大型行庫首年房貸利率 逼近3%
更新日期:2008/07/09 04:09
〔記者藍鈞達台北報導〕中央銀行持續升息，房貸利率也逐漸攀高，現在各大行庫首年利率都逼近3%，不過，行庫主管說，銀行普遍會將第一年利率壓低到3%以下，原因是不要讓房貸戶一次增加太大的負擔。
根據目前市場上各大行庫的房貸利率，首年利率都在3%之下，但央行6月升息半碼後，由於銀行指數利率是每季調整一次，所以，目前尚未反映；行庫主管表示，指數利率預估會調升0.06個百分點，以台銀一般指數房貸來看，前半年將會到2.83%，7至24個月為2.958%，幾乎要突破3%。
行庫主管指出，由於兩年前利率低檔時的申貸戶，寬限期將屆，進入還本階段後每月還款金額會增加近一倍。以貸款500萬元、利率3.5%、20年期、兩年寬限期來計算，寬限期內每月繳1萬4,583元，寬限期過後暴增到3萬1,232元，因此，為擔心貸款戶繳不出錢，銀行並不願雪上加霜造成呆帳；據悉，各大行庫應會盡力把第一年平均利率壓在3%以下。
此外，民眾也可以自己想辦法降低利率，華銀房貸主管提醒，如果願意接受「綁約」，也就是在繳款期限內不可塗銷、轉貸，就可爭取更低利率，至少會比「沒綁約」降低0.05個百分點，並且還是可提前清償。
貸款人身分也是一大利器，例如台企銀對於包括醫師、律師、公務員等所謂優質戶，前半年提供2.7%的低利率，房貸主管坦言，對銀行來說已「幾乎沒有利潤」，但為了先抓住「好客」，銀行願犧牲一點利潤；至於普通上班族，行庫主管建議，要盡量選擇對銀行來說較優質的標的物，例如不動產在北市優良地段，或北縣捷運站方圓一公里內，只要過去還款正常，就可爭取調降利率。例如合庫優惠專案可為期一年，最低利率2.8%。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080709/78/12uig.html
房仲業者估：下半年房地產交易量縮價平
更新日期:2008/07/08 18:30
股市大跌，國內房地產交易量近來也出現下滑情況，對此，有房仲業者估計，下半年的成交量應該沒有比上半年多，至於在房價方面，雖然不至於下滑，不過，也不會有明顯的漲幅。（陳鳳如報導）
房地產今年旺季不旺，有學者認為，國內房地產景氣至少需要一、兩年的時間盤整，對於今年下半年的房地產景氣，有房仲業者估計，下半年交易量應該會比上半年下滑，不過，如果未來台灣經濟可以隨著兩岸交流開放逐漸成長，長期來說，房地產未來的景氣還是可以期待。信義房屋董事長周俊吉說:「兩三年之後，它應該是，當兩岸情況改善，那經濟逐漸的好轉的時候，有這樣的基礎來支撐，整個交易量會逐漸放大一些，但是那個時候的價格，就要看兩岸的關係，所造成的這種，對台灣經濟影響到底有多大，如果比較大一點的話，價格上來會比較明顯。（記者問：明年會不會動？）我個人是不認為明年有明顯的漲幅這樣子。」
至於在房價部分，周俊吉認為，除了部分地區在因為炒作而拉高的房價會有下修情況之外，大致上應該就會維持現在的價格。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080708/1/12th0.html
中古屋成交量 六月掉二成
更新日期:2008/07/08 10:28 【工商時報 馬婉珍台北報導】
房市交易退燒！依據中信房屋統計，6月份中古屋成交與5月份相較，平均縮減約2成5，高雄市減少4成6，跌幅最大，桃竹與台中地區降幅約1成，房仲業者指出，市場買氣轉淡，購屋民眾不妨放慢腳步，同時，賣方對價格不要太堅持。
根據各家房仲業的成交狀況來看，房市經過5月份的降溫之後，在6月份交易量持續收歛，信義房屋統計，房市交易的價量表現回到去年6月同期的水準，相較於5月份，全台主要都會區成屋交易量減少19％，住宅平均單價下跌3.3％。
住商不動產董事總經理陳錫琮表示，5月房市已略為降溫，加上央行持續升息的壓力，市場上，有些賣方承受不了利息壓力、或因資金套牢股市，降價求售，買家部分，通膨壓力大，可用資金減少，壓縮購屋空間，使得6月份全台成交量較5月份下跌約2成。
台灣房屋首席總經理彭培業指出，長期以來，房價和台股指數一向呈現正相關，不過，房價的波動較為牛皮，不像台股漲跌劇烈，目前，雖然房市「量縮價跌」，但是，跌幅並不明顯。
有趣的是，由產品面的成交數字可看出，住宅市場Ｍ型化的趨勢愈來愈明顯。根據住商不動產的調查，低總價產品與區域持續受到購屋者的青睞，包括捷運末端站，重劃區等新興開發區域等，都成為自住型購屋人最常詢問的區段。
總價落在中間一層、開價較高的中古華廈或大樓，反而讓預算有限的購屋人望屋興嘆。
至於具有炫耀性消費特質的豪宅市場，交易仍十分活絡，像是信義區、大安區、大直等知名建案，詢問度仍高。
此外，中信房屋觀察，受到通膨壓力的影響，從不同區域的消費群來看，北部購屋人傾向議價30％，南部購屋人的折扣區間，則在20％之間遊走。
中信房屋企劃部副理江龍名建議，已準備好自備款的購屋人，不妨利用市場盤整時多看、多出價。
永慶房仲集團也認為，目前，買方態度已普遍轉為保守，如果短期內整體經濟難以好轉，買方購屋能力無法提升，房價終須回歸基本面，現階段，賣方開價不宜過度偏離市場行情，以免造成有行無市的窘況。
聯準會：政府過度干預下跌房市將招致反效果
更新日期:2008/07/08 09:50 楊玫寧
（法新社華盛頓七日電） 美國聯邦準備理事會今天發布研究報告指出，政府當局大舉干預房市危機恐將招致反效果，同時阻撓房價的「必要性修正」。
由聖路易聯邦準備銀行經濟學者安蒙茲負責的研究判定，「政府直接插手房市或是抵押貸款市場不見得是最佳的因應政策」。
報告說，「藉由讓房市本身快速找出解決之道，才能重建永續的房屋所有權以及負責的抵押擔保放款基石。」
報告指出，美國許多地區的房價自二零零六年或二零零七年高峰下跌的幅度可能居數十年以來之最，但是「由經濟觀點來看，漲過頭的不動產市場出現這種跌勢有其必要」。
報告說，「如果人為炒作促使房價居高不下，住宅營建商將提供更多非必要性房屋，最終將引發更慘重的修正，及導致房價更進一步下跌。」
安蒙茲強調，取消房屋贖回權現象是一個「令人不快，但卻是抵押貸款市場的必要之惡」。
他說：「為了確保抵押貸款市場有效運作，放款業者必須能夠沒收借款人的不動產，以做為擔保品。」
他指出：「如果沒有取消房屋贖回權的可能性，那麼抵押貸款利率水準可能相當於信用卡利率。」
安蒙茲說：「牢記民眾才將是房市危機的真正受害者，此點至為重要。」
亞洲經濟可能出現明顯降溫
2008-07-09 中國時報 【林上祚／台北報導】
油價漲、銀行緊縮信用，亞洲國家目前正面臨貿易條件惡化的壓力，雷曼兄弟證券研究報告指出，受高油價影響，中國以外的亞洲國家，七月分貿易帳可能從順差轉為逆差，雷曼兄弟擔心，在油價明年第一季跌破一百美元以前，亞洲經濟可能出現明顯降溫。
財政部昨日公佈六月份海關進出口貿易資料，儘管台灣購油成本持續攀升，台灣六月仍享有15億美元的貿易順差，不過，亞洲國家受油價、原物料價格持續飆漲影響，貿易條件正逐漸惡化當中。
穆迪信評經濟學家Alaistair Chan表示，亞洲的貿易條件，東亞過去十年貿易條件持續惡化，相對之下，東南亞紐澳等原物料生產國，貿易條件則在改善當中，貿易條件的改變，已經在亞洲內部，發生財富重分配效應。
光陽機車副總經理柯俊斌表示，天然橡膠價格不斷上漲，正新橡膠摩托車胎，今年將調漲37%，其他原料如鋼鐵等，價格也持續上漲，但由於油價上漲，消費者荷包緊縮，業者根本無法將原料成本轉嫁給消費者。
華新麗華集團昨日宣布將旗下瀚斯倍麗結束營業，瀚斯倍麗表示，近年來，全球經濟環境劇烈變化，原物料等價格不斷上漲，公司經營之潛在風險增加，經審慎評估，決議解散該公司。
雷曼兄弟亞洲首席經濟學家蘇帕曼（Rob Subbaraman）日前發表研究報告指出，受油價持續走高影響，亞洲國家下半年貿易帳，除中國以外，可能出現貿易逆差，雷曼兄弟擔心，亞洲經濟可能會在明年第一季，達到經濟加快減速的「引爆點」。
蘇帕曼表示，亞洲央行面對通膨反應過度緩慢，導致當地物價與工資過度上漲，由於歐美國家需求也在轉弱當中，亞洲出口將出現明顯下滑，亞洲企業也被迫降低資本支出、裁員等選擇。由於亞洲是全球消費增長最快的地區，亞洲經濟成長率，可能在油價下跌之前，就出現經濟下滑。
雷曼兄弟認為，印度、印尼、菲律賓和泰國等國家面臨的通膨壓力最大。為了避免步上越南後塵，雷曼兄弟主張，這些高通膨國家都應升息，以免日後通膨不可收拾，必須透過貨幣貶值方式解決。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+110601+112008070900514,00.html
存放利差 未來18個月沒賺頭
2008-07-09 工商時報 【陳碧芬、朱漢崙／台北報導】
銀行業的經營風險，一波走了、一波又來。熬過雙卡風暴、次貸虧損後，現在面臨的是高通膨罩頂，主政者急於透過貨幣政策紓緩壓力，卻因金融市場的全球化現象，頻頻失靈，真正受苦的，卻是靠存放利差賺錢的商業銀行。
穆迪投資者服務公司指出，銀行的財務體質，將在未來12至18個月反應出來；業者會不會因此就被「坑」掉了？需要管理階層提出適當的對策。
永豐金控執行長暨銀行董事長蔡友才直言，「接下來，銀行資產負債表將發生很大的轉變！」其中，受到物價、利率雙高的影響，導致銀行的存放利差縮減、放款品質風險升高，成為整體銀行業必須面對的一大挑戰。
今年以來，整個資本市場談論的話題，都在信用緊縮、全球經濟放緩；去年底至今，仍困擾歐美大型銀行的次貸虧損，感覺上只剩零星的火花。雖然這是大環境與個別機構的天地差別，同樣都是考驗銀行經營團隊的處理對策。
次貸受傷慘重的花旗集團，靠著出讓股份給特定金主、切割重組各地業務，準備好要熬過最冷的冬天；也有些小型銀行，根本連次貸商品都沒碰過，仍然躲不過景氣肅條的重擊，就因為放款業務沒搞好。
大環境的問題，逐漸加重業者的經營困難。穆迪高級副總裁Deborah Schuler就指出，在未來18個月，亞太地區的銀行業將會面臨放款成長趨緩，以及不良放款緩步上升的情況；銀行的資產品質可能也會因此而受損；股票市場價格泡沫化，其他的泡沫也可能發生。
在太平時期，不會出現非理性的競爭，資金成本的上漲可以轉嫁借款人，銀行能夠賺取理應得到的風險溢價；問題是，台灣處於完全的「over banking」情境，平日就已無法順利反應正常獲利，景氣放緩讓同業競爭問題更為惡化。
蔡友才就指出，「高物價不僅會帶動利率上升，導致放款需求下降，甚至還會使部分廠商的經營陷入困境！」，因此銀行必須增提呆帳準備，以因應部分廠商發生經營問題引發例帳風險升高、放款品質下降等後續問題。
現在台灣的資本市場，讓銀行業主要獲利來源的存放利差，大幅縮水。其一，是央行頻頻升息引導銀行存款利率上揚，惟景氣走弱造成廠商的資金需求不振，導致放款利率上揚幅度遠不及存款利率；加上客戶預期景氣前展不佳，資金往往從股市抽離，或不敢擴大投資，現金部位大增全轉作存款，加重銀行業者的利息支出，造成存放利差縮水更為嚴重。
除了利差問題之外，蔡友才認為，另一個銀行資產負債表可能出現的變化，就是整體股市表現欠佳，也會導致銀行的長短期投資評價損失提高；此外，債市殖利率因應高物價上漲而有走高壓力，導致市場與利率風險雙雙升高，導致相關問題的出現，也應加以防範。
蔡友才分析，持續性、相當幅度的物價上漲將對經濟產生負利率與負薪資成長率等二大衝擊，進而造成國民消費性需求減緩或負成長，是導致銀行業資產負債表變動的主要原因，因此，未來業者在管理銀行的資產負債表時，必須因應利率走勢作更敏感的管理。
次貸疑慮再起 美國房市 還有得跌！
2008-07-09 工商時報 【李鐏龍／綜合外電報導】
美國兩大房貸收購商因流動性疑慮引發股價暴跌，投資人擔憂美國房市最壞階段還沒到來，眼前的下滑將比原先擔心的歷時更久更嚴重，更可能拖垮金融部門進一步重創消費者支出，最後壓倒美國經濟。
雷曼兄弟一篇報告指出，法規修改將迫使美國兩大房貸收購商－聯邦國民抵押協會（Fannie Mae）及聯邦住屋抵押貸款公司（Freddie Mac），必須籌集750億美元的新資金。市場擔心這兩大特許機構的流動性嚴重不足，導致兩者周一股價均重挫，單日跌幅分達18％及16％。
此外，花旗、美林等大型金融機構未來幾周將陸續公布季報，在兩大房貸收購商周一股價暴跌拖累下，美金融股周一哀鴻遍野，美國銀行、摩根大通都大跌逾3％，盛傳可能將步上貝爾斯登後塵的雷曼兄弟，更下挫近8％。Fannie Mae股價周一跌至每股15.74美元，創1992年以來新低；Freddie Mac股價也創下1994年以來新低，每股收在11.91美元。
這兩大房貸收購商，向來被視為美國政府支撐房市的白手套，但仍難逃次級房貸風暴及信用緊縮危機的衝擊，股價在過去一個月幾乎連續走跌，加計周一之後，市值今年來都已流失逾60％。Fannie及Freddie拒絕評論它們股價周一的表現。
這樣的跌勢，加上美股走低，及美大型金融機構再爆虧損的機率性愈來愈高，使投資人更加擔心，美國房市沉淪的程度，可能比原先擔心的歷時更久且更為嚴重。分析師表示，若連Fannie及Freddie都撐不住，就意味沒有其他機構能夠倖免。
這兩大房貸收購商股價周一大跌，據傳是因為市場擔心它們流動性本已嚴重不足，而擬議中的會計規範變更，又將使它們必須再增資約750億美元。但股價持續走低，卻讓募集新資金變得更為困難。
Freddie Mac在5月14日宣布有意賣出價值27.5億美元的新普通股給投資人，但其股價爾來已下跌56％，以至必須釋出約為原先目標2倍多的股數，才能募到同樣的資金。這種惡性循環，也可能發生在需要募集新資金的投資銀行及金融機構身上。
外資撤台 匯銀：今明是關鍵
2008-07-09 工商時報 【陳美君／台北報導】
美國兩大抵押房貸機構爆發資金短缺隱憂，台股昨日重挫，銀行主管指出，若外資全面撤出台灣，新台幣兌美元匯率，恐出現難以避免的重貶行情；匯銀主管認為，「接下來兩天的新台幣匯率走勢，就是重點觀察指標。」
昨日因出口商賣匯踴躍，新台幣匯率與股市走勢脫鉤，逆勢升值0.2分，以30.397元兌1美元作收，成交量8.78億美元。
外資賣超台股，並留在新台幣存款帳戶上，使新台幣匯率始終介於30.2至30.5元間震盪。惟美國次貸引發房貸機構爆發資金短缺疑慮，外資紛紛賣超亞股變現，匯銀主管分析表示，如果外資全面撤出亞洲股市，新台幣兌美元匯率，恐上演重貶行情。
匯銀人士說，近期台北匯市與股市的連動性，不如過去明顯，台股由6月2日以來累計下跌超過1600點，新台幣匯率卻持續介於3角間震盪，台北外匯經紀公司成交量，維持在10億美元以下，最多也不過15億美元，顯示外資買賣台股，卻沒有隨即撤出台灣市場，使台北匯市呈現量縮價平的態勢。
據央行資料顯示，從6月2日至7月8日間，新台幣兌美元匯價最高為6月2日的30.219元，最低則為6月12、13日的30.451元，高低震幅為2.32角。
匯市後市怎麼走，還得看外資臉色，部份銀行主管認為，外資即使賣超台股，只要熱錢未在同一時點大舉撤出，加上央行刻意維持新台幣匯率強勢，以抵禦輸入性通膨壓力，將會維持新台幣匯價穩定，震盪區間相對受限。
股市重挫 中古豪宅買氣萎縮兩成
2008-07-09 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】
股市連番重挫，豪宅買氣首當其衝。最近連續3個月來台北縣市總價3,000萬元以上的中古豪宅，交易量雙雙較上季衰退兩成，平均成交行情則維持上季水準，呈「價平量縮」。惟部分地段欠佳、市場競爭力較弱的中高總價住宅，價格已見鬆動。
不只是中古豪宅買氣鈍化，就連預售豪宅接待中心和樣品屋也「等嘸人」。住展雜誌研發長倪子仁說，最近股市崩跌，豪宅客、投資客一下子都不見了，本來豪宅接待中心一周大概會有20至30組的參觀客戶，但6月以來僅剩下個位數，創下329檔期以來的新低點。
另外，在預售豪宅的議價空間方面，也是殺價聲隆隆。大體上台北市、縣預售豪宅的平均議價空間，已從5月的12％，拉高至14％。這與建商漫天開價有關，部分B級地段的建案，硬是開出A級地段的房價，偏離市場行情太多，也嚇走不少看屋客戶。
永慶房仲集團總經理廖本勝表示，前一陣子房市泡沫說，加上最近股市重挫，使得房市買氣從3月以來，連續4個月下滑。
永慶房屋豪宅事業部經理葉國華表示，總統選後兩岸政局趨於穩定，新政府上台後積極推動兩岸政策，但因屋主過度抬高售價，壓抑豪宅市場買氣。
葉國華指出，最近全球股市下挫，房市投資客紛紛暫時觀望，導致部分地段、視野、樓層不佳的所謂假豪宅，賣方開價甚至已出現「鬆動」的下修現象。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，最近中高總價中古屋，成交總價變動，也顯示在市場上交易比重明顯降低。尤其台北市總價1,500萬至2,000萬元的中高價住宅，6月份平均成交比重已減少兩成。
蘇啟榮說，在前一波由豪宅帶動的比價效應下，北市中心的高檔住宅大樓，行情水漲船高。不過最近買氣降溫，買方對價格認知轉趨審慎之下，開價過高的豪宅，便乏人問津。預估下半年對於屋主來說，開價的合理性，將是吸引買方數量多寡、能否迅速成交的關鍵。
台灣銀行業 今年展望仍穩定
2008-07-09 工商時報 【陳碧芬／台北報導】
信用緊縮、利差縮小、投資不利，銀行業今年的財務體質與債信評等，可能安好？中華信評金融服務評等部分析師張書評指出，台灣的銀行業利差獲益相當壓縮，因為有強健的公部門與金控支援系統，加上8成獲利來源在存放業務，基本上各家的展望仍是穩定。
但是，同業競爭激烈的老問題一直無解，隨著大環境的信用循環往下走，放款利率拉不上去，銀行OBU放款品質有轉壞的疑慮，與不動產景氣相關的房貸業務，更像銀行經營的未爆彈，才是大家最擔心的地方。
穆迪看台灣的銀行業，存在種種的結構性問題，包括流動資金過剩、分行過多、問題銀行沒有市場退出機制，以及許多企業遷往大陸等，使銀行業各項業務的競爭非常激烈。因此，銀行獲利水準受到壓抑，風險與報酬之間的差異明顯。
中華信評受評的銀行業，去年發生史上違約家數最多的5家，是因為金融市場的信用風險意識提高，整體市場行為出現結構性變化，結果由政府接管、出售而處理好了。
去年多家銀行投資次貸虧損，並沒有對其信用評等造成衝擊，就是整體產業體質改善後的結果，可惜今年再度發生大環境惡劣，銀行的債信評等眼看是調升不了，頂多維持去年的水平。
銀行業財務實力兩極化的現象，在台灣特別明顯，也關係到能不能撐過這一波的抗通膨策罩頂。張書評分析，國內大型銀行目前仍看不出獲利會有什麼問題，小型銀行或地方性銀行，多重面臨獲利危機：房貸業務轉為保守、企金非常謹慎，財管手續費走下坡，「所幸銀行的資產品質沒有顯著惡化！」
至於銀行的股市投資不利，信評業者認為，那只佔銀行正常獲利的1成而已，無關乎整體的資產品質；有業者想要靠資產重估來美化資產，其實影響也是有限，主要那是一次性的價值，重估後就沒有了，因此對債信評等的長期分析沒有意義。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120607+122008070900495,00.html