住展第 325 期 2008.07.01 出刊
潛力區比較 中正選對地段才有潛力、永和生活機能佳
作者：
雖然僅是一路或一橋之隔，然而由於實際資源分配仍有相當差距， 讓台北縣無論是建設發展、區域機能，甚至城鄉風貌，都不及北市， 因此房價也始終存在一定落差。不過近年來，北市一地難求的話題發酵， 房價持續飆漲，愈來愈多購屋人開始轉往北縣置產，帶動區域房市行情提升， 加上台北縣去年升格為直轄區，各項建設又陸續到位， 也使原本北縣市的區域差距逐步拉近。而同樣是一橋之隔， 北市中正區與北縣永和市之間，房價落差愈來愈近…
中正區
中正區位處在台北市的中央位置，東接大安，西鄰萬華區，北臨大同、中山區，南側則隔新店溪與永和市為鄰，區內中央政府各部會機關、學術單位及知名學府林立，是台灣的政治與文化中心。政府重要官員的官邸，多位於仁愛路、金山南路一帶的高級住宅區，號稱為『官邸特區』。有了政治光環與明星學區的附加價值，加上自由廣場、二二八紀念公園與植物園等大面積綠帶，讓中正區擁有優質的生活環境。
房價再飆升的緣由
中正區屬於開發成熟的市中心地段，但相對的可供開發的素地有限，讓區域推案多侷限在小型基地上的推案，除了像仁愛路等傳統豪宅的地段房價能穩定成長外，其他地區因小環境老舊加上無大型個案炒作，房市多為區域型的客戶支撐，房價一度遇到瓶頸。近年來受到國有財產局多筆土地標售案的釋出，不僅提供了許多較大面積的完整建地，高額的標脫價格也拉抬了房價，再加上幾個大型都更案的利多，讓目前中正區的房價一飛沖天，豪宅的推案也不再侷限於仁愛路沿線。
http://money.chinatimes.com/newmoney/magazine/Article.aspx?PageID=1&ArticleID=23456
大型開發案有利多
談到中正區的房市利多除了上述的國有地標售外，近期最重要的就是華光社區都市計劃變更案，位於大安區與中正區交界處，位於金山南路二段以西、金華街以北、杭州南路二段以東、杭州南路二段二十五巷以南，總面積大約有十一公頃，緊鄰中正紀念堂東南方，未來變更為商業區及金融服務專區、數位科技專用區，要成為台北市的金融中心。另外還有台北車站的雙子星大樓聯合開發案，更被視為西區房市鹹魚翻身的重要指標。
指標案與房價起伏
雖然近期中正區幾個區域不管是都更還是國有地標售話題，都對區域房價有拉抬的作用，但仁愛路因地段魅力加上可建素地稀有，只要一推案，房價還是穩坐中正區之冠，近期比較指標的建案為剛結案的「仁愛築綠」，表價高達一百二十五萬／坪，相較於九十二年推出的「御林園」，每坪成交價約六十萬／坪，漲了將近一倍，其他仁愛路周邊的案子成交價也從先前的每坪四十多萬，漲到現在的七十多萬。但本區因在地認同性強烈，只要產品規劃得宜，基本上銷售都很平順。
另一側的羅斯福路和汀州路周邊，近期最受矚目的為基地位建國中學對面的「一品官邸」，本基地為建商在去年四月標得的國有地，相當於每坪二一五．三萬元的價格得標，當時就預估每坪售價在百萬以上才有利潤，日前正式推出表價高達一百三十萬／坪，象徵中正區百萬豪宅跨出仁愛路，也拉抬了區域房價，從先前的每坪三十多萬至四十多萬，到現在平均有五十到六十萬的水準，但因周邊小環境質感落差較大，因此不僅因基地座落的位置有明顯的價差，部份個案甚至因高漲的房價不被認同，而有回檔的現象。
購屋把握三個原則
不過整體來說，中正區貴為政經、教育、交通樞紐，加上幾個大型的都更案和公共建設的利多，未來加上三通的效應，平均房價應在這一波市場盤整後還會有穩定的成長機會。另外建議在中正區購屋要把握三個重點：地段、交通和學區，像上述的仁愛路周邊因地段性強，所以相對的保值性較佳，而羅斯福路和汀州路周邊，因環境和房價差異大，因此除了地段外還要注意交通和學區等因素，如捷運站周邊和明星學區都有不錯的抗跌性。
永和市
早期原意為『永久和平』的永和市，地處台北盆地西南方，和台北市的萬華、中正、文山隔新店溪相望，又與南側的中和市緊密相連，故常合稱為『雙和地區』。永和市人口共有二十三萬六千餘人，全區面積卻只有五．一七三八平方公里，每平方公里的人口密度達四萬一千餘人，堪稱全台最小的市鎮，也是人口密度最高的地區。會造成此結果，主要是因為鄰近台北市中正區，成為早期民代、軍公教人員居住的延伸地，而區內地勢平坦、商業發達，加上沒有工業用地，是相當理想的居住環境。
公園、捷運撐出行情
永和市因被新店溪所圍繞，水岸住宅在本區向來佔有一席之地，房價在北縣也都是高人一等；而八十七年通車的捷運中和線，途經永和市的永和路及中和路，因此捷運住宅也為永和注入另一股活水，帶動房價向上攀升；另外永和區內的仁愛公園及四號公園，皆為大型的運動公園，周遭的公園住宅也是另一高價的住宅區。永和因有上述的水岸住宅、捷運住宅及公園住宅的支撐，十年前的房價就已有二十萬／坪的實力，近幾年房地產熱絡，永和的房價更是一路上漲到四十萬／坪左右。
永和主要以中正橋、福和橋及永福橋為聯絡北市的通道，因此每到尖峰時段，常發生塞車狀況，這也是永和目前最大的問題所在。有鑑於此，永和市長極力促成『中正二橋』的興建，以紓解市區的交通，可惜因經費問題，中正二橋目前僅止於紙上談兵階段。另外，台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫，自三重市起，途經永和沿著新店溪環繞到新店，未來完工通車後，將有助舒緩車流。
新案創高價買氣不差
永和地區因發展較早，可建素地不多，近兩年推案只約七百餘戶，總銷售金額約百億元，推案產品以一般的二到四房為主。其中則以在地經營已久的漢皇建設的「漢皇極品．喬治五世」最具指標性，產品規劃為近期最受歡迎的豪宅產品，共推出六十三戶九十五至一百四十五坪的二十四層地標建築，開價五十萬／坪，受大環境豪宅產品熱銷帶動之下，反應也頗為熱烈。 至於「弘暉寶帝」案，則有上述公園住宅效應，該案就位四號公園旁靜巷內，每坪售價四十三萬，銷售反應頗佳。另外「仁愛富都」案距離仁愛公園也不遠。
新案「新時代」規劃套房到三房產品，由於步程至捷運頂溪站約十分鐘，因此本案要價四十六萬／坪，挑戰區段新行情。市區內其它指標案如「三輝官隱」及「東煒大和」，都是挾著完善的生活機能，銷售反應皆不差。
永和地區因發展較早，商業發展成熟，生活機能良好，若以區段抗跌性而言，應以捷運附近、公園旁或是學區較佳。另外，永和地區可見素地不多，不少建案為舊屋拆除重建，受限於地形不佳，格局規劃上也就不易方整。是故，除了捷運、公園、學區及方整基地(格局)外，其它的一般建案，購買成交行情價在三十二—三十六萬／坪內為宜。
原物料飆漲 帶動房價升高？ 揭開房價成本的真相
作者：
無論您有無買房的打算，都約略知曉，最近房價漲得的確兇。由於近一年油價狂飆，全球通膨壓力陡升，帶動整體物價翻揚；房屋作為經濟產業活動鏈結最上層的商品之一，焉有不跟著漲的道理？不過您知道嗎？其實在這波油價飆漲狂潮前，房價就已翻漲數成； 近年新一波的漲價背後，更不只是原物料建材成本墊高所造成…
以下是某建案廣告內容的節錄：『在捷運利多、三通效應發酵及多家知名建商聯合開發下，目前ＸＸ地區土地成交行情每坪已突破六十萬。以土地標價和營建成本推算，保守估計近期住宅用地平均成交行情價，將落在二十五至三十萬間。不必等捷運通車，漲幅就近兩倍，捷運通車後的成長幅度，更是難以估計…』
這段廣告文稿，是說明該建案所在區域的發展潛力，造成土地價格飆升，房價勁揚、後市看好。但是仔細分析，箇中可是包含了房價為何上漲的各式理由。沒錯，從土地成交價格、營造成本，或使區域機能升級的公共建設等因素，都是房價上漲的因素，大多數人也都心知肚明。大家不明白的，並不是使房價上漲的因素或理由，而是這些個別因素，在房價上漲過程中，造成之影響程度如何？
「馬」準備好了？ 房市現新格局
作者：
新政府正式掌權，台灣看來確將迎接Brand New Days。 然而美好似乎僅止於憧憬；馬英九上台後，經濟情勢反而更加嚴峻。 雖新政府嘗試釋出新利多，但面對油價、物價飆漲，消費者心存觀望， 短期內房屋市況似乎尚難提振。通膨議題確實可能成為房市支撐新力道， 各界對新政府也仍有期待，然研判後勢之基準，已從期望面回到基本面； 相關局勢的微妙變化，也將會對未來市場造成一定程度的影響…
有夢最美，築夢需踏實。猶記八年前民進黨政府上台時，的確不少人是抱著這樣的美麗期待。當然，如今我們看到的不是踏實築夢，反倒像是噩夢乍醒。正因為民進黨政府執政成績死當，給了八年前喪失政權的國民黨再起的機會；加上馬英九政治明星的光環魅力，台灣政權再度移轉。
上述種種已是過去式，為何重提？因為近來台灣房市之所以能持續九二下半年來的景氣高檔，原因就是，對未來產生高度期望；兩岸三通也好，擴大內需、新政新氣象也罷，就是在這些憧憬的支撐下，房市熱度才又延燒了好些時日。
http://money.chinatimes.com/newmoney/magazine/Article.aspx?PageID=1&ArticleID=23440
新政府上台 一切回歸原點
如今，馬英九和國民黨真的開始執政了，但這反倒是回歸現實，高度期望消退。失去仰望題材，回到基本面；油價無預警解凍漲價，只是開始融化的冰山一角。撇開舊政府的爛攤子不談，還有國際經貿局勢轉趨嚴峻的挑戰。
姑且不論萬民寄託的新政府是否真上緊發條，但所有人民的確都在看。而台股從馬英九就職起算一個月內，市值蒸發超過兩兆新台幣，營建股應聲倒地，房市來人劇降，市場氣氛詭譎低迷。談三通效應發酵又言之過早，加上高油價引發的全球性通膨危機，台灣房市暨整體經濟局勢，確實是短空格局。
北市產品豪宅化、高價化，比價效應下，一般產品價格跟著愈拉愈高，但多數民眾薪資未增加，行庫又續以風險控管為由，加強房貸審核；當然遑論還在繼續上漲的油價、物價，排擠、降低民眾購買力。如此這般，最後看到的，只剩高價豪宅繼續創造話題，整體買氣卻難以提振。
另外，各區市場浮現一些現象，也很可能對整體中長期區域房市，造成一定程度的影響。
台北市
產品一元化 難擋趨勢
這段時間以來，北市房市在頂級產品拉動下，整體價格屢創新高，已是眾所皆知。當然大安、中山區百來萬單價的超高價產品，絕非一般等級商品；但如果連大同、萬華、北投和文山區新案都上看每坪六十萬，南港、內湖準備喊上八、九十萬水準，那麼對在北市置產，對市井小民而言，可能不是夢想，而是妄想。
上月國產局標售北市眷村改建地又創標售新高價，未來可見的是，土地及整體成本居高不下，北市房價的確欲低不易。其實我們早就預言，北市房市將進入高房價時代。不過未來趨勢不只如此，將還有產品的一元化。
其實前些年業界就已明瞭，北市根本沒有推出一般三十餘坪產品的空間。試想，這類產品的客層仍以薪資階級為主；然這種產品的總價，早從三、五年前約千萬以下，上揚到目前一千五百至兩千萬之間。這對月入十萬的雙薪家庭，負擔也不可謂不輕。在此現實下，業者當然直接把產品級距拉高，訴求更多金的客源。
目前新案規劃坪數不再是百坪以上，反而是七十坪上下格局。這符合一般高檔換屋族群需求綽綽有餘，如要訴求豪宅客層，也可直接合併，這招可謂進可攻退可守。而很顯然地，除非北縣市整體合併，或都市更新突然加速，釋出更多完整建地，否則未來北市新屋房市，多數產品，都將是高價中大坪數規劃。
台北縣
環狀捷運 命運多舛
在比價，或說漣漪效應促使下，鄰近北市的幾個北縣行政區，房價也跟著飆高。當然諸如板橋、新店、新莊等地，本身自有其題材支撐；不過平心而論，三重、永和新案開價都要飆到四、五十萬一坪，這絕對是比價效應下的結果。長久以來，北縣房市經常得靠在北市買不起房子的購屋人，退而求其次，選擇鄰近衛星城市落腳。當然北市房價愈來愈高，帶動北縣主要城市房價跟漲，也是供需法則的結果。
但由於多數人購屋能力仍原地踏步，當然購屋觸角就得再外移到三峽、林口等區，加上當地的重劃遠景，才造就了這些年的景況。
民眾需求 低價房屋
不過如果沒有交通及其他公共建設積極配合，這種移民潮也很難持續，因此北縣近年積極推動相關建設。
只是據了解，由於公開招標條件問題，環狀線第一階段工程已確定延後發包；另北縣不顧北市府反對意見，執意興建淡水登輝大道直通北投中央北路的快速道路。這些發展，都將為北縣房市暨整體發展埋下變數。
前月新莊鈴木華城大火燒出的工業住宅風波，似乎也尚未止歇。日前北縣宣示將不再核發建照、使照給這類開發案。
不過工業住宅存在，有其理由；主要還是一般建案價格太高所致。就此脈絡看，祭出此強力措施，相關單位面對的不僅是想藉此獲利的建商，還包含有殷切需求低價房屋的消費者。
外資來台投資 關鍵活絡本地
幾個月前大陸九人地產大亨參訪團造成的旋風。當時媒體從剛開始的一頭熱，到後來轉向提出所謂炒樓說，前後褒貶不一，不過某種程度上，陸資題材的確遭污名化。
不過之後兩岸房地產界的交流更見頻繁。先有福州團來台，還買了台中豪宅地產；現在由北區房屋轉型掛新牌的台灣房屋，也打算到對岸設點，專賣台灣商用產品，遠雄更是準備當第一個在對岸上市的台灣建商。
然而上月，之前這批大陸富豪團成員又製造了新話題。去年底和今年兩度來台的萬科集團董事長王石就直言，台灣房市的陸客投資夢，純粹是炒作出來的。另一成員萬通集團董事長馮侖則相對保守些，他說將會避開台灣住宅房市，如進行投資，將以商用不動產和觀光產業為主要標的。
陸客團是否真是炒樓團？本地房市陸資話題子虛烏有？從法令層面看，目前大陸人士要來台灣購買住宅房地產，仍有一定限制，民心方面對此也仍負面看待居多。王、馮兩人說法，自有其觀點與角度；無論是先前或現在，正反說法，我們都不該過度解讀。畢竟所謂商人無祖國，沒有利益，一切甭談。
陸資或外資，對本地房地產真正產生意義，還是在於活絡整體資金流動，創造更多商機和成長；終極目的都應該是在台灣內部創造更多經濟活水，人民有更高的消費力，如此房市才能真正受惠，甚至創造雙贏局面。
由此出發，從本月四號開始的兩岸直航及開放觀光，代表兩岸正式重新展開交流；加上民間的往來始終頻繁，目前官民齊動兩岸善意交流，雖不該過度期待，但對台灣仍是正面的。事實上，這樣的氣氛，也很早就對本地房市產生些幫助。據了解，之前一波小買氣高潮，台商返台購買確實扮演重要角色。
利率看升 政府釋出優惠
相對於兩岸積極良性互動帶來的新希望，新政府日前祭出的房市相關利多支票，就顯得有些欠缺周延思考。以行政院宣示，明年將實施兩百萬兩年零利率購屋優惠貸款一案來說，在目前房價處在高點階段釋出，就有討論商榷的空間。
試想，目前還買得起房子的朋友，需要零利率優惠貸款嗎？答案呼之欲出。不過從行庫持續緊縮房貸業務之角度出發，政院此舉之目的，自然是希望幫助初出社會，經濟能力尚不足的年輕族群圓買殼之夢。
面臨未來勢必居高不下的油價，通膨壓力的確是全球性議題，長期利率水準看升趨勢可期。在此趨勢下，政府考量的，應該是如何透過投資規劃，搞好各都會區外圍聯絡之軌道交通建設，讓年輕人藉此更輕鬆地到外圍的衛星市鎮置產。除此之外，透過包含經貿發展、財稅改革等施政，讓社會財富分配更符合公平正義原則，當然更是必要之策。
高油價時代 審慎置產抗通膨
作者：
經過近半年的政策凍漲，台灣地區油品價格終於稍稍回歸市場機制。如無太大意外，下半年油價仍將維持上漲態勢，高油價將成為常態。而無論是歷史殷鑑或趨勢預測都早指出，通貨膨脹將因此變成全球現象；對抗通膨，也勢將成為未來各國政府，與全世界人類的共同語言。到底我們將面對怎樣的未來？又該如何有效對抗通膨？正確選擇房地產商品，仍是不變的王道…
又進入炎炎夏日。往年此時，您是不是準備讓休眠許久的冷氣暖暖機，好對抗燠熱的高溫了呢？不過今年當您插上冷氣機專屬的二二○伏特電源時，是不是心情要比以前沉重或複雜些？因為從這個月開始，電費正式調漲，舒服一『夏』的代價更高了。
不只電價，更嚴峻的還有油價。雖然油價繼續維持目前漲勢的機率應該不高，但無可諱言地，在眾多因素交錯下，高油價已成為不可逆的事實。過去一公升不到二十元新台幣的九二無鉛汽油，已是歷史教科書之敘述；往後我們都得習慣，油箱容量五十公升的汽車一次加滿，要花上兩千元以上，甚至更多的日子。
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油價飆漲 引發通膨危機
按照人類經濟活動及社會既有發展及規模，幾乎每項產業、商品，或多或少都和石油有關。因此油價上漲，通常連帶著整體的物價上揚。民國七十年代的石油危機，引發的整體物價飆漲，相信很多朋友還記憶猶新。
那麼，這次原油價格一年之內從原來一桶五十餘美元，飆升到一百三十塊美金以上，是否代表最新一次石油危機已經展開？ 到底這次是不是全球第四次石油危機，目前仍有不同解讀與說法。先前有投資機構預言，今年油價會攻上每桶兩百美元大關，但也有分析家認為油價泡沫已成形，一旦價格抑制與供需機制開始作用，泡沫就會破裂，油價漲勢就會消退。
過去三次石油危機，是和中東地區戰爭動亂有關。這次確實有類似因素（小布希出兵攻打伊拉克），然而美國次級房貸危機引發的全球經濟風暴及美元疲軟。第三世界國家（特別是金磚四國）崛起，原油需求增加，甚至是市場投機炒作，則都是過去幾次沒有的原因。
或許未來美國能重振其全球經濟霸權地位，上月聯準會強勢發言宣示不再降息，甚至美國新總統上任新氣象，都可能讓美元擺脫近來疲軟狀態，市場投機炒作也可能告一段落。然第三世界國家需求激增，則不可能逆轉，全球石油藏量愈來愈少，需求卻是逐年激增。很簡單的供需法則，未來油價將很難再回到兩、三年前的水準。
此一趨勢，也早已驅使人類開始思考，如何不再像過去那樣如此依賴石油。不過這部份要從實驗室走到真實世界，從理論變成日常生活一部份，應該會是數十年，甚至下一個世紀的事。現在的人們，則勢必得視高油價為常態。
尤有甚者，經過八年的鎖國，台灣經濟發展近乎停滯。對照整個亞洲經濟崛起，新政府自然必須提出迎頭趕上的對策。而擴大內需及愛台十二建設，則是目前我們看到，馬英九政府提出，針對台灣內部的方向與做法。
擴大內需 短期推升物價
然要提醒的是，這些政策如果落實且有成效，確實將能帶動國內經濟發展，接著提高全民平均所得，進而提升經濟力、購買力。然而在這些政策尚未落實並發揮預期效果前，相關建設大量原物料之需求引發的邊際排擠效應，卻可能先點燃另一波物價上漲的動力。
因此此時此刻，我們必須思考的是，如何經由適當機制，來抵擋這勢不可擋，且是無法逆轉的物價上漲、通貨膨脹壓力大浪。
姑且不論通膨數字，其實各人實際感受最準。同樣厚度的薪水袋，扣掉通膨壓力造成的影響，多數人的購買力的確是轉弱的，這絕非百分之三的CPI指數就可具體說明。這時，當然得透過一些手段或工具，來達到所謂抗通膨，更積極說，就是保值的目的。而就各類資產配置工具來比較，房地產商品仍是最好的選擇。
價值變動率低 房市優勢
為何和其他投資商品或工具比較，房地產更能抗通膨？要抗通膨，也就是保值，這項資產工具之價值必須相對穩定，也就是價格變異度低，較不會隨時間或突發事件影響，而有大幅變動。甚至我們說，抗通膨保值的另一面，就是避險。
碰到景氣高點或利多烘托，股票、基金、黃金等等工具投資報酬率數字亮麗，比價格漲幅相對較低的房市產品更誘人。時機不佳、景氣低點時，幾乎什麼投資工具都會賠錢，都會貶值；然而基金、股票可能讓投資人血本無歸，但就過去歷史來說，房地產商品價值卻是相對穩健，就算下跌，幅度也有限。
不過不可諱言地，就算是選擇房地產商品來抗通膨保值避險，也必須選對產品，才能達到目的；畢竟我們也看過，部分地區部分類型產品，在景氣高點的最高價格，與景氣低點的最低價位相比，仍有可能差到一倍以上。
那麼，到底要選擇什麼樣的房市商品，才能真正保值抗通膨？本刊就長期觀察與分析，提出了以下的三要與三不：三要是要地段、要交通及要學區；三不則是不選特殊產品、不進供給量大區域及避免不確定性。
當景氣高點時，幾乎可說是雞犬升天，甚至有說法是，只要是房子都賣得掉；但是一旦高到某個程度時，真正的考驗就來了。真具有支撐力道的產品，價格及價值才能持續穩定，缺乏實質支撐力道者，當然只有修正一途。
而就這些年實際市場發展來看，交通、學區及地段這三項，還是最能夠提供支撐力量的因素。
軌道建設 高能時代趨勢
人類社會自古至今，無論生活型態是什麼，都必須透過互動交流，才能產生經濟活動，這就是最早交通的涵義。因此如果居住地的交通易達性高，則自然能吸引更多人青睞；供給定量但需求更多，自然價值提升，這是再簡單不過的道理。
從發展實例看，公路建設曾叱吒風雲，但現今與未來，則是軌道建設執牛耳。原因無他，軌道建設對能源耗損更少、運輸效率更高，是更符合高價能源時代的交通選擇。而軌道建設則包含都會捷運，及聯絡距離較遠的一般鐵路或高速鐵路。
近幾年因捷運『建設』，區域房市出現明顯提昇的區域，可說不勝枚舉。已通車之路線造成的旋風，就不再多贅述，目前最夯的則是甫通車、施工中或即將通車者，如捷運內湖線、南港東延線、機場捷運，桃園捷運藍線及高雄捷運等等。
公路建設非房市萬靈丹
至於運輸距離更長的一般鐵路，乃至於高速鐵路，相對效應則不若捷運強，原因主要還是在於使用之便捷度較差，和行經區域發展差距較大。不過根據了解，不少地區都有台鐵地下化或高架捷運化的計畫，如果確實付諸實施，這些建設的影響力，將不亞於都會捷運系統。
有些褪流行的公路建設，仍對區域房市有價值提升的效果，只是高油價時代，使用車輛花費將更大，更遑論還有停車問題。因此最近幾年新建的公路建設，如信義快速道路，目前為止對北市木柵地區及北縣深坑地區房市的提升效果，就不很明顯。通車多時的北宜高，對宜蘭縣房市助益，甚至非常有限。
和交通建設相比，學區是個有些弔詭的利基點，因為有房市價值的學區成因並不單純。有捷運行經並設站，區域價值通常確能提昇；然光有學校，不見得一定就可有類似效果。
學區地段 抽象保值利器
區域內有學校，當然子女就學便利。然只有所謂明星學校的明星學區，才真有抗通膨的『能耐』。而明星學校，其現象的成因和影響相當複雜，一言概之，就是家長『望子成龍，望女成鳳』的心理，及士大夫觀念的交替作用所造就。因此造成某種程度的僧多粥少，學區搶手。
這個明星學校，還只有義務教育階段才適用。而且名校光環，也是愈往都會區愈明顯；原因除了跟家長社經地位有關外，甚至牽涉到資源分配問題。至於高中，雖然前教育部長杜正勝曾拋出十二年國教話題，但這部分變數仍大，就穩定保值的角度，並不是合適的選擇標的。
最後是地段。何謂地段？地段毋寧是更為抽象的名詞。一般來說，不同區域地段價值不一的現象，會隨時空背景變遷而有異動。而舉凡各類建設，一些伸手可及、親眼可見的實際事務，乃至於心理層面，屬於一種認同機制、一種概念，都是影響地段價值的可能範疇。
這樣解釋的確抽象，但舉例說明，就容易瞭解。公認的最佳地段的北市大安區，此行政區的劃分，完全是人為因素造成，但對想買房子的人來說，一聽到大安區，馬上聯想到的就是絕佳地段、價值不斐。這就是地段的魔力。
大安區之所以成為最佳地段，原因就是很多因素交錯所致；包含上述的交通、學區，還有各項公共建設，甚至全台最著名的都市之肺大安森林公園也在本區內。只是，大安區內其實也有生活機能或交通條件稍差的小區塊，但對購屋者來說，大安區這塊門牌，早成了價值保證。這顯然是心理上認同機制運作的結果。
然要注意的是，大安區有現在的無上地位，也是經年演進的結果；六十年代之前，大安區還是一片農田的景象。因此地段的好壞，是長期累積的結果。短時間內要改變大多數人對地段價值的判斷，可能性相對仍低。
不確定因素 需求變化度大
以上是三個幾乎不會因任何變遷，而有任何異動的房市抗通膨三要。那麼為什麼又會有三不呢？很簡單，其實地段、交通及學區之所以能提供抗通膨保值的效果，最重要的因素就是需求穩定。
這三要，確實都是人們選擇房市商品時不變的重點。而這也等於，具備這三類條件的商品，需求總是穩定不缺；需求穩定才造成價值穩固，才能抗通膨保值。
相對地，一旦需求可能產生不穩定性或出現巨幅變化時，就可能導致價格大幅下修，也就失去保值抗通膨的初衷。這就是三不的原因：避免需求變化過大。
三不選擇 避開潛在風險
三不其一的不選特殊產品，並非指規劃特殊，而是該商品之規劃，跳脫該區普遍既有的定則太多；比如在一個平價透天厝為主流商品之所在，蓋一個高價大樓豪宅，或在一個開發密度高，大樓為普遍需求的地方，興建一棟獨棟別墅，都會造成這種『特殊性』。
供給量大就很容易了解，除非這個地區像台北市這樣，是全台灣人置產購屋的終極夢想地區，否則一旦某區供給量增加過大過快，價格修正是遲早的事情。不確定性則泛指尚未定案，卻被過度炒作放大的公共建設或開發計畫。而前述三要當中，也都可能產生不確定性。
交通方面除了未定案捷運或其他規劃外，還有高鐵特定區開發；學區部分的十二年國教，或是標榜都市更新，豪宅新地段者，其實也都存在些許不確定性。
對抗通膨 仍須量力為之
特殊產品、供給量大，或是存在不確定性者，當然仍有機會出現議題發酵、短期價格上漲的機緣；景觀往往是另一項拉抬價格的利器；景氣好時，供給量再大也能消化，甚至都市更新確實也有做出成績者。尤其原本具不確定性的建設一旦定案，則就是炒作獲利之時。
然而我們要強調，上述之獲利，是短線操作使然。一旦是從抗通膨保值的角度出發，則價值穩定性勝過一切，風險度要儘可能降到最低；秉持三要與三不，才是購屋置產抗通膨的真正要訣。
最後在此仍須提醒，購屋以抗通膨，實宜各人量力為之。如果今天您還能輕鬆寫意地，以數字看待存款簿裡的金額，則購屋置產就是首選的抗通膨手段。然如果是每天柴米油鹽，擔心如何量入為出才能度日，甚至是繳了房貸、車貸、信用卡款和日常支出後就變成月光族，那麼購屋抗通膨一事，則暫時在您考慮執行之事項之外。
原物料飆漲 帶動房價升高？ 揭開房價成本的真相
作者：
無論您有無買房的打算，都約略知曉，最近房價漲得的確兇。由於近一年油價狂飆，全球通膨壓力陡升，帶動整體物價翻揚；房屋作為經濟產業活動鏈結最上層的商品之一，焉有不跟著漲的道理？不過您知道嗎？其實在這波油價飆漲狂潮前，房價就已翻漲數成； 近年新一波的漲價背後，更不只是原物料建材成本墊高所造成…
以下是某建案廣告內容的節錄：『在捷運利多、三通效應發酵及多家知名建商聯合開發下，目前ＸＸ地區土地成交行情每坪已突破六十萬。以土地標價和營建成本推算，保守估計近期住宅用地平均成交行情價，將落在二十五至三十萬間。不必等捷運通車，漲幅就近兩倍，捷運通車後的成長幅度，更是難以估計…』
這段廣告文稿，是說明該建案所在區域的發展潛力，造成土地價格飆升，房價勁揚、後市看好。但是仔細分析，箇中可是包含了房價為何上漲的各式理由。沒錯，從土地成交價格、營造成本，或使區域機能升級的公共建設等因素，都是房價上漲的因素，大多數人也都心知肚明。大家不明白的，並不是使房價上漲的因素或理由，而是這些個別因素，在房價上漲過程中，造成之影響程度如何？
http://money.chinatimes.com/newmoney/magazine/Article.aspx?PageID=1&ArticleID=23448
一、 成本／利潤論
相續飆升 土地與建材
對於生產或銷售商品的賣方或業者而言，最簡單的訂價策略就是成本利潤觀點或成本論。房市產品的成本和其他商品其實差異不大，不外乎分為原料及其他人事管銷費用兩大部分。
建築個案的原料，是一棟房子從無到有，必須具備或添加的材料，這些材料主要包涵基地，及地上建物兩大項。從此，吾人可大致將房市商品之原料，再細分為建材及土地兩部分。
建材種類 包羅萬象
什麼是建材？從構成基礎結構、樓地板、牆壁的鋼骨鋼筋混凝土，打地基連續壁的物料，構成建物外觀的石材、磁磚、門窗、隔間材料，甚至衛浴設備、廚具、電器插頭、按鍵、對講機等等都是。
根據建築結構及工法不同，建材成本可能略有差距，但不會太大，大樓通常單坪成本會略高於透天；樓層蓋得愈高，建材成本也會愈多。至於精確數字多少，的確是營建業者的企業秘密，但從實際開價，其實仍能推算出大致水準。
以這波景氣起點之九二年以前，大約一坪十二萬，是北台灣地區普遍的建坪造價，物價水準較低地區可能會是個位數字。北市建坪造價稍高，主要是大宗貨物運輸進入北市境內，有時間上的限制，運輸成本加成之故，因此才讓整體原物料成本變得較高。換句話說，建材成本幾乎沒有因地制宜的情況。
這一年多來，無論油價促使也好，有心人炒作也罷，國際原物料價格飆漲是既成事實。鋼筋漲、水泥漲，什麼都漲，營建造價當然墊高。根據業界人士指出，目前北市沒有二十萬，根本蓋不出像樣的大樓；其他地區或許沒那樣高，但以北台灣其他地區來說，十二至十五萬／坪也早已是常態。十萬以下單坪營造成本的情況，當然就成為歷史。
土地成本 關鍵因素
建材成本的確會因地區不同，產生運輸成本的差異，但差距非常有限；如在同一區塊內，則更是相差無幾。那麼為何大台北地區房價和其他地區差距甚大，甚至同樣是台北市內，房價差距也可能達到一倍以上？原來真正左右房價高低的，並不是建材，而是土地。
無論採用的建材多高級、工法多先進，決定建案定價真正是高或低的關鍵因素，其實還是土地。這道理很簡單，比建材等級或設計規劃，台北市建案不見得高明多少；但論平均房價，北市硬是高出許多，這就是因為北市土地價格，要比其他地區更昂貴之故。反過來說，房價水準愈高的地方，建材原物料上漲對房價造成的影響當然就愈小。
土地交易 極不透明
在估算整體成本時，我們可以把建材成本直接轉移到房價上，然而土地部分則相對複雜，因為土地之利用，還需視其都市計劃劃定之地目，參考其建蔽、容積率規定，才能估算出來。
和建材成本較為不同的是，土地交易價格經常是不透明的，這主要是因為國內對土地交易課稅，是以公告現值為課徵標準，而公告現值往往落後實際市值甚多。不過我們從最近國產局公開標售之中，還是可以推估目前北市住宅用地的土地行情，幾乎都超過每坪兩百萬之價位。
以這樣的土地價格為基準，一般住三用地二二五％法定容積率，加上地下室、機房等其他附屬設施，實際容積可達四○○％左右之常態來計算，則單位樓地板面積之土地成本應該是兩百萬除以四。加上前述的建材成本，則一個在台北市住宅區的建案，光是土地和建材成本，每坪就達七十萬。
利潤多寡 景氣相關
當然實際情況並沒有如此單純，因為建商可以花費相對較低的購置成本，把其他地區或其他地目所屬的容積率轉移到要開發的土地上來，這就叫做容積移轉。另外，重劃區或是都市更新案，政府為了鼓勵，都會祭出相關的容積獎勵政策；這再多出來的容積，當然也會讓單位樓地板面積的土地成本下降，提高建商的獲利機會與空間。
是從買地、規劃，營造興建到銷售賣出，這些過程中，一切和人有關部分的費用支出。這可能包含土地仲介費用、手續費、租稅，規劃建築師之費用，營建過程中工人的工資、保險費，一直到銷售階段，交由代銷負責或自行販售時，所需各項人事管銷及廣告費用等等，都算人事成本。
另外，建商本身開發的重要目的是為了獲利，建築師接手規劃、代銷銷售，也都是基於同樣的理由。因此一定比例的利潤，也會是決定價格的重要因素。只是相對於前述的原料成本，這部分是更具彈性的。也就是說，如果時機好，利潤部分可能就能擴大；反之，則勢必得壓縮，降低價格，以期順利售出。
綜合以上，我們清楚地發現，就成本利潤觀點，決定價格高低的最重要因素就是土地。一個建案為何會比另一個建案貴，多數原因不是在建材等級規劃優劣，更不會是因為不同開發商或銷售單位所致，而是所在位置土地價格之高低。
當然，實際狀況也不是如上述單純用成本利潤來分析，就能解釋。畢竟從過去到現在，都曾出現開價比別人高出一大截的豪宅，或是明明是台北縣，但價格硬是要比台北市高的例子。這其實牽涉到其他不能單純用成本來解釋的現象。
二 、供需論
市場機制 造就行情
無可諱言地，一件商品的定價，除非是像豪宅、名車或貂皮大衣這類奢侈品，否則大多數時候，確實是和成本之高低變化息息相關的。然而利用成本角度訂定出的價格，最後還是要回歸市場，通過買賣交易機制的考驗。
如果商人生產出來的商品沒有市場性，不是消費者需要的，或價格上沒有獲得買方認同，則久而久之，這個定價勢必要進行檢討修正。相對地，如果是非常成功，有市場性的商品，造成搶購，則最後通常會變成奇貨可居，價格自然水漲船高。這就是所謂市場機制，供需層面對價格產生的影響。
因此自由競爭市場機制中，撇開異常的特例不談，其實價格大多數就是成本利潤，以及供給需求兩大部分的拉扯，所產生一種動態平衡的結果。就房市來說，這就是實際成交行情之內涵與由來。
三、 價值論
商品價值 超越價格
一件商品，雖然其價格和價值通常是高度相關，但總是有可能因為其他種種因素，使其價值超越其原本訂定的價格。通常這部份要不是跟未來趨勢有關，否則就是純屬心理認同。
比如可以節省更多能源的綠建築、節能屋，或具備高科技設備，符合未來生活趨勢的未來屋，則通常這類產品價格較高；這絕不只是建材成本之故，還有消費者價值認同的因素。然而多數時候，商品價值超越價格的情況，主要還是發生在超高價位的特殊產品上。
我們知道目前的整體營建成本，確實已非常高。但除非是用偏離行情過多的價格購地，否則那些準備開出一百五十，甚至兩百萬一坪的北市豪宅，價格仍舊偏高。那麼這超高的價格，到底是什麼原因造成？
基本上這種開價超出成本，超出實質價格甚多的商品，就房市來說，無疑就是所謂的豪宅。對豪宅買家來說，購置理由可能是置產，是當招待所，或單純自己住。然而富豪之身，居住之事總不能隨便為之，當然一切都要最棒的。因此這棟豪宅，也是其身分地位的象徵之一，價格並不是絕對因素。
這就好像同樣是四個輪子的汽車，有幾十萬的國民車，百萬上下的進階車，但是多金階級就必須要開上千萬，甚至上億的超級名車，豪宅也是類似道理。我們應該要體認，並不是大部分商品，都能用同樣的準則或角度去解釋或包裝，當然也就不能等同論之，進行比價。這樣的特殊商品，自有其特殊的性質和條件。
實質定價 因素交錯
一件商品價格的上揚，實際上並不能單純只用成本利潤，買方價值認同或供需層面來論斷。比如政府公共建設對區域及房市造成的影響，就並不單純。以捷運而言，就是上述三大因素交互影響的結果。
由於大家都明白，捷運帶來的便利性，因此自然有愈來愈多潛在消費者，希望以此為購屋的篩選準則；依據供需法則，需求增加、供給有限，價格自然更易提升。接著，握有捷運站周邊土地的地主見狀，就會拉高價格，土地成本當然就墊高。而捷運本身代表著未來城市運輸的趨勢，價值上超越同質產品，相對高價更易獲得認同。這些因素，都是房市捷運概念形成的關鍵。
但是最近這段期間的房價飆漲，可不是只有公共建設，只有捷運，也絕非單純什麼科技屋所帶來。那麼其真相到底又是如何？
公共建設案有一套公式，來計算建材物料上漲時的補貼比例；而就官方單位數據，目前這個補貼比例已衝到將近百分之三十之水準。但是其實營造業者都知道，官方數據是東折西扣，目前原物料上漲幅度早已不只三成。光是鋼筋一項，這些年就是以倍數比例漲價。
政府公共建設必須有既定的程序作業，不可能漲多少補多少，但一般民間之開發案則否、就有業界人士透露，只要建材當天價格變高，當夜業者就會立即反應。
照此慣例推演，當我們聽到看到報章寫道，建材原物料上漲，所以房價看漲時，其實業者早已調價。這樣的消息曝光，實是一種議題操作。
稀有土地 待價而沽
類似的情況，也影響了北市的土地價格。由於市場景氣維持高檔，地主見獵心喜；且大家對於新政府上台，兩岸三通、開放陸客觀光及置產、愛台十二建設、擴大內需等都存在高度的期望。在這一連串的築夢之下，不是只有建商，擁有土地的地主也心知肚明。土地價格於是愈抬愈貴，導致新建案價格跟著愈喊愈高。
不過這種效應，的確是離都會核心愈遠，效應愈低的；畢竟上述這些議題，在非都會區發酵的情況相對並不明顯。因此我們看到，北中南三大都會區房價持續飆漲，但其他地區卻未有類似情況。
當然，北市在內的都會核心區，完整建地愈來愈少是不爭的事實，土地原料愈來愈少、奇貨可居，也會讓價格提高。以台北市來說，擁有資源也的確比別區更多更優，多數台灣人至今仍有在北市置產的夢想，原來就住在台北市的中上階層，更是有門第之見，不願輕易移出北市。
在需求仍穩健下，握有北市所剩幾稀土地的地主，焉有不待價而沽的道理？
成本上漲 議題操作
況且和建商不同的是，建商必須持續覓地開發，才有利潤來源，才能生存。然以現行稅制論，是根據偏離市值不少的公告現值課徵土地相關稅負，負擔不大，因此地主當然不可能降價，這才是北市房價始終易漲難跌的關鍵。
現在最大的問題在於，一些其實並沒有如此優越的地段，也要跟著頂級地段一齊開出高檔價格，搶食有限的頂級客源。這就好像明明就是等級有差的汽車品牌，如福特、裕隆之流的國民車，硬是要和雙Ｂ，甚至更高等級品牌開出類似價格一樣。如此這般，市場產品只剩Ｍ型化的高峰，沒了區隔，價格當然變得紊亂偏高。
北市房價 小幅修正
就目前的狀況，業界人士私下透露，目前部分地區房價確有衝到高點，面臨修正的疑慮。不過畢竟原物料價格看回不回，地主未來也絕不可能降價出售，因此大概只有那些Ｂ級地段卻開出Ａ段班價格的產品，會有些下修的機會。
至於整體市場，未來則勢必將回歸到供需層面。畢竟新政府已上任，一切期望值尚未變成實質建設或成效前，物價通膨壓力已現，短期內確實不利房市買氣。未來市場榮衰，當然得視新政府拼政績的成績，是否能讓更多人購買力增加。如此，整體市場才會有再現光明契機。