與時偕行

央行抗通膨 今將升息半碼
2008-06-26 工商時報 【陳碧芬、陳美君／台北報導】
    　中央銀行今（26）日將舉行理監事會議，是馬政府執政以來的第一次央行理監事會，目前除了市場有共識，預測央行將升息半碼外，這次會議也有新的理事成員與會，外界期待會議席間能夠出現更多的討論，並讓國人明白央行貨幣政策中，對於物價通膨的實際抑制作用。

    　新的理事成員，以新任財政部長李述德、經濟部長尹啟銘為主要，將有人事變動的銀行業代表，如合庫董事長許德南，台銀董事長蔡哲雄，若是無法在7月拿到續任令，此次與會將成為畢業之旅。

    　去年6月的理監事會議中，央行曾作出升息１碼的決策，成為15次升息中的唯二情況。市場人士擔心，央行會不會看到通膨太高，而在今天作出升息一碼的例外決定，財政部和經濟部的態度，將成為關鍵。

    　基本上，經濟部向來訴求市場資金寬鬆，以激勵民間投資的意願，央行需要考量目前股市不振及進口減緩，加上一旦房貸及融貸利息支出加重，導致民間消費力道更為疲軟，對央行本身的NCD沖銷利息支出，也是一大壓力，因此升息半碼的需求性，已成為市場的共識。

    　外銀的看法，也認為台灣沒有猛然升息的空間及能耐。渣打銀台灣總經分析師符財銘指出，今天的升息政策將是央行重貼現率升到3.625％，以求在3.3％的物價通膨與刺激內需動力之間取得平衡，升息若高過半碼或低於半碼，都會過度抑制其中的一方。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120601+122008062600617,00.html
各國央行紛升息
2008-06-26 工商時報 【王曉伯／綜合外電報導】
    　面對通膨高漲，儘管還有經濟走軟的威脅，全球央行今年來紛紛調高利率以避免通膨失控，而美國聯準會週三決策會議預料也將強調未來利率政策將由避免經濟衰退轉為以抑制通膨為重。

    　目前幾乎全球所有的國家都面臨通膨升溫與經濟走軟的雙重威脅，但在通膨有加速增溫之虞下，各國央行大都以壓抑通膨做為首要目標。

    　也因為如此，多國央行近月來紛紛調升利率。在歐洲方面，歐洲央行總裁特里榭已表示將在7月升息，儘管他與央行其他官員強調，歐洲央行希望只升息0.25個百分點即可壓抑通膨，但市場專家認為歐洲央行今年內可能還須進一步升息。此外，波蘭週三升息0.25個百分點，至6％，而匈牙利在3、4、5月連續3個月升息，俄羅斯在今年內也三度調升利率。

    　亞洲方面，印度週二升息2碼，將放款利率升至8.5％，是本月來第二度升息，而菲律賓本月也將利率調升0.25個百分點，至5.25％。此外，南韓與日本今年下半都有可能調升利率，以對抗通膨。至於澳洲也已在2、3兩月連續升息。

    　在拉丁美洲，巴西今年來也已兩度升息，最近一次就是在6月，將利率由11.75％調升至12.25％。

    　至於眾所矚目的美國聯準會的利率動向，預料主席柏南克為避免對疲軟的經濟造成過度牽制，同時又希望能對通膨有所壓制，在週三的決策會議將維持聯邦基金利率不變，在2％。

    　不過聯準會在其會後聲明中可望傳達出往後將以壓制通膨為重的訊息。
經建會：抗通膨．雙率操作 利率手段優先
2008-06-26 工商時報 【呂雪彗／台北報導】
    　經建會主委陳添枝昨天表示，在抗通膨的政策目標下，央行主要任務應是以控制貨幣供給量優先，國內現為負利率，若想在短期內達到抗通膨效果，利率政策較匯率有較大操作空間，但兩者難以同時控制。

    　國際油價不斷上漲，陳添枝說，目前沒有辦法去抑制油價上漲，唯一能做是抑制需求，每一國家應讓市場機制運轉，減少對油價補貼，透過抑制需求，讓油價下跌。

    　行政院昨天召開穩定物價小組會議，會中決定就舊政府凍漲3千項中央與地方證照或考試規費，決議持續凍漲。對於運用雙率政策對抗通膨壓力，陳添枝在會後指出，貨幣政策由央行獨立運作，應尊重其立場，央行在現階段穩定物價角色，應是監看貨幣供給量，即利率政策，而非匯率政策。

    　陳添枝說，匯率與利率本來就不可能同時控制，只能抓一個，另一個須給它相當彈性，在通膨壓力如此大的狀況下，一定是控制貨幣供給優先，即利率必須盯緊一點，央行目前貨幣供給量成長率仍在可接受範圍。但若通膨是長期現象，利率政策恐無法維持。

    　至於運用匯率政策抑制通膨，陳添枝認為，在國際資金快速流動下，匯率必須相對穩定，若企圖操作匯率來達到穩定價格效果，恐怕得不償失。

    　陳添枝表示，國際油價會漲到多少，主要視需求會被價格壓抑多少，日前中國政府宣布調漲油電價，國際原油價格立即下跌。他說，短期新能源及新油田等供給無法快速增加，抑制投機者預期心理，因此壓抑需求是唯一讓油價止漲最好方法，如全球能把油價補貼減少，油價即會下跌，台灣也應扮演抑制需求力量。
張金鶚：所得不增 房價難漲
2008-06-26 工商時報 【于國欽／台北報導】
    　政大教授張金鶚昨日表示，通膨率升高，實質薪資下滑，加上央行升息這些原因是使得國內房地產市場景氣趨緩核心關鍵，除非國人實質所得穩定成長，否則房市的景氣很難回升。

    　張金鶚表示，有人認為物價升高會引導民眾購屋保值，但是這種現象只有在絕對物價恐慌的心理下，才會出現，民國60年代初期通膨率升逾40％時，確實曾出現大量的房屋需求。

    　但是目前通膨率再高，也僅是4％、5％，不足以形成「物價恐慌心理」，因此不會發生購屋保值的行為，非但如此，張金鶚表示，民眾基於生活成本升高，利率升高，反而會觀望。

    　內政部建研所的調查顯示55％的廠商認為這一波物價上漲對房市景氣有負面的影響，顯示所謂購屋保值的情況並沒有發生。

    　張金鶚表示，目前影響房市的幾項重要因素分別是通膨率的升高、實質薪資的下滑及央行升息的幅度，如果央行升息幅度過高，在貸息成本升高下，購屋者的態度恐怕會更趨於保守。

    　但國內房市也有一些利多的消息，例如內閣人事底定、兩岸直航都對市場明提振的作用，建研所的調查顯示，有87％的業者認為兩岸7月1日直航對房市會有正面的影響，而對內閣人事底定，同樣也有87％的業者認為有助房市景氣。

    　張金鶚表示，從長期而言，只有所得的提高才能解決今天房市的困境，近期以來房價所得比逐季攀高，正是房價反轉的原因，未來只有工資恢復成長，才能徹底解決當前房市低迷的困境。
房市黃藍燈 跌6年新低
 
【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.06.26 03:27 am
 
 
儘管今年第一季房市利多充斥，但內政部建築研究所公布的房地產景氣動向調查顯示，第一季房市亮出景氣趨緩的黃藍燈，分數跌至六年新低，再差一分就跌進房市景氣陷入低谷的藍燈。

負責調查的政大地政系教授張金鶚表示，物價及油電價上漲壓力，使民眾的實質購買力下滑，削弱不動產的抗通膨效果；加上利率看升，現在買房子代表未來房貸的負擔也會加重，整體房市下滑走勢不變，房市仍會向下修正。

建研所調查，房市從去年下半年走下坡，已連續四季衰退，今年第一季房地產景氣對策訊號為八分，創民國九十一年第一季以來最低。

全球房地產指南最新房價調查報告也指出，在高通膨及信用危機下，全球房市漲勢進入尾聲。

在調查的卅二個國家中，有廿一國房價下跌，多數國家的房價失去上漲動能，也印證三年前英國權威雜誌「經濟學人」提出的全球房市泡沫論。
 
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4400783.shtml
房貸利率調整周期 隨你挑
 
【經濟日報╱記者林巧雁／台北報導】 2008.06.26 03:27 am
 
 
 
物價一直漲，房貸利率也往上漲，如何減輕房貸利息？花旗銀行消費金融台灣區總經理管國霖（中）、銀行業務處負責人李芸（右）與房屋貸款部副總裁余苑菱（左），宣布新的省息房貸方案。
記者黃義書／攝影
通貨膨脹高漲、利率又持續走高，如何省下房貸利息對抗通膨？花旗昨（25）日宣布，推出首創可讓消費者視房貸利率升跌選擇一個月、三個月或六個月調整利息的房貸新選擇。

中央銀行4月底資料統計指出，購買住宅貸款餘額高達4兆670餘億元，創歷史新高，目前的利率水準及物價節節高升，如何能在通膨時代下省錢，成為大家最關心的議題。

花旗銀指出，目前房貸以新竹以北為主，中南部仍以都會區如台中、高雄為首選，銀行貸給投機客的貸款成數較低，一般民眾貸款成數則最高可到八成九。今年以來房貸成長率約8%到10%。荷蘭銀行、豐銀行房貸產品目前仍只提供自己的貴賓客戶。

目前一般房貸多是三個月調整一次利率，但是利率走勢不確定性高，尤其未來利率又看漲，房貸族如何在長達15到20年間降低利率波動可能帶來的利息支出成本？

花旗表示，該行推出的「自由年貸」方案，房貸客戶可隨市場利率調整而決定延長或縮短機動利率的周期。花旗消金台灣區總經理管國霖說，假設預測央行未來一年是升息趨勢，客戶可選擇六個月調整利率一次，對客戶較有利；相反若預期央行未來會降息，客戶可選擇一個月調整一次利率，減少每月的利息支出。

花旗消金房屋貸款部副總裁余苑菱則指出，花旗的存款可抵房貸利息，可將實質利率降到2%以下。存款抵利無上限，假設貸款500萬元，存款也有500萬元，等於房貸不需利息。若以500萬元為例，有30萬元存款，每月可存下2萬5,000元抵利，利率以3.15%計算，20年最多可省下新台幣77萬多元的利息，一般指數型房貸要付174萬元，花旗只要付97萬2,000元。

花旗銀的房貸名目利率介於3%-3.5%，存款可完全抵利，比如貸款500萬元，有200萬元存款，可先抵200萬元，只剩300萬元計算房貸利息，所以利息由客戶自己決定，若客戶存款多，房貸利率甚至可壓低到2%以下。

此外，花旗也提供業界最高長達六個月的重大疾病與失業險，也就是說，如果房貸加上保險，若有意外或疾病將理賠六個月的付款，六個月後又失業，可幫客戶再付六個月的房貸，最多可付12個月的房貸。
 
張金鶚：房市修正 兩年內不會結束
2008-06-26 中國時報 【王莫昀／台北報導】
    　內政部建研所昨公布，今年首季房地產景氣不佳，綜合判斷分數僅有8分，比SARS時期的9還低，創91年第一季來新低，並連續四季出現代表衰退的黃藍燈，負責研究的政大地政系教授張金鶚表示，「房市景氣修正，不會在二年內結束。」

    　根據建研所每季進行的景氣動向調查，景氣對策訊號綜合判斷分數在民國93年第一季創下14分高峰後，於民國95年第二季起，由13分一路下滑，今年第一季更滑落至8分，創六年以來新低。

    　張金鶚表示，第一季市場一片看好，但實際上，國內油價達到歷史新高、通膨惡化，造成實質薪資下降，再加上房價所得比、房貸支出占所得比均創近期新高等利空衝擊下，房市基本面表現並不理想，廠商也多做明顯修正。

    　第一季綜合判斷分數僅8分

    　調查雖顯示，今年第一季，象徵未來三季後房巿景氣的領先指標小幅上揚，較上季上升0.88％，不過，張金鶚指出，至少在二年內，房市還看不到立即好轉的跡象。

    　建研所副所長葉世文表示，近來物價、油電價及房貸利率上升，未來市場景氣仍充滿不確定，建議民眾及銀行都應審慎因應。

    　此外，根據建研所在5月間，對廠商的調查結果顯示，建商、營造廠、代銷、仲介、金融機構等房產相關廠商，對今年第一季的看法偏壞，較上季保守，其中北部廠商較中南部廠商更不樂觀。

    　根據調查，全體廠商對第一季景氣判斷，認為轉壞的比例高達59.69%，轉好比例僅12.4%，不過廠商對今年第二、三季的景氣預期則略偏好，認為景氣轉好比例分別為24%、48%。

美Fed利率不變 偏憂通膨
【中央社】

美國聯邦準備理事會今天決定維持短期指標利率百分之二點零不變，並稱經濟急劇下滑的可能性降低，與此同時通貨膨脹風險則升高。
為挽救低迷不振美國經濟，聯準會於去年九月起展開一連串積極降息動作，大幅調降聯邦資金利率，這次是首度中止降息舉措。

聯邦公開市場委員會今天以九比一表決通過的這項決定，強化了各界先前的揣測，即聯準會正略微傾向升息，但尚未準備採取升息動作。

聯邦公開市場委員會呼應了聯準會主席柏南奇先前的評論，即全球最大經濟體美國經濟依舊低迷不振，但災難性崩盤風險已降低。

聯邦公開市場委員會發表聲明說，「雖然經濟成長下滑風險依然存在，但似乎略微降低，而通貨膨脹和通膨預期攀升的風險則升高。」

聲明又說：「聯邦公開市場委員會將會持續監控經濟和金融情勢發展，並採取必要行動，促進持續經濟成長和物價穩定。」

儘管這項聲明未釋出聯準會下一步動作的明確訊息，但部分經濟學家主張，聯準會正在為升息鋪路，很可能於今年稍後升息。其他經濟學家則表示，柏南奇只不過是口頭上強硬，試圖壓抑通膨預期。
北市買屋 40歲始圓夢
2008-06-26 工商時報 【李國煌／台北報導】
    　台北居大不易，想要買一戶房子更難，依據統計，今年第一季，北市購屋人平均年齡接近40歲，歷年最高，房仲人士指出，房價走高，想在北市買房子總得儲存多年、累積200萬、300萬做自備款，才能一圓購屋夢。

    　買房子是人生的大事，大部分人都要等到工作很多年，儲存一筆錢做自備款，再搭配銀行房屋貸款，才能擁有一戶自住房子。

    　不同的時空環境下，購屋人的年齡，略有變動，依據財團法人國土規畫及不動產資訊中心調查，今年第一季，在台北市買房子的民眾，平均年齡是39.2歲。

    　其中，將近四成的購屋人，年齡落在36到45歲，近29％的購屋人，年齡在45歲以上，以第一季的調查資料來看，整體而言，能在台北市買得起房子的人，年紀大多在40歲左右。

    　其中，也有33％左右的北市購屋人，年齡是在26歲到35歲之間，中信房屋經理江龍名指出，北市房價高，20來歲就能在北市買房子的客戶，背後大多有一個「好爸爸」。

    　信義房屋協理吳鴻銘指出，依照房仲店頭工作人員的觀察，北市購屋客戶中，5成左右是父母、長輩代為支付頭期款，再由子女負責償還房貸。

    　至於台北市購屋的人裡頭，年齡在25歲以下的年輕人，今年第一季的調查數字掛零。

    　房地產人士說，台北市房價動不動就上1,000萬元，一般民眾要儲備很長的時間，才能買一戶房子，一般上班族想要白手起家、自力購屋，光是自備款就要存10年。

    　調查涵蓋五大區域，包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市，當中，年輕購屋族比重最高的地區，主要落在桃竹縣市，以今年第一季而言，四成以上的購屋人，年齡落在26到35歲。

    　以平均購屋年齡而言，一離開台北市，由於房價相對較低，年輕人購屋的比重上升，平均購屋年齡也跟著下降，北縣部分，今年第一季，購屋人的平均年齡是36.8歲。

    　對於購屋人年齡上升，國土規畫及不動產資訊中心表示，有一項因素是，今年第一季進場購屋的民眾中，不少是換屋族群，原本已經持有房子，今年第一季進場換屋，使得購屋人平均年齡走揚。

夫妻賺10年 才存到...自備款
2008-06-26 工商時報 【李國煌／台北報導】
    　台北市房價高，全台皆知，想要在台北市買一戶自住房子，光是自備款就要存300萬，銀行主管說，以夫妻一年存30萬計算，必須累積10年才能存足自備款。

    　依據財團法人國土規畫及不動產資訊中心調查，選擇購買中古屋、新成屋的民眾，在所有購屋人當中，比重在7成以上，買房子之前，最重要的就是要有一筆自備款，再搭配銀行貸款。

    　中信房屋經理江龍名說，以北市房價而言，買一戶30坪上下的中古住宅，總價至少1,000萬元。

    　以目前銀行貸款成數七成來算，自備款要存到300萬元，至於300萬元要存多久，須要視個人收入、消費狀況而定，各不相同。

    　不過，以一般家庭來講，就是必須從薪水當中擠壓，一點一滴累積起來，銀行主管說，以一對30歲結婚的夫妻為例，每個月、每一人從薪水中提出15,000元，一年可以存下36萬元，大概7年多，可以存到300萬。

    　但是，在婚姻生活的過程中，除了日常生活的開支之外，孩子出生以後，花費更多，一個月能夠存下20,000元已經很不容易。

    　一年儲存24萬計算，加上利息收入，大概要10年才能存到300萬做為自備款，再揹負700萬的購屋貸款，大約40不惑之際，才能在北市買下人生第一戶房子。

    　台新銀人員說，財富要靠時間累積，時日一久，小錢也會變大錢。

    　永豐銀副總韓志宇說，收入相對低、薪水相對少的民眾，最怕自怨自艾，忽視小錢，以為小錢花掉就算了，反正不易翻身賺大錢，輕忽了理財儲財的重要，這種情況下，在人生購屋路、財富道上，就真的翻了不身。

    　兆豐銀人員指出，其實，只要有計畫、有目標，腳踏實地工作儲財，那怕10年、15年，終有達成目標的時候。
舊宅變金屋 都更全攻略 五年賺七倍 靠老房子翻身
 
‧今周刊 2008/06/25 
 50年的木造老屋，翻身為價值7千萬元的台北市黃金店面，住老舊公寓的裝潢工人，可以讓一家人住進嶄新的雙陽台高級住宅，都市更新魔法在全台啟動！如果你住的是舊公寓，當建商來敲門時，你該怎麼辦？全台有哪些都更潛力區？深入了解都更，你也可以搶賺都更財！ 
 
 
【文／周啟東、趙曉慧、陳　免】
前言

板橋市萬板路、莒光路口的「千囍園」大樓去年底完工，洪萬億一家人高高興興搬進新家，有雙陽台、 落地窗外可以遠眺台北一○一、圓山大飯店。很難相信洪萬億只是一名裝潢工人，二年多前還住在二十三坪的老公寓中，但是當都市更新來敲門，他的人生因此改變了！

張淳淳也在搶賺都更財，她主要鎖定商業區中緊鄰大馬路的舊屋，這也是建商最有興趣的黃金屋。(攝影／陳永錚)
 
洪萬億原本住在台北市松山區，由於房價負擔不起，一九九○年，他三十歲時，一家五口搬到台北縣板橋市萬板路，花了三百萬元買了這個社區的三樓公寓，當時屋齡約十二年，地坪持分八坪，建坪二十三坪。

二○○三年，弘泰建設上門與住戶洽談都市更新，洪萬億的生活開始有了轉機。都更案完成後，洪萬億最後分到權狀面積三十六坪，室內二十八坪、三房，外加一個車位。

「千囍園」開賣時，建商一坪賣二十七萬元，最近有鄰居以每坪三十三萬元賣出，換算之後，洪萬億十八年前的購屋成本是三百萬元，都更後的新家價值一千一百八十萬元，帳面資產翻漲二．四倍！洪萬億滿意地說：「都更的房價增值效益，比買股票、基金還要好賺！」

因為都更來敲門而翻身的不只是洪萬億。擔任工程師的王先生在台北市羅斯福路上有棟木造二層樓老屋，這棟五十多坪的日據時代舊屋，持分只有九坪（占用部分國有地），一場火災後，這幢老屋更顯得破舊不堪，五年前建商來談都市更新，也開啟了他不一樣的人生。

在都市更新的魔法下，華固「史坦威」十五層大樓終於在去年底完工交屋，成為台北市完工速度最快的都更案之一，王先生分到一樓五十坪的黃金店面，「史坦威」現在每坪價格約八十萬元，店面每坪更達到一五○萬元。價值不到一千萬元的破舊木屋，五年變身為七千五百萬元的黃金店面，王先生可說是都更最大的受益者！

不只台北縣市，台中的「總太願景」、高雄的捷運紅線油廠國小站、台鐵舊高雄港站，都在如火如荼地進行都更，其實還有更多人在都更魔法下改變命運。十年前這些人還住在老舊的房子中，但是，一九九八年，《都市更新條例》正式施行後，這些人終於有了改變命運的出路！

抉擇》都更來敲門，慎選好建商

什麼是都更？簡單地說，就是二、三十年的老舊房屋因結構安全、影響交通等因素必須原地改建，零星改建反而造成景觀零亂，因此，政府制定《都市更新條例》，獎勵整條街廓大面積重建。

但是大面積更新，涉及的地主眾多，如果要所有人百分之百同意，根本是不可能的任務，「釘子戶」就因此產生。為了讓都更得以順利進行，法令規定，只要都更範圍內的三分之二住戶多數同意，就可以拆房子進行重建，因此多數決是都更最重要的精神。

由於法令的鬆綁，建商更願意投入都更改建案，台北市就有三一八件都更案正在排隊等待核准，而正在整合中的案子更是遍布全台大街小巷，當有一天，你的門鈴聲響起，都更來敲門時，你該怎麼辦？

王先生以過來人身分說，五年前華固建設來敲開他的門，當時他連什麼是都更都沒聽過，毫無建築專業知識的住戶到底要如何與建商談判，才能爭取最大權益？

「首先要判斷對方是否有知名度、信譽好的建商，選擇建商很重要！」城林都市更新公司總經理陳美華建議，都更是一輩子的大事，金額動輒數十億元，如果碰到沒有誠信的建商，麻煩只會跟著來。

要如何判斷建商的好壞？永發開發建設公司總經理吳發義說，可以查詢敲門建商是否是上市公司？過去的建築案子有多少？有沒有做過都更案？有些先期的整合者都是小型的土開公司、仲介公司，根本沒有資金實力，只是收集同意書賣給下一手建商。遇到這樣的公司，最好不要簽下同意書，以免未來協調時，有多組人馬出現，更加複雜萬端。

聆聽》了解相關資訊，計算未來持分

建商確定後，一般會先舉行大型的公聽會，接下來就是建商私下拜訪談判分配的時刻，「第一次先聽建商的分配方法，不要提出要求，最好留下分配公式仔細研究！」台北市都更處長邊子樹建議，這時候就要自己做功課，多了解都更相關的訊息，「很多地主從頭到尾只問自己可以分多少，卻從不想了解都更相關的資訊，甚至有人堅持不要公設，令人哭笑不得！」

到底都更後可以分多少？這是地主心中永遠的問號，「首先要了解你的土地持分、使用分區，才能計算未來的分配。」專門負責都更規畫的東聯開發執行長林育全表示，都更改建是以土地持分做為分配基礎，擁有越多土地持分的人，就可以分回越多的建築坪數。

而使用分區對於建築總面積會有決定性的影響。以商三（第三種商業區）舊屋為例，容積率為五六○％，也就是說改建後一坪地坪可以蓋五．六坪；相對之下，住三（第三種住宅區）的容積率只有二二五％，也就是一坪只能蓋二．二五坪，差距非常大。

都更案之所以誘人，就在於其中的容積獎勵。屬於都更的獎勵有好幾個項目，上限為原建坪的五○％，其餘還有屬於一般建築獎勵的公共空間、停車空間及容積移轉等獎勵，這些林林總總的獎勵，在不同地方加起來有不同的上限。例如台北市管制較為嚴格，最高只有獎勵五成左右，北縣就較為寬鬆，最高可以到達一倍。

以商三舊屋為例，如果有一戶三十坪的老屋土地持分為十坪，乘上五．六的容積倍數乘以台北市的都更平均容積獎勵一．三二，再乘上公設、樓梯的虛坪係數一．六，十坪土地都更後可以分到一一八．三坪，等於放大了十一倍。

但這是全部的總權狀坪數，並非全部能由屋主分走，都更案建商投入資金、專業服務也要分取一定成數的房子，與建商談判時，未來的分配比例是相當關鍵的。吳發義指出，台北市房價較高，建商是以賣出的價格做為計算依據，一般建商與屋主的分配是四比六，如果是更貴的精華區，如大安區也有三比七的分配案例；而台北縣的房價較低，一般是五五對分，但這些都是通例，實際情形還是要由雙方協調。

以上述都更後總權狀坪一一八．三坪為例，如果是台北市的四六分，屋主可以分回六成，也就是最後可以分到七十一坪的權狀坪數，十坪變成七十一坪，憑空增加七倍的面積，這就是都更的魔法。

但計算公式只是參考，最後還是要由屋主與建商達成共識，只要屋主團結合作，還是可以談到更優惠的分配條件。二○○三年弘泰建設開始上門與洪萬億洽談都市更新，不過，建商開出的條件只給洪萬億權狀面積二十四坪、外加半個車位。他心想，若是扣掉大柱子，室內實際坪數才十四坪，「這跟套房差不多，要怎麼住人？」於是他與其他住戶反過來要求建商加碼，他則要求二十八坪外加一個車位、一個機車位，否則不配合都更...
 
http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_MAIN_ID=253&f_SUB_ID=1118&f_ART_ID=133075
宏璟董座曾元一：下半年房市感覺很危險
 更新日期:2008/06/26 04:33 袁延壽台北報導
今年前五月營收比去年同期大幅成長5倍之多的宏璟建設（2527）董事長曾元一昨（25）日指出，房價飆漲、空屋率上升，不利整體市場，台灣房地產面臨多空轉折，下半年感覺「很危險」，因此會採保守經營，預估今年營收獲利和去年相當。

為多角化經營，曾元一日前赴越南考察，並已與當地地主簽定合作備忘錄MOU，計畫在河內興建辦公大樓。

曾元一表示，越南辦公大樓每坪租金高達新台幣6,000元，幾乎是台灣的一倍，原先已講定宏璟出資興建，按六四分帳，年底就可動工；不過，在考量越南經濟現況，宏璟會再觀察，但是仍對當地經濟發展前景看好。

在台灣部分，宏璟位於土城中央路的基地已完成變更，基地約1.2萬千坪，扣掉捐地，未來可使用建坪6,000多坪，預計規劃成商場加住宅，年底動工。

因土城房價攀升，法人預估，以目前周邊房價每坪23、24萬元估計，至少有數十億元進帳。

曾元一認為，以目前公司建案完工入帳的比例，今年營收應仍維持在5.5億元至6億元，與去年相當或小幅成長。

兩岸三通在即，宏璟也積極布局中國大陸，曾元一指出，已在大陸成立營運管理公司，一等法令開放，就全力以赴。

至於市場傳聞，宏璟大股東張氏家族在上海、北京、重慶及溫州等地，已深耕房地產十多年，估計金額高達1、2百億元，未來可能把業績帶進宏璟；宏璟指出，在中國大陸的投資是大股東私人的投資，未來如果法令開放，雙方有合作，應該也是小部分，因為大股東的大陸事業包括商業不動產、電子商場、房地產、工業廠房，金額太過龐大，以宏璟目前的資本額根本吃不下來。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080626/4/1202o.html
美房市低迷　新屋價格銷售持續下跌
 更新日期:2008/06/26 00:09
（中央社記者蔡蕙如華盛頓二十五日專電）受次貸風暴衝擊，美國房市持續低迷。商務部今天公布數據顯示，全美五月份新屋銷售與售價持續下探；這已是七個月來第六度的銷售下跌。

一份在昨天由標準普爾公司公布的凱斯席勒房價指數也顯示，四月份全美二十大都會區房價持續下跌，年跌幅百分之十五點三更創新紀錄。

另一份報告顯示，六月份消費者信心指數跌至十六年新低的五十點四，低於專家預期的五十六點四。

儘管房市未見起色，消費者信心也持續下探，但一般預期在昨天與今天進行例行貨幣政策會議的聯準會公開市場委員會，可能在下午做出不降息的決定，以力抗通膨。

美國商務部今天公布的數據顯示，五月份獨戶新屋銷售年率為五十一萬兩千戶，較四月份下跌百分之二點五，較一年前則下跌百分之四十點三。新屋價格也下跌至二十三萬一千美元，較一年前跌了百分之五點七。

儘管商務部上個月公布的四月份新屋銷售在六個月來出現首度增加，但今天公布的五月份數字卻顯示，美國房市仍未至谷底。

報告並顯示，以目前銷售速度，五月份待售新屋庫存可維持十點九個月的供應，較商務部先前公布的四月份庫存量更久；高庫存量也意謂房價可能持續下跌。

以地區來說，五月份新屋銷售下跌情況最嚴重的是美西地區，跌幅達百分之十一點六，東北部也下跌百分之七點九。不過，中西部增加百分之五點一，南部微幅增加百分之零點四。970625
便捷、錢景、美景 建商熱門投資
 更新日期:2008/06/26 04:09
〔記者李信宏苗栗報導〕主管建照業務的縣府工商發展局長姜松茂表示，苗栗縣這幾年已欣欣向榮，外縣市建商紛到苗栗投資房地產，竹南、頭份及南庄3地最熱門；房仲業者也說，後龍、公館附近土地因「錢景」看好，許多地主「惜售等高價」，在縣內投資購地者以外縣市居多。

竹南、頭份 竹科人愛

姜松茂說，縣內購地、建屋情形，目前以竹南、頭份及南庄鄉最熱絡，南庄鄉是以山林美景取勝，竹南、頭份因高速公路交通便捷，地理位置又靠近新竹科學園區和北台灣縣市，再加上地價及房價都比新竹縣市、桃園縣、台北縣市更便宜，所以成了竹科電子新貴等外地民眾的投資或遷居首選。

苗栗房屋不動產經紀人胡秋琴說，南庄鄉山區的建地每坪約2萬多元，台北縣1名商人原本購買300多萬元的休閒用地，但到了簽約當天，這位台北客戶突然「阿莎力」、改購900多萬元的建地，還直說很值得。

東森房屋頭份店余姓經紀人表示，南庄鄉山區的林地、農地，每坪約3千元到8千元左右，因價格便宜，許多外縣市民眾購買大筆土地，投資興建民宿或自建休閒住宅。

後龍、公館 地主惜售

不動產經紀人彭耀平說，公館鄉沿山道靠近中興紡織地區的農地，每坪已上揚到2萬元至2萬5千元，但外地投資客「有錢不一定買得到」，因為許多地主看好繁榮「錢景」，紛紛惜售、等更高的賣價；胡秋琴也說，後龍鎮因為有高鐵苗栗站及遠雄國際醫療園區2大開發案，許多農地早已「炒」翻天，每坪農地叫價2、3萬元以上。
2008/06/23
朱璧塘:桃園房市還停在去化階段
中國時報 A9/桃園房地產 【時報】
 
322總統大選過後，被視為「房市活化期」的交易市場不如預期，尤其建材原物料成本價格大幅上漲，更嚴重衝擊購屋消費信心。桃園大瀚營造董事長朱璧塘認為，目前國內房產市場還停滯在去化階段，特別是新推案部分，在土地取得及建築法規限定下相當有限，房市榮景可能要等到現階段餘屋消化過後，基本市場面才會回歸應有機制。

從營造起家到著手規劃構築房地產產品，長期深耕桃園中壢地區的大瀚營造，以其本身對施工工法專業態度嚴格打造消費者心目中的「家」。董事長朱璧塘說，儘管目前鋼筋、水泥等建材原物料大幅上漲，不過為了產品本身品質，建商只能站在犧牲利潤的前提下，保障消費者居住安全。

朱璧塘說，國內房地產市場在總統大選過後並未出現預期榮景，特別是新推案在成本考量及消費觀望心態之下，表現相當有限。這部分可能要等今年七月開放大陸觀光客來台之後，相關產業獲得陸資刺激，才能有效提振房市發展。

由於從營造出身，朱璧塘相當注重推案工程品質。朱璧塘說，大瀚營造自民國92年起陸續規劃系列透天產品，除了在建材選用上較同級個案更為要求之外，包括樑柱、灌漿、防水等細部品質，自己都親力親為現場監工。目前大瀚營造最新推案中壢雙嶺重劃區的「吉祥墅」，朱董就以「南北坐向」規劃社區基地，不但室內採光、通風一流，每個房間還留有單獨氣窗，顯現建商對產品要求的細膩程度。

回歸國內房地產市場發展，朱璧塘認為在土地成本及建材不斷上漲的市場環境下，除了新推案面臨價格壓力，區域內的餘屋去化速度，也大幅影響民眾購屋意願。朱璧塘說，吉祥墅是大瀚營造在中壢雙嶺重劃區規劃的第一個推案，不但是公司品牌象徵，在地民眾期許原動力，也是建商未來努力方向。

朱璧塘認為，桃園縣內有許多新興重劃區，不過類似雙嶺重劃區鄰近交流道及明星實驗學校的區域並不多。希望未來能以高規格的施工品質定位市場形象，回饋給更多有需要的在地購屋族群。
 
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=10907
萬寶季刊》把握捷運 首波最佳買點
第 200802 期 作者：李成功
 
總統大選後，台中捷運綠線的進度露出了新的曙光。若採用原訂的高架方式，有機會在2012年完工。台中捷運綠線將連結台中市多處重要重劃區，除經過目前房價最高的7、8期重劃區外，路線再沿文心路貫穿台中市中心，行經台中新市政，串聯整個台中精華地區。仲介業者分析，若以大台北地區及高雄捷運發展軌跡來看，台中捷運動工後，是捷運沿線房市第一波投資機會點。

不過，台中市捷運沿線的中古屋、新成屋、預售屋等不同產品房價落差甚大。例如台中七期旁邊的G10站周邊，在七期這一側基本上沒有中古屋，這裡的預售屋與新成屋，每坪價格來到20～30萬元，具備正臨綠園道第一排景觀條件的個案，每坪價格可以提高到40萬元。

然而隔著文心路另一側的五期重劃區，同樣在這個捷運站周邊，卻是以中古屋為主，每坪單價僅9～12萬元，大約只有七期預售屋與新成屋不到一半的價錢。

同一個捷運站，卻出現如此驚人的落差，可以預見未來必定會出現價格上的大調整，至於是高價預售與新成屋產品價格回檔，或者低價的中古屋出現補漲，不妨從台北市的經驗來看。 首先，台北各區中古屋大致上價位都是預售屋與新成屋的5～7成之間，從這一點可以看出房價落差過大的區域，中古屋會有比價補漲空間。

其次，台北市的中古屋租金報酬率大致上都有3～4％的水準，部分產品還有4.5％的表現，也是支持台北中古屋房價能夠與預售屋及新成屋價格維持一定比率的重要因素，台中市各類房地產商品價格落差過大的區域，只要中古屋租金報酬率能達到合理水平，區域空置率不要過高，就已經具備比價補漲的空間。

http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=10829&P=1
2008/06/24
購屋 三大心法占上風
工商時報 D4/理財百寶箱 【馬婉珍／台北報導】
 
近來房市議價空間拉大、交易量退燒，房地產人士認為，對此時正有買屋需求的人來說，只要談好價格，反而要占盡「購屋掌控權回歸買方」優勢，談妥就大膽出手，掌握3大心法，購屋時能更占上風。

一、網路看屋更聚焦，效率提升。

信義房屋認為，只要透過簡單的字串過濾，就能讓線上看屋的效率大幅提升，信義房屋網路行銷經理蕭政華表示，目前有近8成的消費者，購屋時會利用房仲網站在網上看屋。房仲業者甚至推出「買屋關鍵字搜尋」服務，除了提供物件編號的查詢服務外，還可進一步依個人對理想家的主觀認定，輸入關鍵字串搜尋，舉凡「建案」、「社區名稱」、「採光」或「頂樓加蓋」等關鍵字都能搜尋，再選定縣市行政區域，就可在第一次搜尋時，精準找到符合需求的房屋資訊，大幅提升看屋效率。

二、看屋時，比對估價師評估物件的原則來評估。

根據不動產估價技術規則，估價師必須與勘估標的位於同一供需圈之鄰近或類似區域物件的成交價格，做比較與分析。

三、議價切中核心。

住展雜誌研發長倪子仁認為，今年下半年房市議價空間將拉大，事實上，議價必須切中核心，像是針對格局、嫌惡設施、屋齡、採光、社區管理等缺點挑出毛病，議價的成功機率才會增。
 
http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=10923