，就有增加收入5％的效益，如果多賺6,000元，就等於收入增加20％。
不過，蔡孟娟提醒打工兼差一族，開拓財源、增加收入是好事，但是，一定要以正職為重，千萬不要花了太多心思兼差，正職卻沒做好，因小失大。
另外，房屋出租增加收入，人人皆知，只是，運用方式各有不同，廖亭亭以自己為例，新婚之初，3房的公寓裡頭，附有衛浴的套房分租出去，一個月便多了12,000元租金收入。
針對房屋出租、活化資產的作法，廖亭亭說，很多人都以為，自己要有第二戶房子才能出租，其實，自住的房子裡頭，如果房間數足夠，只要分租一個房間出去，一樣有增加收入的功能。
還有，自己沒有房子、租房子居住的民眾，一樣可以將租用的房子 分租出去，當二房東。不論出租、分租、當二房東，都有增加租金收入的效益。
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=10811