外溢效應 北縣房市賺到了
【聯合報╱記者林敬殷／專題報導】 2008.06.20 02:46 am
近幾年受到台北市高房價的影響，台北縣房地產市場逐年成長，從今年農曆年到新總統就職的上半年期間，台北市房價明顯上揚，也帶動台北縣的整體房市行情。
中和線南勢角車站推出的捷運共構案，目前已整地完成。
記者王長鼎╱攝影
雖然通膨壓力席捲全球，市場人士仍看好國內的房地產市場，主要在於台北市高房價的「推力」、政府推動大型公共建設預期心理的「吸力」作用，以及新政府上台後，兩岸關係融冰、陸客來台投資房地產、外資信心恢復等因素下，使得國內的房地產基本面仍被看好。
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，受到房貸緊縮等因素影響，房市在去年下半年盤整，今年上半年，尤其是立委選後到總統就職這段期間，台北市房價上升明顯，也帶動台北縣的房市。
蘇啟榮說，台北市建築早已飽和，要在台北縣找到和台北市一樣，有管理、有電梯、屋齡低的房子，卻越來越容易。一方面北市房價居高不下，一般人買不起，往往到台北縣找；且捷運路線拓展，台北縣一些地方到台北市中心，比在台北市近郊或受制於塞車，反而更快、更方便，只要周邊環境不差、生活機能健全，台北縣的房價、坪數，遠比台北市相對划算，確實吸引不少在台北市上班的通勤者、年輕夫妻。
新板特區是房仲業眼中明星房地產，有的叫價1坪50萬，比台北部分區域行情還高。
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這股台北市高房價所帶來的「推力」，預期會越來越強。蘇啟榮舉例說，住在板橋的上班族，現在只要搭捷運板南線，半小時就可以到台北市東區上班，不少客戶寧可跳過萬華，或是高房價的木柵，選擇在板南線沿線的江子翠、新埔或板橋購屋。
依據信義房屋的統計，在板橋購屋的消費者，有高達4成來自台北市，更加說明台北市高房價造成外溢現象。緊鄰信義計畫區的新店、捷運路網密集的中永和區也都有類似的情況。
至於高油價造成物價上揚，是否使得消費者購屋預算縮水？房地產業者認為，投資房地產才是抗通膨的最佳工具，未來房市只會漲，不如選好標的下手。
板新特區開出天價，讓北縣房地產揚眉吐氣，與北市部分區域大別苗頭。
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台灣房屋藍海集團總經理劉威廷表示，據調查，7成3民眾看好未來房地產的走勢，光從1到5月的房市交易量及成交數創新高，就可以證明通膨、油價不至於影響房市。
他指出，這幾年大台北地區的房市行情在投資客炒作下，逐年提升，去年下半年投資客不進場，今年再度進場拉抬房市，光是中永和地區，成交量、數都創下開店以來的新高。
他分析說，陸資、港資及外資進場台灣房地產，將是下一波帶動房市的主力，主要在於旅遊及商業不動產部分，也有不少旅居國外的台灣人看好未來政治、兩岸關係穩定，經濟面有所成長，紛紛回台置產，都有助於國內房市的持續上揚，基本面好，經濟穩定成長也可以預期，未來後勢還是上揚。
劉威廷強調，交通、生活機能、學區和水岸住宅都是台北縣房市的優勢，相較於台北市開發飽和，台北縣仍大有可為。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4392076.shtml
新店、中永和 熱銷大台北
【聯合報╱記者林敬殷／專題報導】 2008.06.20 02:46 am
上半年台北縣房市，就屬新店、中永和地區表現最為亮眼，熱銷的因素不外乎「捷運沿線」、「生活機能佳」及「臨水景觀」，吸引的不只是台北縣消費者，連台北市消費者比例也逐年上升。
在裕隆生活城的議題熱度退燒後，新店近來最受矚目的建案，就屬位於新店溪畔的「美河市」。「美河市」是捷運小碧潭站聯合開發案，建案面河住宅的長度達1公里，建商強打「千米水岸造鎮」口號，共規畫16棟18至29層高樓，沿新店溪一字排開，相當壯觀。
自從信義快速道路開通後，新店再度成為台北市消費者看屋的主要區域，因為生活機能、景觀或交通遠比淡水要優越，吸引不少住在北市大安、信義區的消費者，接近市區的部分幾乎已銷售一空，面河部分上看每坪50萬。
中永和的房市也有後來居上的姿態，其中又以「美麗景安」、「方之星」及「冠德新世界」買氣最旺。
「美麗景安」為雙捷運共構建案，且又位於新店八里線東西向快速道路旁，除了部分地主保留戶，幾乎已銷售達到9成，總戶數279戶，每坪開價約37到42萬元。
捷運中和線南勢角車站附近所推出的「南方之星」，也是捷運共構案，基地面積約7,600坪，總戶數為1,174戶，從12坪到60坪都有，開價每坪約36到38萬元之間，開發商為吉美建設、永富開發。
打出「進化宅」概念屋，位於中和景平路上的冠德新世界，為中華電信釋出土地和建商合作的首案，商品從17到42坪之間，目前開價每坪約39到43萬元，共有190戶。
房仲業者強調，中永和的換屋率堪稱台北縣最高，以往較受區域內的客戶青睞，漲幅不如其他區域大，且因緊鄰四號公園、雙和醫院等公共建設，逐漸受到台北市消費者注意。
除新店、中永和之外，其他包括板橋新板特區、三重富貴段、新莊副都心，例如板橋的板信總部、士林一河之隔的三重「層峰」及新莊「歐洲之星」等建案，也相當值得期待。
抗通膨 錢進房市好理由
【聯合報╱記者林敬殷／專題報導】 2008.06.20 02:46 am
上半年的火熱房市能否持續到下半年？
房仲業者普遍認為，新政府上台後，兩岸關係緩和足以支撐房市後勢，未來則要看台股表現。業者認為，房市只是進入盤整，年底還有一波漲勢。
儘管台北縣房市受到台北市高房價外溢效應的影響，不過，通膨壓力及新政府上台後的政策效應已過，北縣房市目前在「激情穩定」階段，漲幅趨緩，進入盤整期。
選後房市曾一度飆高，但是學者「空洞化」建言一出，原本選後的慶祝行情瞬間降溫，信義房屋就表示，市場本來就有不同聲音，政府也不希望市場波動過大，避免造成消費者購屋的負擔過重。
再者，受到美股影響，台股表現不理想，也是造成目前房市回跌因素之一。信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，除非兩岸、經濟政策，甚至是關於不動產政策，足以超越選舉政見，政府政策利多的預期效應已過，且一般民眾房屋自有率不低，房市能否持續上揚，有待觀察。
台灣房屋藍海集團總經理劉威廷也認為，6、7月間的房市已進入盤整階段，下半年在公共建設及兩岸政策實現的效應下，年底仍有一番漲勢可以預期。
劉威廷強調，國內的房價在亞洲幾個主要先進城市相比，價位仍低，整體經濟面良好下，房價仍是往上走的態勢。
面對高油價、通膨壓力，下半年對一般消費者而言，是否仍是買屋、換屋的時機？
蘇啟榮認為，消費者只要不用短期心態來看，房地產也是抗通膨的標的。
他解釋，目前房貸偏低，且買房子不是一、二年的事，而是長期持有的態度，換算租金相比，只要選擇具有未來性、穩定性的商品，房地產仍是不錯的投資選擇。
至於何謂「未來性」？蘇啟榮認為，重劃區、捷運沿線都屬於具有未來性的標的。
劉威廷則建議，都市更新區將會是未來大台北地區房地產的新興勢力，例如永和「法國臻品」就是老舊大廈改建的，幾年下來，漲幅已達一倍，而捷運景安站附近的台茂社區也是一樣，未來都更案一多，很多老舊公寓翻身就不難。
商業不動產也是因應通膨的投資工具之一，劉威廷表示，經濟整體面穩定的情況下，持有地點較佳的店面，隔幾年上漲後脫手，賺取差價也是不錯的選擇。
五月房市激情退燒 回歸市場基本面
吳鴻銘/信義不動產 2008/06/03
隨著國內學者提出房價泡沫化的疑慮，並發起聯署行動以向政府提出建言，以及政府推出200萬的零息房貸利多，使得一般消費者的購屋態度轉向審慎，購屋評估期有明顯拉長的趨勢。根據信義房屋統計結果顯示，大台北地區房市交易熱度已明顯退燒，反應在五月份的成交表現上，台北市大樓住宅平均成交單價較四月份下修約一個百分點，來到41.7萬元/坪，而台北縣的成交行情表現持續維持在高檔，為20.3萬元/坪。至於成交量方面和三、四月相較雖略為下滑，但仍較去年同期為佳，北市部分多出近一成，而北縣部分則持平。顯示在三四月份的激情演出之後，國內成屋市場交投熱潮已明顯降溫，回歸市場基本面。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，挾著兩岸開放題材的激勵，三、四月份國內成屋市場一掃去年下半年以來的低迷走勢，發展出新一波價量齊揚的資金行情，成屋市場多頭氣勢強勁，卻也讓中高總價住宅的賣方對於交易價格的要求漸趨堅持。但選前因選舉考量而凍漲的油電價格，在新政府釋出油電價一次漲足的消息之後，帶動國內民生消費物品的價格上揚，使得中產階級因消費支出將驟增的預期，連帶影響到自住需求者的購屋意願，讓520效應的顯現不如預期，三通預期效應發酵期提前結束。
另一方面，國內房地產學者也在此時提出房價泡沫化的示警，並發起連署活動以向政府提出建言，讓此波房市短線激揚的狀態迅速降溫，自四月下旬以後，國內房市逐漸呈現回歸常態的現象。由於部份中高總價住宅買方態度趨於保守，買賣雙方價格認知差距拉大，五月份大台北地區中高總價住宅成交比重明顯收斂，交易主流逐漸回歸中價位產品，也連帶影響平均成交價格的表現。
蘇啟榮進一步指出，受通膨效應的影響，今年以來自住需求者購屋置產意願頗高。然而近期受到各項民生物資調漲以及油價驟增的影響，對於中間所得家庭，日常開支的明顯增加，多少排擠到房貸支出的預算；而這樣的變化，對首購族而言影響較為明顯。因此，日前營建署宣布提供20至39歲年輕族群200萬無息優惠貸款，預計於明年初實施，對於房市的短期激勵效應不甚明顯，但就長期來看，由於可減輕首購者的貸款利息負擔，預期將可大幅刺激中南部首購族群的購屋需求。
蘇啟榮認為，五月份成屋市場因歷經高物價的衝擊，以及房價課題持續受到關注，加上下旬台股不僅未如預期產生慶祝行情，反而向下盤整，市場信心可謂受到明顯挑戰。然而由成交價量相較年度同期的穩定變動，顯示房市基本面尚稱穩定。而六月份仍屬房市較活絡的時段，若沒有明顯的多空消息衝擊，價量仍將穩定。至於影響市場信心的重要因素方面，高物價仍將持續被討論，對M型左端需求持續產生影響。而亞太會館現階段的流標，或許能解除部分業主的觀望態度，重新啟動北市中高價位產品的交易。此外，6月11日海基海協兩會對於兩岸開放政策的協商，也將成為房市信心的重要指標，屆時若有明確共識，雖不會再度升高對房市的預期，但長遠而言對市場將產生穩固信心的作用。
中古屋出售天數 平均延長到50天
【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.06.20 02:46 am
6月房市旺季不旺，房仲業者最新統計，5月以來中古屋平均成交天數擴大到50天，比4月平均成交天數36天再拉長了半個月，中古屋成交速度放慢，買氣明顯變淡。
北中南三大都會區中，台北縣市明顯觀望氣氛轉濃，平均每棟的交易天數都延長10天以上；台中地區在七期交易熱絡的帶動下，交易天數反而縮減；而高雄市雖然有捷運利多，但平均交易速度也減緩10天。新竹地區成交速度拉長七天。
台灣房屋不動產研究室表示，國際股市大跌，台股從五月中旬的9,309點，下跌到六月中旬的8,062點，短短一個月指數掉了近1,300點，市值蒸發近3.13兆元，平均每位股民損失39萬元，連帶影響房地產買氣。
中信房屋估計，4月平均一家房仲店頭大概可以成交6到8間房子；但是現在只能成交4到6間而已。
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，其實不是沒有買氣，而是買方恢復理性，不再追價，看屋時間不斷拉長，延後交易時間。例如向來熱門的大安區，有房仲業者已經連三個月沒有成交一個案件。
中古豪宅市場買氣也不暢旺，永慶豪宅事業部經理葉國華表示，豪宅成交量比從4月一路下來大約掉了兩成，售價被迫下修；之前台北市中正區總價一億多的豪宅，單價110萬元，但本月就把價格調到100萬元。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，5、6月向來是房市旺季，但今年「旺季不旺」，7、8月進入淡季，市場可能會持續「漸凍」。
張欣民表示，交易速度減緩，其實有助於市場回歸理性，讓賣方面對現實，修正價格。
彭培業指出，首購族占整個房屋買賣交易市場75%以上，其中因為結婚需求而買房子的更高達七成以上，這些族群不少人在等待明年的一生兩次200萬元優惠房貸，也可能造成買氣延後到明年。
板信銀住宅 挑戰北縣高價
【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】 2008.06.20 02:46 am
板信商銀位於新板特區的企業總部大樓預計明年完工。板信銀董事長劉炳輝說，企業總部是採為雙子星大樓設計，分為34層的辦公大樓屬與32層的住宅大樓兩棟，其中住宅大樓的部分預估10月便可公開銷售，每坪單價上看60萬元，可望創下新板特區甚至是台北縣新高價，並將挹注板信銀獲利逾10億元。
板信銀是在93年以每坪137萬元標下新板特區1,300坪土地，共計投資17億餘元，然後以同樣的價格買下遠東集團土地合併開發，總基地面積因而增加至1,800坪。板信銀表示，企業總部大樓是與遠東集團旗下遠揚建設合建，總樓地板面積約3.3萬坪，板信持有66%，遠東集團持有34%。未來企業辦公大樓部分，板信銀至少保留一半自用，其餘再視實際業務需求分配或暫時出租給其他企業。
至於合建的住宅部分，據了解，原本規劃的總戶數為106戶，由於劉炳輝看好新板特區房價潛力，縮減為80戶，每戶面積自90坪起跳，以每坪上看60萬元估算，每戶總價要5,000萬元以上，劉炳輝也打算預留保留戶自住。
板信銀昨（19）日股東會，劉炳輝表示，板信銀企業總部大樓明年完工啟用後，合建部分將可出售挹注獲利，板信銀也將持續活化資產，選擇適合的行舍與鄰地合作開發以增加營收。此外，板信銀將持續併購信合社，以增加分行家數。目前板信銀已在積極洽談，希望將分行家數增加至80家，並將重點鎖定北部市場。
此外，板信銀原任總經理謝明鑫日前離職，板信銀還在評估接任人選，以內升機率較高。
劉炳輝說，房地產市場具有區域性限制，跨國交易難度較高，因此不必擔心部分大陸房地產業者唱衰台灣房市。他認為，未來台灣房地產榮景，主要繫於台商回流以及政府政策能否有效振興經濟、提升經濟成長率，尤其直航落實有利台商往返兩岸，將是台灣房地產市場最大利基。
劉炳輝表示，房地產市場潛藏區域性風險，例如木柵、景美一帶房價已處於高檔，相對市區精華地段的上漲空間相對有限；有的地區因為供應量太大，供需失衡，也會影響行情。他認為，新板特區因為縣政府妥善規劃，結合交通動線，腹地廣大，預期特區面積將擴大為150到200公頃，預期兩年後就會成型，成為台北縣的信義計畫區。
【郭及天、曾敬德╱台北報導】境外資金被認為是台灣房市重要成長動能之一，不過據內政部統計處對外人地權的統計，去年外籍人士取得台灣不動產件數面積達高峰後，今年1~4月明顯萎縮；與去年同期相較，外人取得土地及建物面積分別減少71.7%及30.2%。去年在三通和政治期待性買盤下，讓外資積極獵取國內不動產，但今年則因價格過高，熱潮退燒不少。
認知落差
自2003年以來房市走了5年多頭，去年包括法人在內的外籍人士共取得台灣約37.8萬坪土地所有權、建物1066棟、面積為6.89萬坪，這些數字都達統計以來的新高；但今年1~4月底止，外人取得台灣不動產數量卻明顯不如去年同期。
美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為，「主要反映去年外資對於台灣不動產在兩岸政治局勢和緩的期待，但今年以來的退燒，也意味高價讓外資退卻。」他並認為，未來觀察外資在市區指標意義、金額較大的交易量變化，更具意義。
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取得土地以竹市最多
外資取得土地所有權面積遠大於建物面積，去年外人取得土地以新竹市最多、今年以彰化縣最多，張欣民認為：「應多數為工業區土地。」
屏東商業技術學院不動產經營管理系助理教授楊宗憲則認為，應有部分為觀光休閒產業，但應留意這些外籍人士或法人是否是台商設在境外的投資公司，再將資金轉進台灣。
事實上，以地政司備查的外人買賣案件觀察，外資來源多為荷蘭、美國及英屬維京群島、英屬蓋曼群島。
去年外資國內商用不動產也創高峰，總交易金額逾400億元，反映外資對台灣不動場市場增值的期待。仲量聯行總經理趙正義指出，去年外資交易金額超過400億元，創下近年商用不動產成交新高紀錄，甚至有些國外企業詢問大台北地區以外的工業區土地；且有可能因為節稅的需求，台灣資金透過第三地的境外公司，再回頭投資國內不動產。
北市屋主抬價買氣減
通常外資利用境外公司購置國內不動產後，未來可直接以併購公司模式，取得其旗下資產，就不會有土地增值稅的問題，不過這類型交易模式並不多見，且不管第三地資金是外資還是國內資金，畢竟都是投資國內的不動產，對於刺激經濟等都是正面激勵。
另外，今年上半年商用不動產市場交易量明顯萎縮，也反映在外國人持有不動產所有權的統計資料上。趙正義認為，上半年台北市屋主拉高價格，壓低買方的投資報酬，導致成交量急速萎縮，但外資仍在評估投資國內商用不動產，預計下半年成交量將明顯增溫，且交易的產品類別，將從過去的台北市辦公室向外擴散，其它外縣市的土地、商場、辦公大樓，都有成交機會，台北市則以零售商場較為熱門。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080620&Article_ID=30672453&ArtCatID=876
北市精華商辦下半年將回溫外資陸續進場 直航有助豪宅行情2008年06月20日地產王 放大圖片
高力總經理劉學龍預測，下半年台北商用不動產交易將逐漸回溫。資料照片圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】根據高力國際最新統計，今年商用不動產市場第1季總成交額約128億元，第2季約56.8億元，2季合計僅達去年同期總成交額的一半，市場買氣明顯降溫。高力國際總經理劉學龍預測，下半年台北市精華區商用不動產交易會漸漸回溫，A、B級商辦價格持續走揚，直航後將帶動台商回台置產，拉抬豪宅市場。
後市可期
雖然上半年商用不動產買氣趨冷，但劉學龍預測，下半年商用不動產市場交易會好轉，因為今年1~5月商用不動產市場完全無外資出手，而這些上半年觀望的外資其實都在「鴨子划水」，等待選舉激情過後，行情回歸基本面再出手。
劉學龍觀察，這半年間的商辦及住宅售價都進入「競爭叫價」階段，外資因此放緩腳步，而非退出台灣市場，下半年會陸續進場。
內湖廠辦再漲有限
至於上半年行情飆升的內湖廠辦區域，劉學龍則以台灣世曦買生技大樓為例，說明在內湖廠辦去化不如預期容易，散賣標的價格或許上看每坪32萬元，但整棟的行情還是壓在每坪30萬元內。投資客小額買賣較多，加上空間持續釋出、整體環境優秀的南港經貿園區競爭，今年內湖廠辦租金跟售價漲幅空間都不大。
三通及直航之後帶來的最直接刺激，劉學龍直指「中國台商回台購置豪宅」。回流台商將在下半年帶起一波豪宅購買潮，香港高力國際已計劃進軍台灣豪宅市場，推銷世界各國豪宅。
而三通後觀光相關的產業也將伴隨酒店、保險、銀行辦事處等的移入，刺激商用不動產交易回溫。劉學龍說，香港飯店住房價錢在2年間漲了50%，台北商用不動產未來也將循「香港模式」一路走強。他指出，兩岸三通後，飯店、百貨預期是觀光產業熱潮的受惠產品，現在商仲業者都帶外資尋找這類標的。
目前台北市大面積土地難尋，不少精華區土地都掌握在建商或財團手上，與建商合資共同開發5星級飯店，是下半年外資投資國內商用不動產趨勢，另外爛尾樓與不良資產，也是外資可能接手開發的產品。
爛尾樓變身搶手貨
外資眼光不僅鎖定在台北市，台中、高雄等都會區，也是外資感興趣的區域，如台中舊火車站商圈的百貨公司、飯店等，在高雄市也有不少類似產品，且看好陸客觀光商機，國內知名景點的土地，都已經有外資實地走訪，包括嘉義、台東、花蓮等觀光地區，還有外資想買下球場改建成5星級飯店。
下半年景氣市場先看敦化北路「文華苑」，它是國內第1件真正引進5星級飯店管理的豪宅，且正式對外銷售，未來可觀察它的銷售狀況，當成頂級豪宅價格指標。
劉學龍房價跌成租屋信仰者2008年06月20日地產王【劉冠吟╱台北報導】自大學畢業後，就進入景觀環境工程事務所工作，高力國際總經理劉學龍回憶，那段在三仙台大自然環境中工作的日子，「是我人生中最快樂的日子」。一路從景觀設計、世邦魏理仕，再轉入高力國際擔任總經理工作，劉學龍說，這麼多年來，他一直都是那個當初在三仙台觀察地貌、畫設計圖的人，喜歡工作、樂於接受挑戰。
1994年，由於父親生病不能爬樓梯，劉學龍咬牙背下1個月10多萬元貸款利息，為的就是買1戶敦化北路的電梯華厦，當時適逢兩國論以及試射飛彈的風波，房價直落，從此之後劉學龍就成了「租屋信仰者」。
身為每天經手10幾億元房地產大案子的商仲公司總經理，劉學龍建議想要購屋的年輕人，「人生不一定要買房，尤其是當貸款已經降低你的生活品質的時候」，現在許多人情願每月付出佔總收入近7成的房貸，「在台北，租房子其實是最愉悅的選擇，用來付貸款錢還有很多其他投資的可能。」
成功秘訣不要白忙
從事房地產相關行業20餘年，每天工作超過12個小時，劉學龍分享自己工作成功的秘訣就是「不要白忙」，隨時隨地確認自己想要什麼，「讓自己忙，但不要瞎忙」。劉學龍表示，工作最有趣的部分就是每天面對許多客戶提出不同的挑戰、解決不同的需求，「客戶要求瞬息萬變，正如台北的房地產市場一樣。」
外人買台灣不動產 門檻低於陸客2008年06月20日地產王【郭及天╱台北報導】在中國資金投資台灣不動產政策尚未明朗前，相較下，外籍自然人及法人購買台灣不動產規範較寬鬆。
外人自用投資皆可
一般而言，外人在台取得不動產採取「平等互惠」原則，即外國對於台灣人民到當地購置不動產的開放程度，台灣對該國人的取得不動產擁有對等關係。
一般來說，只要因為自用、投資和公益目的取得不動產，包括住宅、營業處所、辦公室、教堂、醫院、外僑子弟學校、使領館及公益團體之會所、墳場等，都不需要向主管機關報核，可以直接取得，而只要符合台灣法律規定認許，就能夠成為土地的權利人，不過對農地興建農舍、或林地及保護區則有較多限制。
相較下，中國人士在台取得不動產就有極嚴格限制，除了如陸委會核准在台設分公司的港龍航空公司及澳門航空公司，因業務需要，可以申請取得、設定或移轉不動產物權外，目前僅核准4件申請案。
陸客須提資金證明
中國人士想在台取得不動產，還須提出資金來源證明，且無法取得台灣金融機構融資，每次在台停留時間不得超過10天、每年在台停留時間不能超過1個月，都成為中資來台投資的限制，未來新政府兩岸政策鬆綁程度，將直接影響中資來台投資不動產的意願。
【林大正╱高雄報導】「漲時重勢，跌時重質」，從事不動產代銷多年的敦煌不動產事業總經理陳世雷有感而發地說。身為市場投資客之一，他操作得多，看得也多。早在80年代末房市景氣大好時，跟著趨勢在商辦市場賺了一波，即使90年以後遭逢長年不景氣，也能游刃有餘；多年觀察濃縮成這「8字箴言」，是他投資房市的準則。
抓緊景氣
回憶1980年代末期，股市首度登上萬點，造就房地產市場跟進火紅；包括寶成、宏總、長谷和東帝士等企業先後蓋起摩天商辦，高度1棟追過1棟，不少投資客跟著滿載而歸。陳世雷當初以每坪10萬元左右的價格買進位於獅甲站旁的37層寶成企業大樓，他笑著說「當時新手難免戒慎恐懼，漲到了13萬多就跑。」
當時股市狂飆，不少口袋「麥可麥可」的台北人投資客到南部看房子。正在銷售商辦的陳世雷在中正路12層24戶的個案，竟在48小時內銷售一空，陳世雷跟著買，自己「保留」了1戶。從每坪9萬元進場，順這股大波段趨勢，1年不到的時間，陳世雷就以每坪16萬元脫手，賺了近8成出場。
景氣好 4個月賺2成
1989年景氣邁入顛峰之際，陳世雷再度買下位於民權一路、五福二路口的「亞洲商務中心」400餘坪辦公大樓，4個多月後再以每坪28萬元脫手，獲利大約2成。陳世雷表示，除了地段、建商名氣等「內在」因素，80年代末期在商辦市場中，真正讓他獲利的原因在於他跟對了「外在」景氣的大趨勢。
隨著90年代到來，股市、房市從雲端墜落，高雄房地產嚴冬一過就是13年，商辦從當紅炸子雞變成投資客聞之色變的票房毒藥。陳世雷說，這當中他也曾看走眼，以為景氣要翻轉了，以每坪20萬元買進一心路上的商辦，未料時機點一去不回頭，最後只好以每坪16萬元認賠殺出。
陳世雷分析，投資房地產必須要衡量「變現性差」與「資金是否充足」2個因素。前者是不動產本身無法改變的特性，後者可以自己掌握。投資客若想「以小搏大」，就必須回歸到進場前「漲時重勢，跌時重質」的基本考量。先從長期投資角度判斷究大環境究竟是偏多或偏空，再決定細部的投資方向如何進行。
景氣壞 看地段機能
當景氣好時，資金會變成一股近似瘋狂、盲目的潮流推著你前進，這時候毋須考慮太多；標的物只要地段、屋況等條件在普通以上，就有利基可圖，投資客要抓的，是賺取價差的機會點。
相反的，景氣崩落時，市場信心容易不足，加重變現困難；而產品的地段、屋況、機能、建商品牌、景觀等條件，就是保值抗跌的關鍵。陳世雷解釋，景氣再怎麼壞，1個城市都還是有相對熱門或黃金地段。
我的投資金律
保留3成現金 防景氣反轉
累積自己過去買賣商辦的經驗，我要提醒投資朋友，不論趨勢或標的本身的條件都不應過於偏重任何一方，因為趨勢改變，標的條件也會受影響。
舉例而言，過去景氣較差時，一般銀行比較願意放款刺激業績與市場，近4、5年高雄房市緩步盤堅，加上台北房市泡沫疑慮加遽，多少會影響銀行寬鬆放貸的意願。換句話說，隨著投資時間點的不同，景氣在變，投資客自備款成數也要跟著調整。
有些厲害的投資客可能從買進到脫手不到3個月，利用貸款操作也不用自己出1毛錢，但一般投資客或初級投資客，對投資標的若沒有十全把握，就一定要保持適度的現金水位。現階段而言，我會建議現金至少保留總資金的3成。
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三多商圈因大型百貨匯聚且並緊鄰捷運站出口，始終是高雄商用不動產兵家必爭之地，更蟬聯高市多年「地王」。
停車便利影響價格
純就產品的「質」而言，穩定的質可確保景氣反轉時脫手容易，景氣好時房價也能率先反應。除了地段外，不少高雄在地客相當重視建商品牌與風水，甚至以社區環境評比的園冶獎得獎建案也值得留意。
「價位低」是高雄商辦市場最大的優勢，但部分中古商辦停車條件規劃不理想，甚至還有轉盤式的車位，即使地段優異，實用性或恐讓價格打折扣。整體而言，商辦仍須倚賴整體環境，尤其是產業進駐帶來的磁聚效應，不論是商用或住宅不動產，高雄還需要加把勁。
住宅大補貼 7月15日星期二登場
2008-06-20 工商時報 【李國煌／台北報導】
97年度「住宅補貼」大優惠昨天出爐，符合條件的民眾租房子居住，可獲一年租金補貼3萬，貸款購屋、整修房屋，可適用2.707％、甚至2.132％超優利率，20年最多省息60萬，申請日7月15日開始，8月15日截止。
台北富邦銀主管說，總計有24000人可獲租金補貼，3萬人可獲購屋、修繕貸款利息補貼，這麼優惠的方案，打算租房子住、買房子、修房子的民眾，一定要去申請，租金省3萬、利息最多可省60萬。
這項優惠方案是營建署推出，適用對象的基本條件是年滿20歲，同時，家庭組成狀況，符合下多四種的其中一種，即可申請：
一、有配偶者，二、與直系親屬設籍於同1戶者，三、單身年滿40歲者，四、父母均已死亡，戶籍內還有未滿20歲的兄弟姊妹，或是兄弟姊妹已滿20歲，但是，仍然在學、身心障礙、或是沒有謀生能力，需要被照顧。
台銀人員指出，符合基本要求的民眾，7月15日起，可以向各地縣市政府提出申請，拿到證明以後，就可以向銀行借錢買屋、修房子，或是由政府支付租金補貼。
各縣市名額不一，地方政府受理後，會依照一項評分表為申請人打分數，申請人數如果太多，就要依照分數高低排序錄取。銀行房貸主管說，條件這麼優惠，適用對象如此廣泛的購屋、修繕、租屋補助方案，前所未有，民眾一定要去申請試看看。
租金補助，一個月有3000元，最長補助一年，就有3萬元入袋。
至於銀行貸款部分，打算買屋的人，貸款金額中的220萬元，可以適用年息2.707％的低利，最長可貸20年，省息至少30萬，如果符合特殊規定，利率降到2.132％，20年更可省息60萬。
另外，打算借這筆錢整修房子的人，最多可以借到80萬低利貸款，最長可貸15年，至少省息23萬。
這一次，辦理「購置住宅貸款」優惠，以及「修繕住宅貸款」優惠的金融機構，合計15家。
計有土銀、合庫、臺銀、華銀、一銀、臺灣企銀、稻江銀、台北富邦銀、花旗（台灣）銀、基隆第一信用合作社、桃園信用合作社、台中市第二信用合作社、嘉義市第三信用合作社、花蓮第一信用合作社及花蓮第二信用合作社。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120610+122008062000611,00.html
原物料漲 建商售庫存地一樣賺
2008-06-20 中國時報 【王莫昀／台北報導】
土地、原物料上漲，營建成本攀升，巿場上出現部分建設直接出售土地獲利了結的狀況，其獲利甚至不亞於推案，戴德梁行協理薛惠珍表示，部分巿中心精華土地，目前容積價格高達每坪120萬至130萬元，較去年同期成長三、四成，建商直接出售，其利潤往往高於推案的二至三成獲利。
根據戴德梁行調查，近年台北巿土地供不應求，尤其是國有地標售，建商為了搶地，紛紛高價競逐，帶動巿區地價高漲，加上原物料成本上漲，建商營建成本攀升，導致不少業者選擇直接出售庫存土地。
像是月前興富發以每坪139.39萬元，出售中山區金泰段820坪土地，宏普建設以總價12.61億元，出售同樣位於金泰段約755坪土地以及215.06坪的容積移轉面積。
海悅副總經理曾俊盛指出，預售巿場銷售率在3月22日總統大選後，逐漸下滑，但台北巿房價持續維持高檔，就是因為巿區精華地段的建地有限，基於土價持續上漲，許多建商手中握有的土地價值已較一年前成長了二至三成，蓋一塊就少一塊的心理，令建商寧願拉長銷售期，也不急著出售。
薛惠珍表示，建商選擇出售土地，首先是考慮建造成本持續墊高，推案至社區大樓落成完工，至少須兩年時間，成本難掌握，加上目前房價已高，未來能否再向上拉高還未知，因此，才會業者就資產處理角度，選擇獲利了結。
遞減型房貸 10年省4.8萬
更新日期:2008/06/20 10:04 【工商時報 馬婉珍台北報導】
標榜「利息愈繳愈便宜」的遞減型房貸，讓房貸戶還款有如倒吃甘蔗，雖然前2年的利率幾乎高於3％，但只要繳息正常，利率就會遞減，銀行人員估算，貸款金額500萬元，貸款期間20年期，繳款正常、隔年可降息的狀況下，到第10年時，將可省下4.8萬元的利息。
定時還款 利率才會降
在持續高利的時代中，能稍減房貸負擔，適合需要長期還款、有規律現金流量的族群。
遠東銀行台北松江分行資深業務協理錢俊男說，遞減型房貸採取前高後低的利率模式，前3年幾乎都是高利率，房貸戶必須持續繳息正常，在第3年或第4年起，才能享受到利率遞減的優惠。所以他建議，5年內沒有換屋需求或無法提前還款的人，選擇遞減型房貸較為有利。
符合條件 銀行自動降息
由於房貸戶習慣在還款優惠期限之後，再向銀行調降利率，談判不成就轉貸，然而，轉貸也要付出3萬元至4萬元的成本，四處比價、申請財力證明等手續，也耗去不少時間成本，其實並不划算。相較之下，遞減型房貸可讓房貸戶眼光放遠，只要持續繳款正常，就能得到利率遞減的優惠。
目前像是土地銀行、玉山銀行、上海銀行等都有推出遞減型房貸。銀行主管說，升息時代中，房貸利率也跟著走揚，近來確實有愈來愈多人詢問遞減型房貸的專案。
長期繳費 省去轉貸麻煩
以土地銀行優利遞減型房貸來看，第4年起，只要每月繳息正常，每月利率就可再減碼0.01％，是目前唯一一家以「月份」而非以「年份」減息的銀行。
先苦後甘 還款壓力遞減
陽信銀行重新分行專案襄理施善榮說，遞減型房貸的特色是繳款先苦後甘，所以必須是需要長時間還款而且不會任意轉貸的人，並能夠以正常還款的優良紀錄，換取每年遞減利率的優惠，就能讓房貸負擔愈來愈輕。
此外，許多房貸戶認為會吵就有糖吃，每隔幾年就跟銀行議價，而遞減型房貸開出的「按時還款」條件明確，也可省去議價的麻煩。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080620/57/11m33.html
上半年房市 銷售率衰退 銷售期拉長
更新日期:2008/06/19 04:09
〔記者王亮勻台北報導〕今年房地產市場吹起豪宅風，訴求大坪數換屋客層與豪宅產品比率大增，根據住展雜誌統計，今年上半年房市推案金額為4,248億元，較去年同期成長了10.6%，不過若從銷售率來看，今年上半年銷售率較去年同期再衰退5%，僅有40%，銷售期也較去年同期再拉長一個月。
若從產品類別來看，今年上半年預售屋的推案戶數為1萬5185戶，較去年同期減少了32%，但新成屋部份，今年上半年的推案戶數則較去年同期增加了13.6%，且可售金額也較去年同期增加了17%達到1,596億元，顯示新成屋供給有再上升的壓力，其中大部份集中於台北縣與桃園地區。
至於在銷售上，今年上半年一般建案的銷售時間較去年同期又拉長一個月，平均銷售時間為四個月左右，顯示上半年出來看屋的有效客戶減少了，下半年預估仍將延續這種走勢。
住展雜誌指出，今年上半年推案坪數普遍較去年放大，不再是以推出低總價的小套房為主，而多以大坪數換屋型的產品或是豪宅為主，這類產品下半年仍是主流。
住展雜誌研發長倪子仁說，下半年看好兩岸關係的進步，放寬中資與中國人士來台投資房地產，預估全年全台推案量可達1.4兆元，而下半年大台北房價平均還有5~10%之間的漲幅，至於台中市與高雄市的房價，以高檔盤整居多。
值得注意的是，去年與前年推出的案量今年起將陸續交屋，因此下半年將出現交屋的高峰期；另外議價空間持續拉大，台北市約有一至一成五的議價空間，台北縣則可能拉大至二成左右，至於中南部的議價空間則在二至三成，其中又以B級地段個案最為明顯。
價高 第2季商用不動產交易比去年衰退46%
更新日期:2008/06/20 08:30
總統大選後，雖然一般市場認為在政治情勢穩定下，第二季商辦市場交易應該會逐漸熱絡，不過，由於市場上釋出的大型A辦案件有限、加上賣方開價太高，因此，根據房仲業者指出，第二季商用不動產交易金額比去年同期衰退四成六，目前只有中小型的商辦大樓，因為開價和總統大選前差不多，交易比較熱絡。（陳鳳如報導）
房仲業者指出，截至今年六月中旬，第二季大型商用不動產交易總金額為90.5億，比去年同期166億多衰退了四成六，也比上一季的141億多減少了三成六。業者指出，之所以會有這樣的情況，主要是因為A級商辦有限、賣家開出的價錢遠超過買家可以接受的程度。永慶房屋協理黃增福說，:「價格拉升，上漲的空間幅度比較大，遠超過買方所能夠承受的上漲空間，所以因為價格兜不攏，所以量縮。」
業者也指出，第二季商辦市場缺乏指標性的商辦交易案成交，原本深受市場期待的亞太會館標售案和中興百貨交易案，最後都因為價格過高而沒有成交。不過，中小型的AB級和B級商辦大樓部分，因為屋主開價和選前的價格相當，因此，買方的接手意願相對較高，台北市中小型商辦市場也連續六季擴量成長。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080620/1/11lyk.html
房市中小型商辦市場交易熱 北市連6季擴量成長
更新日期:2008/06/19 18:57 記者曹逸雯台北報導
國民黨接連在立委、總統選舉大勝後，原本市場預期商辦市場交易將逐漸熱絡，但在市場釋出的大型A級商辦案件有限，以及賣方開價過高或惜售的影響下，第2季的大型商用不動產交易總金額卻出現萎縮，但在看好兩岸三通後台灣商辦市場發展下，一般投資人紛紛投入商辦市場，反而形成大型商辦交易冷、中小型交易熱的現象。
依據永慶房屋商仲部的統計，累計至今年6月15日止，第2季大型商用不動產交易總金額約90.5億元，較去年同期的166.3億元衰退46%，也較上一季的141.1億元減少了36%，市場上交易金額較大的成交案件包括璞真建設以16.7億元拍下環亞百貨地下1、2樓、國內某連接器公司以15.8億元買下內湖區文德段的廠辦大樓、元大金控集團內部總額20億元的商辦大樓交易案、柏合股份有限公司以12.5億元買下台壽保所有的宏國大樓部分樓層以及新光人壽決議以不超過13億元購買亞矽科技大樓等，而深受市場期待的亞太會館標售案及中興百貨交易案，最後都因價格過高而未成交。
永慶房屋商仲事業部協理黃增福19日表示，第1季雖然外資法人投資國內商用不動產的交易案件較去年同期減少，但主要是因為市場上缺少大型A級商辦大樓釋出案件，而在其他的AB級及B級商辦市場方面，則是呈現擴量成長的格局。
依據永慶房屋商仲事業部成交資料顯示，第2季台北市商辦市場的平均成交單價為每坪39.9萬元，較上一季的成交單價39.6萬元微幅上提0.3萬元，成交總金額也是持續較上一季成長11%，若與去年第1季相較，更是成長了超過2倍，已經是連續第6季成長，顯示在看好兩岸三通後將可吸引陸資、外資企業來台設置企業辦事處及台商回流的需求下，目前中小型企業主及一般投資人對於商辦市場未來的前景是信心十足。
房市上半年推案金額4248億 建商紛紛轉進換屋型產品
更新日期:2008/06/19 15:39 記者曹逸雯台北報導
根據住展雜誌統計，北台灣今年上半年的推案數有531個，與去年同期相當，推案戶數為15,185戶，較去年同期減少了32%，顯示今年的預售屋推案產品已從去年的兩極化轉變成訴求大坪數換屋客層與豪宅產品，雖然戶數減少了，但推案金額反而增加。
住展雜誌研發長倪子仁表示，從總推案量來看，去年上半年的總推案金額為3,842億元，今年上半年的推案金額為4,248億元，推案量成長了10.6%，顯示今年總統大選營造出兩岸和緩的氣氛，看好後市的開發商機增加，使推案量也同步成長。
市況顯示，今年上半年推出個案的坪數，普遍較去年放大，不再是以推出低總價的小套房為主，這與放款金融機構，對投資性小套房的貸款成數降低有直接的關係，建商於是轉進推出換屋型的產品，甚至是豪宅。
推案產品的結構上，倪子仁指出，台北市中心、精華地段的豪宅推案風潮仍銳不可擋，但在南港與萬華區的一些指標個案，包括南港台肥的「甲子園」、大同的「明日世界」，以及萬華區的「萬囍」等案，不再是以規劃百坪以上的豪宅為主力，而是以50至80坪的坪數為主力，預估這種以換屋客層為訴求的個案，下半年將成為市場推案的主流。
另外，今年上半年，一般建案的銷售時間較去年同期時間再拉長，以一個20~30億元的預售案而言，去年大約3個月即可結案開工，今年的銷售時間則要4個月左右，也顯示上半年出來看屋的有效客戶減少，銷售期自然拉長，下半年預估仍將沿續這種走勢。