台北中和30戶新屋競拍 全流標
【經濟日報╱記者林茂仁／台北報導】
2008.06.22 02:41 am
房地產景氣多空分歧，戴德梁行昨（21）日在台北中和舉辦房屋競標會，30戶新成屋全部流標。戴德梁行指出，一般住宅買氣不佳已持續近一年，近期較熱門的產品則是商辦、廠辦及土地，買氣及價格持續升溫。
戴德梁行主辦的競標會繼日前亞太會館流標後，昨天在台北中和法國玫瑰舉辦30戶房屋競標會再度流標，該案是一年左右的新成屋，由地主委託戴德梁行以公開喊價競標方式銷售房屋，每坪底價19萬元，有20多位買家到場，但無人出價，競標會在30分鐘內即結束。
戴德梁行表示，法國玫瑰流標應屬個案，除了價格因素外，買家侷限當地區域客，評估買屋的時間較長，流標後將視地主態度而定，價格是否變動或是繼續委託戴德梁行標售都不一定。
住展雜誌資料顯示，今年房市推案量有機會衝破81年1.4兆元的新高紀錄，加上新成屋持續出籠，部分地區賣壓湧現。此外，馬英九總統就職滿月，股市大跌1,400點，房市也呈現山雨欲來的氣氛，買方趨於理性。
戴德梁行指出，一般住宅買氣不佳已持續近一年，但商辦、廠辦及土地近一年來卻呈現價量齊揚，內湖及敦化南路的廠辦及商辦大樓都熱賣，例如敦化南路的東帝士大樓，近期成交價已經來到每坪70萬元以上，回到新成屋時的價格，成交件數也不斷增加。
近期原物料價格續漲，營造成本不斷提高，房地產開發公司考量興建房屋的獲利與素地出售的利潤相近，轉為出售土地給建設公司，造成近期土地交易件數不斷成長。戴德梁行分析，土地成交件數增加，顯示建商看好三通直航將帶動房地產後勢，積極儲備土地庫存，準備未來加碼推案。
戴德梁行近年來成功將喊價拍賣房地產的模式引進台灣，包括宜蘭土地、淡海新市鎮土地及宏碁渴望村房屋，都創造亮麗的銷售成績。
但日前亞太會館因底價太高流標，中和法國玫瑰案同樣是底價高於市場行情而流標，顯示買賣雙方對價格的看法持續擴大。
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4394800.shtml
買新成屋 四點不漏
【經濟日報╱張欣民】
2008.06.22 02:41 am
最近房屋市場除了持續有新預售個案推出之外，二、三年前熟悉的預售案子也紛紛重出江湖，因為當時大量推出的預售個案，現在都進入完工交屋期，預售階段沒賣完的個案，於是在基地結構體之中又搭出接待中心或是實品屋進行銷售，像是文山區有名的「極美山莊」、中和的「元氣大鎮」等等，雖然這類個案已不會有預售屋可能蓋不出來的風險，順利完工交屋應該是沒問題，但要買這類個案的民眾，仍要注意這類將完工新成屋個案可能面臨的問題。
首先要注意的是預售階段的銷售率，因為這類個案不是銷售率不佳，就是規劃戶數過多，所以才有必要在現在再行銷售，如果是前者，可能造成初期進住率不高的問題；如果是後者，將來在管理上也會比較複雜。
其次，要多方打聽目前該個案市場上的合理價格。目前房市景氣還處高檔，二、三年前的預售開價相對都比較低，因此到成屋階段再銷售，價格都有一到兩成的漲升空間，建商此時當然不會再以預售價位來賣，於是會有一套新價格出來。另一方面，預售階段購買的投資客，也想在交屋、開始繳房貸之前獲利了結，所以就有委託房仲轉售以及投資客自行銷售的兩種價格出來。
在這三類價格當中，建商一般都還是委託代銷業者銷售，在代銷業者搶案情況下，價格會是三種價格中最高的，自行銷售者因為沒有通路及行銷專業，所以姿態會放得比較軟，心中大多想有賺頭就好，因此其售價會是三種價格中最低的。至於委託房仲銷售者，因有仲介服務費，其價格會居於以上兩者之間。此時民眾如果喜歡此個案，就要對三種價格都有所了解，並比較當初預售價，以取得一個對自己最有利的「合理房價」。
雖然說新成屋已經是看得到、摸得到，可以眼見為憑，建築上比較不會有大問題，但還是要留意營建的施工品質，如工地的清潔狀況、地磚鋪設平整度等，更重要的還是要選有品牌、有口碑的業者較有保障。
最後，是要確定自己能取得的房貸條件，額度有多少、利率是高是低？二、三年前銀行放款的條件還很寬鬆，有些預售個案甚至還打出八成五、九成的房貸額度，這二、三年來央行已經數度調升利率，所有銀行的房貸利率都已走高了，現在是否還能取得當初預售的貸款條件，特別是承接預售已購客戶者更是要問清楚，才不會讓自身的權益受到損害，或是錯估自身的購屋能力。
此外，因為最近「工業住宅」被政府機關特別關注，所以有些個案即使已經全新完工，但就是無法交屋，因為建管單位不發使用執造。這也是民眾在看到新成屋時，不能忽視的地方，不要以為房子已經蓋出來了，買來就能住。張欣民提醒，還是先確定使用執造是否已經核發下來，再看看有沒有哪些地方不符合建管規定，再談要不要買也不遲！
（作者是美商ERA易而安不動產市場行銷顧問）
堆沙理論 三通購屋新思維
【經濟日報╱葉春智】
2008.06.22 02:41 am
跳島型
海峽兩會簽署包機直航、陸客來台觀光協議，國內房市再添新動能，已達高點的大台北房價能否更上一層樓，仍待觀察。不過，分析近一年來大台北房價走勢變化，現已從「跳島型」轉為「堆沙型房市」，消費者運用「堆沙概念」，相準房價凹陷處下手，除可降低購屋負擔，未來也更具補漲空間。
沙丘凹陷處 有補漲空間
所謂「堆沙型房市」是指目前大台北購屋人潮，有兩種趨勢，一方面有一大群人為尋求更方便的生活條件，不斷往靠近市中心的高價區移動，但另一方面也有一大群人因為市中心區房價過高，從原本市中心區向外移出，兩股購屋人潮最大的交會點，就在高房價周邊下陷的低房價區。
這類房價區往往沉寂多年，但一旦人潮湧入就會快速補漲，直到房價到達相對高點，購屋人就會湧向下一個凹陷區。過去人們以生活機能為優先選擇，距離市中心較近的區域房價，漲幅不一定大，房價因而成為「跳島型」走勢；但如今房價漲到高點，人們選擇負擔較輕的二線城市與區域購屋，在「堆沙型房市」的概念發展下，最後房價差距會逐漸縮小。
這就像沙漠中的沙丘一樣，一開始是小沙丘，但隨著沙子愈聚愈多，就開始愈堆愈快，也愈堆愈高。在快速形成的過程中，往往在沙坡上會出現一些凹陷之處，或是明顯的銳利稜角，然而只要沙丘到了一定高度，除了沙頂上的沙會往下滑動，沙坡上的沙也會向這樣的凹陷處移動，直到形成一個沙丘應該有的弧度之後才會停止。
大台北房市從92年復甦以後，即像在堆起一座大沙丘，但最初發展是以一個個中小型沙丘崛起模式進行，其中大安區、信義區、中正區等第一線房市區因機能成熟，吸引最多人潮，因此形成較高的沙丘。第二高的沙丘則由松山及中山區築起，第三高的沙丘則是內湖、文山、南港等郊區，再來就是北縣的新板特區、永和市及新店市等。由於人潮湧入不平均，因此93~95年大台北出現明顯「跳島」效應，很多介於這些高房價區之間的區域，房價落差極為明顯。
像是台北市萬華區、大同區；捷運板南線的後山埤站、新埔站、信義區和南港區交界的信義路六段、福德街一帶，捷運淡水線的圓山站、明德站、唭哩岸站、忠義站，中正區介於古亭站和永和之間的汀洲路一帶、捷運木柵線的麟光站、辛亥站等，都是這類凹陷區，一線之隔，房價往往差距三到四成。
跳島效應 逐漸消失
但這種跳島效應，在95年隨著市中心區房價急速拉高，已漸漸消失，大台北房市如同一個大型沙丘，已然堆積成形。沙頂即是大安區、信義區，沙丘中高段是內湖、文山、南港，再來則是位於沙丘中段的板橋、永和、新店區。自96年後，沙丘移位運動開始出現，也因此房價比江子翠便宜的萬華區開始補漲，在江子翠和新板特區之間的新埔地區，也驚人上揚。
另外像是緊臨信義計劃區的信義路六段一帶，在南港房價高漲之下，也出現明顯補漲，偏低的中正區汀洲路一帶房市，雖然距離捷運站較遠，但房價過去一年多快速翻揚，捷運淡水線上，位於北投站和關渡站之間的忠義、復興崗站，過去房價明顯偏低，如今也已超過關渡，來到應有的坡度上。
兩岸包機直航、陸客來台觀光，對國內房地產肯定是一大利多殆無疑義，但大台北房市榮景仍需建立在經濟恢復成長、民眾所得實質增加以後，民眾收入必須要趕上目前已超過能力所能負荷的房價，房價才可能進一步明顯大幅提升。不過目前房價維持在高檔亦可確定。
在此情況下，民眾可以採用「堆沙概念購屋」思維，只要找出沙丘中的凹陷處─—如大範圍的兩個高點房價區之中間區段、中範圍的兩個捷運站中間之低價區，或是小區域的房價偏低社區，只要不是條件太差，未來房價都將如同堆沙一般，隨著人潮移動而快速補漲。
（作者是全國不動產董事長）