與時偕行

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goalthe — Sun, 31 Aug 2008 10:18:42 +0800

　依行政院主計處甫完成的推估報告，受到民間消費、民間投資雙雙低迷的影響，明年的「超額儲蓄率」將升至9.50％，創下民國78年以來最高，經建會官員昨日表示，當前經濟情勢確實十分嚴峻。

M型加劇》年薪200萬首逾10萬人

【聯合報╱記者許玉君／台北報導】 2008.08.31 02:12 am

M型化有惡化跡象！據主計處最新調查發現，躋身「兩百萬年薪俱樂部」的人數，去年首度超過十萬人，以十萬一千五百五十四人改寫歷史新高；但另一方面，年薪不到二十萬的人，也同步刷新五年來新高，有一百二十二萬九千九百二十二人。

全台灣有收入的人中，每一百人，還不到一個人擁有兩百萬年薪，比率只有百分之零點八，但是，增加的速度不小，以去年來看，不但首度突破十萬人紀錄，較前年增加一萬一千三百零八人，增幅高達百分之十二點五。

年薪不足廿萬者，延續五年來的上升趨勢，微增七千零七十二人，成長幅度較小，只有百分之零點五。但主計處官員也坦承，去年年薪不滿二十萬元的人數，是自民國九十年以來連續第二年上升，可能不再是短暫現象，未來將嚴密觀察國內是否發生「Ｍ型化社會」趨勢。

主計處官員表示，貧富差距擴大是世界趨勢，台灣無法置身其外，若將七百四十一萬戶家庭，按年所得高低分成十等分，落於最低所得組的七十四萬戶家庭，去年全年的可支配所得約莫三十二萬元，相較於在金字塔頂端的七十四萬戶富有家庭，逼近一百六十七萬元的去年可支配所得，兩者差距達五點二倍，為史上第三高的紀錄，僅次於民國九十年的五點三三倍，及民國九十一年與九十五年的五點二五倍。

http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/4497038.shtml
不敢花錢儲蓄一年高過一年
2008-08-31 工商時報【于國欽／台北報導】
　依行政院主計處甫完成的推估報告，受到民間消費、民間投資雙雙低迷的影響，明年的「超額儲蓄率」將升至9.50％，創下民國78年以來最高，經建會官員昨日表示，當前經濟情勢確實十分嚴峻。

　主計處這份報告同時預測明年台灣的儲蓄率與超額儲蓄率，其中儲蓄率將在明年升至30.6％，這將是近20年首度升逾30％的一年，經建會官員表示，近期全球經濟前景不明是導致民眾少消費、多儲蓄的重要原因。

　台灣的儲蓄率在十年前僅25％左右，近年因薪資下滑，物價大漲、股市大跌，民間消費更趨保守，儲蓄率因此年年攀高。

　經建會官員表示，近月以來全球經濟不論美、歐皆呈一片低迷，日前國內更亮出第一顆代表景氣低迷的「藍燈」，儲蓄率的升高顯示國內消費信心正漸滑落，這是一項嚴重警訊。

　經建會官員強調，民間消費不振雖然是受景氣的影響，但是國內消費環境不佳卻是更重要的原因，他表示如果國內能有像美國百老匯這樣具有自己文化特色的環境，可創造的消費不知有多少，若能乘此機會改善消費環境，不僅可提振當前低迷的景氣，更可創造出可觀的就業機會。

　主計處預測明年「超額儲蓄率」將升至9.50％，這項指標創下近21年最高，經建會官員表示，超額儲蓄是指沒有被引導至投資的閒置資金，以往不過數千億元，但今年達1.1兆元，明年將升至1.3兆元，這項指標升高意味國內投資動能嚴重不足。

　經建會官員表示，超額儲蓄過多顯示一國閒置資金太多，台灣曾在民國75年出現20.9％超額儲蓄率，後來在六年國建及民間投資大幅擴張後，超額儲蓄率在整個80年代約僅2％至3％，今年升至8.5％，明年升至9.5％，長期「超額儲蓄」走高，顯示台灣總體經濟環境正面臨嚴峻考驗。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120601+122008083100222,00.html
獨紅明星學區房價年年漲
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時報資訊 (2008-08-31)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　明星學區可說是房市績優股。根據業者統計，明星學區周邊的房價，每坪單價比一般學區住宅高出二成，在房市走緩這段期間，明星學區房價獨紅，以台北市教育局去年所公告，21所額滿國小來看，今年來，學區內的房價，平均漲幅達一成四，持續走揚。

　堪稱房市績優龍頭股

　目前正值開學季，雖每年的4月25日，才是台北市國小學齡兒童的設籍基準日，但是，教育局通常以學童設籍的時間長短及居住事實，進行新生分發作業，而家長為了不讓孩子輸在起跑點上，使得北市的明星學區，周邊房價幾乎年年上漲，堪稱各區房市的績優龍頭股。

　根據信義房屋統計，明星學區的房價，向來都比非明星學區的房價高出一成至二成，台北市教育局去年公告的21所額滿國小，今年幾乎都出現房價上漲的現象，平均漲幅達14％，房仲業者也指出，平時也常接到民眾來電，詢問住家是否位在明星學區內。

　信義房屋建國中學店店長江家榮表示，由於少子化的因素，家長莫不希望能提供小孩子最好的學習環境，而為了擠進明星學校，紛紛在學區內置產，也相對提升學區房市的需求，支撐盤不變。

　需求遠大於供給行情不墜

　房仲業者分析，台北市的額滿國小，多位於市中心的繁華地段，教學資源豐富且就學方便，如果治學風評不錯，再搭配知名度的明星國中，年年蟬連額滿學校，並不令人意外，在需求遠大於供給的情況下，房價行情持久不墜，增值保值性也佳。

　因此，明星學區的房屋具有替代性低、流通性高的特色，價格相對具備抗跌增值的優勢，房價始終居高不下。

　江家榮指出，以店家所在的位置，有國語實小及中正附小二大明星學區，以公寓產品來看，2年前每坪單價約32萬元，現已將近每坪40萬元，漲幅達二成，就算目前房市趨緩，明星學區住宅身價不墜。

　明星學區加捷運，效益加乘，江家榮說，國語實小周邊沒有捷運站，屋齡30年的公寓，房價每坪約36萬元至38萬元，周邊有中正紀念堂捷運站，同時，又屬於明星學校的中正附小、弘道國中，學區公寓身價更達每坪45萬元至55萬元。

　儘管明星學區房價強硬，愛子心切的家長仍趨之若鶩，以最知名的新生雙語國小來說，中古公寓從2年前每坪40萬元至45萬元，目前已漲至55萬元至65萬元。同樣是市場熱門的附中學區，當地中古屋單價，更從4字頭喊到6字頭，漲幅二成以上。

　以大安區為例，區內有多所明星國中、國小，生活機能佳、原本房價就高，明星學區內的房價更是年年上揚，有些學區的中古屋甚至上看6字頭，其中，又以龍安國小學區房價，漲幅最為驚人，該校小六學童畢業後，還可選擇就讀金華國中、或新成立、採雙語教學的龍門國中，近2年來，指名度愈來愈高，房價不同凡響。

　購屋前應確認坐落學區內

　龍安國小學區內公寓產品，房價飆至每坪45萬元至50萬元之間，大樓房價更飆至每坪55萬元至60萬元間，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上3、4萬元。

　不過，台灣房屋仁愛店店長李明勇提醒，一鄰或街道單雙號之隔，學區差很多，購屋前，應確認坐落在學區內。以中正區三元街為例，單號邊，是國語實小的學區，雙號邊就不屬於國語實小的就讀範圍。
http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/080831/37/9j8.html

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goalthe — Sat, 30 Aug 2008 14:34:09 +0800

北市住宅每坪32.4萬今年新低 7月豪宅單價55.6萬連跌4月 8月將止跌 2008年08月30日地產王放大圖片

北市豪宅市場買賣雙方持續拉鋸，屋主只要稍微讓價就能吸引買方出價。張界聰攝圖片: 1 / 1【林大正、曾敬德╱台北報導】內政部發布全國建物買賣移轉件數最新統計，今年7月買賣移轉件數僅36044件，較6月減少約6.4%，台北市更較6月減少逾1成，連續2個月下降。北市豪宅價格拉鋸，賣方委託量雖增加，買方卻趨觀望。不過只要屋主願意降價，還是能吸引買方，近日大直傳出屋主降價1成賣，不到2天就有15組客戶來看屋，迅速成交。

買氣觀望
內政部統計指出，今年7月全國僅剩36044件，較6月減少約6.4%，從4月後每況愈下。永慶房仲集團指出，7月台北市豪宅平均成交單價為55.6萬元，也是繼3月高點57.3萬元後，連續第4個月下跌。
ERA易而安不動產顧問張欣民認為，依現在量縮速度研判，今年買賣交易件數恐怕是近5年來首度跌破40萬件，一旦持續到年底，市場價格可能進一步鬆動。

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平均成交天數拉長
雖然房屋買氣直墬，但台北市熱門豪宅聚落自住客仍相當捧場。永慶豪宅部經理葉國華觀察：「和7月相比，8月整體成交量已見止跌、持平。」值得留意的是，儘管平均成交天數拉長，若有賣方願在價格上稍作讓步，自住買方「搶食」動作就很積極；顯見具有特定環境或機能的豪宅，市場需求仍在。

信義區自住增2成
據了解，8月初北市大直植福公園旁屋齡僅2年的豪宅，傳出某屋主以市價約9成轉售，2天內竟蜂湧15組客戶，最後以市價約85折左右成交，每坪約63萬元。業者認為，北市豪宅不是沒買氣，只待買賣方拉近價格認知。
信義計劃區豪宅市場買方身份由投資轉自住的比例，平均增加了2成。信義101店協理郭方偉說：「本月豪宅委託量並未減少，但逾8成的賣方並不急著賣，總覺得還可以等一等。」
此外，受前總統陳水扁疑涉洗錢風暴影響，信義路上的「寶徠花園廣場」竟傳出有10戶以上量體將釋出，成為北市豪宅市場特例。
台北縣新店市更有豪宅客直接從開價的5~6成砍起，測試賣方「耐性」意圖明顯。整體而言，買方考慮從3月時不到1星期，到8月平均拉長到1個月。而7月的景氣對策訊號首見SARS疫情以來的藍燈，更讓部分專家對豪宅市場前景感到憂慮。

http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080830&Article_ID=30908170&ArtCatID=876
簡明葳╱台北報導】房市不景氣，許多自住型買方伺機進場撿便宜，希望能在買氣低迷時，以便宜價格輕鬆成家，而買屋除了從環境與產品的缺點議價外，議價手法仍是最後關鍵，讀者不妨參考房仲業者集結多年實戰經驗而歸納出的「議價8招」（如附表），若能相互搭配、靈活應用，購屋議價肯定佔上風。

避免衝動
永慶房屋商仲部協理黃增福表示：「買屋的態度很重要，千萬不要透露出讓賣方認為你非買不可的模樣。」若急著購屋，就失去談判籌碼，夠「矜持」，是議價成功第一步。

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採取拖延戰術
第2招拖延戰術，利用如農曆鬼月、買氣降溫時，有些賣方因為缺錢、急著移民售屋，甚至是投資客轉售求現，因此有金錢壓力。除了態度要保守，也可拖延交易時間，以時間換取金錢。
第3招，了解行情大膽出價，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示：「先從媒體、房仲網站、實地詢價得知行情，才能精準出價。」決定買屋後可以鎖定區域多比較，針對高過市場行情1成以上的裝潢屋，或是在網站上託售超過2個月以上的標的，在屋主壓力相對較大的狀況下，一出手就展現自己熟稔行情，讓不耐久候的屋主折價讓售。
第4招，挑時機避人潮，購屋者可利用周末觀察看屋人潮，並利用一般人不願出門的大熱天，或是下雨天去看屋、談價錢，可避免因為衝動，在銷售人員「再不買就被買走」的話術慫恿下，失了議價的有利地位。
第5招，看屋找伴，議價更有空間，買屋最忌諱衝動決定，最好找朋友或是家人一起看屋，除了給予意見，更可以一個人扮黑臉、另一個人扮白臉，取得更多的空間。

謹記結伴看屋
第6招，以設備換房價，如果房價真的殺不動，也可以與屋主商量，將房屋中的電器與生活用品隨屋贈送，等於小小賺了一筆，不過，賣方同意贈送的電器或生活用品，最好詳載於契約中，例如冷氣的品牌、型號，避免交屋後產生各說各話的狀況。
第7招，買屋不要殺總價成數，建議議價時先算出每坪單價，再以單價議價，價差可拉更大。以30坪總價1200萬的房子為例，一般只能議到1000萬元，但如果從每坪40萬元的單價以8折起算，每坪32萬元、總價為960萬元，掐頭去尾可以從950萬元開價，至少比從總價議價少了50萬元。
第8招，假買方與話術，假設相中中意的房子，可找伶牙俐齒的親戚朋友當成假買方，相互出價，藉此殺低價錢，或是表明財力不足、無法貸到這麼高的銀行貸款成數，博取屋主的同情；至於許多買家會用嫌東嫌西的方式來壓低價格，但建議不要太過火，讓整個交易過程不愉快。
【劉冠吟╱綜合外電報導】杜拜房市供過於求，不少機構都預測，杜拜房價將下跌。根據當地最新出爐的調查報告指出，杜拜房地產的售價在2010年之前會下降10%。摩根士丹利也預測，這波價格下跌一旦開始，最糟的狀況可能會像1990年代初期的新加坡，在1年半內，價格下跌8成。

供過於求
摩根士丹利的研究報告中指出，自從2006年杜拜的房地產開始起飛以後，平均售價至今已經漲了8成以上。不過，可預見的供過於求將從明年起襲擊杜拜房地產市場，且帶來一段為期不短的房地產蕭條期。

上半年平均售價漲25%
杜拜房市危機，也可能為其他中東房地產市場，帶來一些負面影響。報告中指出，雖然供過於求的情形，可以為杜拜市場過熱踩煞車，但也可能對周圍體質不強健的房地產市場，如中東跟北非等帶來空頭襲擊，並且會嚴重瓦解投資者的信心。
儘管杜拜現階段的房地產還在繁榮發展中，投資者仍前仆後繼的進入，且整體經濟大環境也在油價高升下蓬勃發展，根據摩根士丹利的研究數據中顯示，今年上半年杜拜房地產的平均售價上漲25%，飆漲力道驚人，價格上漲主要受到原物料的帶動，還有大筆炒作資金跟熱錢的流入。
然而，衰退的情況其實有跡可循，杜拜的地標帆船飯店自從2005年啟用以來，杜拜的房地產及觀光商機成為世界焦點，然而從2006~2007年間，4星級及5星級飯店，無論房價跟平均收益都開始下降，這跟新飯店大量落成啟用不無關係，也顯示觀光相關商用不動產的開發已接近飽和。
對於多數的房地產市場來說，供需失衡可能是警訊，然而摩根士丹利的報告中卻認為，對於2009年可能發生的供過於求，抱持著「樂觀其成」的心態，畢竟一個市場的過度發展並不是好現象。
不過，可能衰退的景氣，應還不致於影響到卡達跟阿布達比(阿拉伯聯合大公國首都)；報告中更預測，這兩地的房地產市場將持續蓬勃，價格節節翻升，供不應求的情況應會持續到2012年。

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港商：榮景撐不過3年
房市過熱的隱憂也使杜拜當地的市場分析專家向政府提出建言，認為應該要提高外資投資的限制，讓市場回歸穩定的基本面，連帶抑制通貨膨脹。專家建議：「應該要有具體規定限制投資者買進不動產後，1年內不可出售，並且頭期款至少要佔總價的2成。」
另外，在香港及中國都擁有多筆開發案的香港恒隆地產，在今年第2季也曾發表將進軍杜拜房地產市場的計劃，恒隆地產主席陳啟宗說，要把握剩餘的黃金時機投資，預測杜拜的榮景將撐不過3年，「發展過快的房產難持久，就像杜拜的房子都蓋在沙上，地基不穩。」
經濟觀點指標下降歐盟經濟活動持續趨緩

【中央社╱布魯塞爾二十九日專電】 2008.08.29 11:42 pm

歐洲聯盟執行委員會今天指出，八月間歐盟與歐元區的經濟觀點指標進一步下降，顯示兩地區的經濟活動仍在持續趨緩中。

根據歐盟執委會發佈的資料，八月間，歐盟二十七個會員國的經濟觀點指標再度下滑一點九點，僅達到八十六點九點；同期歐元區的經濟觀點指標也下滑零點七點，來到八十八點八點。

歐盟執委會指出，今年八月，歐盟的經濟觀點指標已下降到一九九三年以來的最低點。

歐盟執委會並指出，除消費者信心微幅上升外，八月間，歐盟境內所有行業的信心都告下降，其中工業與營建業信心指數，已下降至長期平均信心指數以下。

今年八月歐元區經濟觀點指標持續下滑，則是受到該區工業與零售業信心指數下降的影響。

絕大多數歐盟會員國的經濟觀點指標在八月間都告下降，尤以英國、西班牙與德國下降的幅度最大；但同期義大利與荷蘭的經濟觀點指標則告上升。

歐盟執委會每月底公佈當月的經濟觀點指標，以反映歐盟與歐元區的一般經濟活動，並結合對消費者、工業、服務業、營造業、零售交易等不同行業的信心調查結果，評估及預測兩地區的經濟發展情況。

另據歐盟統計局今天的初步預估，在七月通貨膨脹率上升至百分之四的高峰後，今年八月歐元區的通膨率將下降至百分之三點八。

因石油與糧食價格不斷飆漲，歐元區通膨率從去年八月的百分之一點八一直上揚至今年六、七月間的百分之四，並創下一九九九年歐元區成立以來的最高通膨率紀錄。

http://udn.com/NEWS/WORLD/WOR2/4495688.shtml
7月建築貸款餘額減4.8億

‧聯合理財網 2008/08/29

【經濟日報╱記者雷盈／台北報導】
中央銀行28日公布，7月建築貸款餘額為1兆308.51億元，較上月減少4.87億元，這也是建築貸款今年第五度衰退，透露建商養地意願下滑，無意追加建案，再添房市警訊。

銀行主管表示，建築融資主要是銀行對建商、一般民眾和企業自建房屋的貸款。近日景氣不好，房屋成交量萎縮，加上央行連翻升息，許多建商都不再搶購土地標案，只寄望先把手上的成屋賣完，出清庫存，先有現金入帳再說。

房仲業者指出，建商自96年起大舉搶進大坪數國有地標案，但近日逐漸退燒，「過去只要有國有地標案，全都搶購一空，還屢創天價，但現在買氣不振，投標者少，流標數多，建商都在觀望。」

舉例來說，96年4月有一筆在台北大同區的1,300多坪土地標售案，當時以每坪388萬元標出；但今年3、4月起房市景氣自高點反轉，本月便有三件標案流標。

房仲業者說，現在建商不再大肆購買土地，只挑精華地段、學區、捷運站附近的土地標案，像上周在台北南京東路五段、麥帥橋附近的2,000多坪國有地標售就流標，因為建商認為此土地上有違章建築、且留有住戶，難以整合，因此不感興趣。

但是，本周在台北忠孝東路、忠孝復興捷運站旁的70坪土地，仍以每坪207萬元價格售出。房仲業者說，建商現在不以大坪數土地為主力，態度審慎，除非看到難得的精華地段才會買。

根據央行統計，我國建築融資餘額在96年8月首度突破1兆元大關，來到1兆49億多元，之後逐步增加，更於今年2月攀升至1兆479.01億元的高點。不過，3月以來，建築融資餘額連續三個月下滑逾200億元，顯示房市低迷，房價恐陷入修正期。

上海房價慘跌精華區也淪陷
2008-08-29 工商時報【李道成／綜合報導】
　銀根緊俏情況，在奧運後絲毫不見改善，低迷的買氣，就連原本房價鐵板一塊的上海也擋不住了。最近包括外環以外的嘉定、松江與浦東三林，房價每平方公尺竟然出現了高達6千至8千元人民幣（下同）的跌幅；市區則是交易低迷，受牽連仲介業者奄奄一息。

　近年價格始終堅挺，大致上都是大漲小跌的上海房價，最近出現了戲劇性的變化；事實上，從奧運前的6月中旬開始，港商和記黃埔在古北新區的御翠豪庭，就採取大幅降價求售策略，並且出現了難得的買氣。

　由於降價效果明顯，最近位於中環以內的普陀區大案─中遠兩灣城，據上海佑威房地產研究中心最新報告顯示，每平方公尺成交價，也由上半年的均價2萬元人民幣左右，下挫到1.3萬元，跌幅達到7千元，業界人士認為，房產開發商求現的動作相當明顯。

　浦東超大型個案─大華錦繡華城，8月的促銷樓，也比上半年成交價要低了至少5500元；這二個鄰近市中心的個案競相降價求售，狀況慘烈要比起之前萬科、金地上海二大房產商，在郊區削價競爭的個案更為激烈。

　因為萬科、金地位於推案量重點區域浦東三林的樓盤，最近不約而同都採降價策略，跌幅都超過10％，由於數量龐大，一時間轟動了整個上海房產業。

　現今中遠與錦繡華城這二個大案，則是因為靠近市區，同時跌幅都超過20％，即使數量不及萬科與金地如此龐大，但開發商已擔心，會成為壓垮上海房地產價格的最後一根稻草。

　此外，據中國經濟時報報導，受深圳、北京房市下跌衝擊，向來只漲不跌的上海房市，最近新房也開始出現打折現象；95折已成了新推案的基本折扣，甚至郊區還出現8折行情；至於推出送車、送裝潢與特價房等促銷方式，更幾乎是賣房子的基本模式。

　隨著外環、中環以內的房產個案都出現打折，內環線的房產價格，雖然並未出現明顯下跌，然而據業者透露，這個地段由於是市中心，具有生活機能佳、交通便利等優點，價格自然最硬。

　然而最近這個區域的新房成交同樣低迷，中古屋更是乏人問津，不少仲介公司虧損累累，並可能醞釀下一波的倒閉風潮。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120603+122008082900349,00.html
七月通膨率破2％日恐陷停滯性通膨
2008-08-30 工商時報【李鐏龍／綜合外電報導】
　日本的通膨壓力加溫、7月通膨率出現10年來首次突破2％的情況。與此同時，日本民間消費及就業市場也益趨不振。而這些情況，在在使人擔心日本經濟將陷入停滯性通膨。

　日本政府周五祭出振興措施，幫助日本家庭生活能跟上麵條、燃料等價格漲幅，不過部分分析師認為「政府的方案對經濟不太可能帶來太大助益」。

　日本政府周五公布7月份扣除新鮮食品的核心物價，較去年同期上漲2.4％，遠高於6月的1.9％，漲幅不僅創下2007年10月以來新高，更是10年來首度突破2％大關。若排除調高營業稅的因素，則7月漲幅為16年來之最。

　通膨主要來自於食品及能源價格飆漲，使日本家庭7月份消費支出因而較去年同期減少0.5％，為連續第六個月負成長。

　就業市場方面，據日本勞動省周五表示，每位求職者的可選擇工作機會數，到7月份已連降6個月，只剩下0.89個，創2004年10月以來新低。東京雷曼兄弟公司分析師白石說：「物價上漲但薪資卻沒有跟進，摧毀日本消費者的信心，短期內很難期望消費有起色。」他補充說：「政府的方案對經濟不太可能帶來太大助益。」

　東京SMBC大和證券首席市場分析師岩下說：「日本央行現在關心經濟成長更甚於通膨，可能到明年第三季都不會升息。」

　東京美國銀行公司的日本經濟及策略主管藤井指出，油價走軟，加上消費疲弱使企業不敢放手轉嫁成本，日本通膨可能已接近觸頂。
房貸檢討研擬提高優惠
〔記者王孟倫／台北報導〕景氣燈號亮藍燈，國內消費陷入低迷，經建會主委陳添枝昨晚表示，下週二將邀集相關部會召開「房貸檢討會議」，通盤檢討降低購屋者負擔的對策方案，將朝提高優惠、降低貸款利率的方向討論。

經建會昨天邀集中央銀行、財政部、經濟部與金管會等，以及多位智庫學者，召開「當前景氣問題因應對策專家諮詢座談會」，並針對行政院日前提出的八大激勵內需措施，提出相關建議與配套方案。

陳添枝表示，針對各界對房價過高、實質購買力不足以及政府「優惠房貸」不夠優惠等意見，將邀請相關部會及房仲、建築業者，下週二召開「房貸檢討會議」，檢討現行政府優惠房貸的競爭力、房貸市場現狀及瓶頸。
http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/aug/30/today-e6.htm
房地產不景氣，台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，這將使得房仲店頭面臨一波洗牌，尤其新開店一兩年左右的房仲店頭，體質比較弱，最容易被淘汰。（陳鳳如報導）

台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，房仲業開店家數的消長，往往能夠反映整體市場的冷熱程度，以往業界都是以市場幾家主要業者店數統計來看房仲市場的規模，民國九十一年不動產經紀業管理條例施行後，當時不動產仲介業家數大概有兩千百家，但截至去年底為止，全國房仲家數衝破五千家，創下台灣房仲史的最高紀錄，不過，在整體房市交易量沒有顯著成長的情況下，房仲店頭將面臨一波洗牌。:「最容易被淘汰的不是剛開店的，剛開店的他資金都還ok，大部分都是在一年左右的，一、兩年新的體質會比較弱，這個開店的年齡啦，大概一、兩年的假如體質弱一點，會比較糟糕一點，因為，到去年下半年開始，房仲業要賺錢的家數，已經比較減少了。」

李同榮也認為，房仲人員的服務品質和專業素養，將成為市場淘汰戰的決勝關鍵。
http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/080829/31/9ia.html
政策房貸不夠優惠經建會：下週全盤檢討
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中央社 (2008-08-29)

（中央社記者何旭如台北二十九日電）行政院經濟建設委員會主委陳添枝今天表示，為適時反應現行購屋負擔高、政府優惠房貸不夠優惠等現狀，下週將邀相關部會，共同全盤檢討降低購屋者負擔的方案，將朝提高優惠、降低貸款利率的方向討論。

經建會今天邀請智庫學者及相關部會，包括中央銀行、財政部、經濟部、行政院金融監督管理委員會等，召開「當前景氣問題因應對策專家諮詢座談會」，討論議題也包括日前政院提出的八大激勵內需措施的配套方案。

行政院本週提出八大激勵措施，包括擴大建築及房屋貸款餘額、實施短期企業租稅優惠、提高優惠利率補貼等，希望吸引企業投資提振景氣。

陳添枝表示，針對各界對房價過高、實質購買力不足、政府優惠房貸不夠優惠等意見，今天會中有充分討論，為進一步釐清，經建會下週二將邀請包括中央銀行、內政部、金管會等相關單位及房仲、建築業者，召開房貸檢討會，一併檢討現行政府優惠房貸的競爭力、房貸市場現狀及瓶頸。

他表示，下週房貸檢討會預定討論的適用對象，包括即將購屋及已購屋但仍在負擔政府優惠房貸者，將朝提高優惠、降低利率的方向討論。

他表示，除討論既有優惠房貸外，也不排除研擬新的房貸優惠方案，最終目的希望能真正降低購屋者實際負擔，也刺激房市目前需求不振的瓶頸。

經建會表示，中央銀行專案優惠房貸至今累計總額度合計新台幣1.8兆元，還有1190億元額度可使用。

此外，陳添枝表示，近期景氣低迷，有一結構性問題，消費不振其實是過去七、八年就有的問題，也將進一步討論是否有結構性方案可解決。970829

英房市創18年來最大跌幅　過去一年狂洩10.5%
更新日期:2008/08/29 17:28 國際中心／綜合報導
美國房市第二季暴跌，而英國的情況也很糟糕。根據最新出爐的數據顯示，英國平均房價過去一年暴跌超過一成，是過去18年以來最大的跌幅，而且8月份的均價比7月份又跌了接近2%。

英國房市狂洩不止，根據資料顯示，英國8月的房價比去年同期暴跌了10.5%，是自1990年以來最大的跌幅。

而且值得注意的是，8月份的均價比7月份又跌了1.9%，目前一間房屋的均價為16萬4654英磅（折合新台幣約954萬5100元﹞，這是英國房市自1990年的第4季以來，首度出現一年兩位數的跌幅，至於跌最慘的地方則是倫敦。

分析房市下跌的原因，銀行對房貸嚴格的把關，經濟衰退陰影籠罩，以及失業率達16年來新高，都是英國房市一蹶不振的原因。

有專家認為房市已經隨時都會出現谷底反彈，不過英國商會預估，未來6到9個月經濟可能會陷入衰退，未來2到3年失業人數可能再增加30萬人，種種不利的因素都讓人對房市難有太高的冀望。（
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080829/17/1510v.html

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goalthe — Fri, 29 Aug 2008 08:23:54 +0800

通膨苦省點花果然淹腳目郵儲四兆創新高
2008-08-29黃如萍／台北報導

　　交通部統計處公布今年六月底中華郵政儲金結存金額，達新台幣四兆兩千兩百五十六億元，創歷史新高，平均每戶結存金額十三萬兩千元，比去年同期成長○．七％。中華郵政分析，應和物價上漲，擔憂通貨膨脹，民眾不捨得花錢有關。
錢太多，也讓中華郵政相當頭疼！該公司總經理胡雪雲指出，郵儲金可投資金融商品相當有限，可能投資標的都已充分運用了，郵儲金不斷累積增加，中華郵政得好好規畫如何運用儲金。

另外一方面，交通部統計分析也發現，中華郵政儲戶數女性多於男性，結存金額也是女性多於男性。女性平均每戶結存金額十四萬五千元，男性九萬九千元，胡雪雲說，可能和大多數家庭的財務管理大臣以女性居多有關。

而以年齡層來看，郵儲戶以四十至未滿五十歲者最多，大約有五八二萬戶，但是結存金額則是以五十至未滿六十歲族群最多，總共大約達到九億零九十萬元。換算平均每戶結存金額以六十歲至未滿六十五歲的二十三萬九千元最多，顯示年紀愈大愈會存老本。

事實上，郵政儲金結存金額多，超過五年未提存的「懸帳儲金」也不少，至今年六月底為止，懸帳儲金共七億兩千萬元，每戶結存金額約台幣數萬元。

但郵局的壽險契約及保費收入比去年同期減少，生死合約比去年同期減少一．八％，總保費也少了一．九％，新契約保費收入更少了四．八％。其中令人深感有趣的是，郵局簡易壽險有效契約件數和保額，不論是要保人或被保險人，同樣也是女性多於男性。
太超過了！房仲搶客搶到代銷門口
2008-08-29 工商時報【蔡惠芳／台北報導】
　房市買氣疲弱、「搶客」攔截客戶風潮，意外引發台北市不動產經紀代銷商業同業公會、台北市不動產仲介經紀商業同業公會，雙方將可能「槓」上。

　台北市代銷公會理事長王明成透露，這幾個月房市買氣普遍疲弱，最近有些房仲經紀人竟跑到代銷公司的樣品屋接待中心前面的大門口，散發物件的傳單，以比較便宜的房價，向在接待中心看房子的客戶，爭取看屋機會，招攬客戶。

　王明成說，有些代銷公司同業向公會反映這種現象，要公會理事長出面，找房屋仲介公會理事長一起協商這種搶客戶的問題。因為房仲業手中的物件主要以中古屋和新成屋為主，和代銷業專營的預售屋，有一段價差，所以一定要先消化掉餘屋，才不致讓搶客戶問題更嚴重。

　據悉，最近房仲業撈過界到代銷地盤「搶客」的售屋手法，引發部分大型的代銷公司反彈。

　對此，中信房屋副總經理劉天仁表示，代銷公會確實面臨房仲業「攔截」客戶的競爭行為，想找仲介公會理事長喝咖啡聊聊、協商自律原則；不過，少數以搞破壞、耳語、口語方式中傷代銷公司銷售中個案，以讓客戶產生信心危機的方式來「攔截」客戶，則不是應有、正當的商業競爭行為，這一部分贊成2大公會出面協商。

　劉天仁分析，事實上代銷、仲介本來就各自經營不同的房屋市場，一般來說，預售屋價格會比中古屋貴，中古屋行情大概只有預售屋7成，若客戶並非一定堅持要住新房子，那麼房仲業經紀人主動到代銷公司的接待中心大門等客戶，也無可厚非。而且只要沒惡言中傷，搶客各憑本事。

　永慶房仲集團總經理廖本勝表示，仲介經紀人到代銷公司接待中心前搶客戶，去年反而比今年多，因為今年買氣下來很快，因此若真有仲介在門口搶客，代銷難免壓力更大。台灣房屋理財研究室副總經理謝萬雄則表示，仲介踩代銷地盤去搶客一事，台灣房屋絕對沒有作。
地主惜售、授信趨嚴建築貸款又見下滑
2008-08-29 工商時報【陳美君／台北報導】
　被視為建商推案指標的建築貸款餘額，7月再度下滑。有別於前幾個月，建築融資水位降低的原因，是受地主惜售所影響。銀行主管透露，目前建商購地態度觀望、銀行授信趨嚴，是導致建築貸款餘額下降的關鍵。

　銀行主管透露，近期銀行對建築業授信的成數和利率，「都在嚴格把關」，舉例來說，過去只要1-2個月，就能核定下來的貸款，現在可能拖3個月，都還沒下文，未能通過審核；或者銀行也會對建商申請的額度，來個「七折八扣」。

　國內經濟環境不佳，導致建商推案動作「停看聽」、買地態度謹慎，加上銀行授信趨嚴，土地成交件數降低，使建築餘額貸款，較上月減少4.87億元，整體餘額落至1.03兆元。

　銀行授信主管說，股市表現不佳，參觀預售屋的人數明顯減少，建商推出的新案，比結案量還少，都是造成餘額降低的主要原因；對於房地產後市看法，銀行主管坦言，近2-3年內，預估最多持平，「應該是漲不上去了。」
加房貸撐景氣央行：無效
2008-08-29 中國時報【黃琮淵／台北報導】
　行政院發動「搶救藍燈大作戰」，首波對準房市，打算加碼政策房貸。對此，央行高層官員認為，時空背景不同，推政策房貸刺激房市的成效有限，而以目前政策房貸「滯銷」的情況看來，就算停辦，對房市幾乎沒有影響。

　不過央行官員仍強調，政策房貸要不要增提額度或提高補貼，還是由金管會、內政部等單位共同會商，但若決定要推，央行就是配合。

　優惠房貸是否加碼，財經部會存在不同聲音。消息人士透露，政院高層認為，加碼優惠房貸就算無法提振景氣，但至少能「撐住」，尤其國內房市走疲，這時候貿然收手優惠房貸，無疑是向孱弱的房市開出第一槍，所以優惠房貸不但得繼續辦，還要擴大辦理規模，「最好是殺手級的方案」。

　不過，負責評估此案的央行，看法卻明顯不同。央行官員指出，目前市場資金寬鬆，各銀行自有資金部位充裕，要擴大規模並不難；但在補貼上，由於是由內政部編預算，這部分還得看內政部態度。但他指出，「但現在的額度都還沒用完」，暗示加碼優惠房貸意義不大。

　政府優惠房貸已辦理7次，目前3000億元是94年5月時開辦，但也是放最久，卻貸不出去的一次。在此之前，幾乎是以每年2000億元的「超快速」消耗；相較之下，此檔優惠房貸第一年（至95年8月間），僅貸出1663億元。這還不是最慢的，之後餘額減少速度更慢，目前優惠房貸餘額約1100億元，意謂這兩年時間，每個月僅貸出10億元。與國內五大行庫，每月新承做貸款量至少在400億元相較，政府優惠房貸明顯「沒人要貸」，出現滯銷的情況。

　央行官員對此解釋，政策房貸規定嚴格，每人僅得申貸一戶，有貸款需求卻符合資格者逐漸減少，才會使得餘額減少趨緩。再者，政府提撥補貼利率愈來愈低，目前實質利率高於一般銀行甚多，不夠「優惠」相對較不具誘因。

　他說，雙卡風暴之後，銀行將貸放重心轉至房貸，為吸引民眾申貸，推出許多前低後高產品，鼓勵民眾轉貸。民眾就是看準銀行房貸前幾年利率比政策房貸低，於是放棄政策房貸。

　行庫高層表示，目前優惠房貸為年息3.6%，與銀行年息約2.8%相較，雙方都是跟著郵局定存利率機動計息，以還款期20年來算，貸250萬元（買台北市房子）就等多付40萬元，「誰會想貸優惠房貸？」

拉一把優惠房貸政院決提高補貼
2008-08-29 工商時報【呂雪彗／台北報導】
　行政院決定祭出提高優惠房貸利率補貼政策，以增加購屋誘因，增加房市活絡；其中央行優惠房貸利率為3.6％，內政部中低收入戶整合住宅補貼資源實施方案購買住宅利率為2.767％，比一般商業銀行利率高。政院官員認為，未來不排除有0.2至1個百分點可以研議調高利率補貼。

　內政部長廖了以昨天表示，有關整合住宅補貼資源實施方案的購買一般住宅利率補貼，目前正研議將政府補貼給銀行的利息再提高，降低購屋者的負擔，但最大問題是，現已購置住宅者的貸款利率是否要追溯，予以補貼。政院高層指出，央行幾度升息後，利率水準墊高，對中低收入戶購屋負擔沈重，有必要增加政府優惠房貸利率的補貼，以減輕弱勢族群負擔。

　高層官員也指出，目前政府各項優惠房貸，包括央行不限首購的優惠房貸政策，及內政部一般住宅購買貸款利息補貼，利率都比一般商業銀行競爭的房貸利率高，因此政府優惠房貸政策不受青睞。

　央行幾度增撥額度的優惠房貸計1兆8千億元，目前仍剩下1千多億元額度，乏人問津。政院認為癥結在利率比一般民間銀行祭出的條件高，因此有意調高利率補貼，減輕民眾負擔，增加購屋意願。

　目前內政部優惠房貸利率為2.767％，政府補貼為0.658％，可望至少再提升半碼左右；而央行優惠房貸利率最高為3.6％。以一般銀行優惠房貸平均從2.5％承作水準來看，官員預估應有0.2-1個百分點空間可以研議調高利率補貼。
加碼房貸救市？笨蛋，問題在房價
2008-08-29 中國時報【黃琮淵／新聞分析】
　馬政府上台百日，為挽救低迷經濟，打算從房市著手「救景氣」，並研擬增提政策房貸額度，或加碼補貼利率，但真的有效嗎？從過去的例子、目前的市場情況看，答案是：無效。因為，真正的問題在房價。

　政府的優惠房貸現在已是「滯銷」，滯銷的關鍵在於「房價太高」。以台北縣市為例，1000萬元起跳的房子比比皆是，就以銀行可貸成數約七成來算，自備款就要準備個300萬元。換言之，就算是月薪5萬元的中產階級，也得五年不吃不喝，才能籌足自備款。

　房價太高現有房貸已呈滯銷

　再以購買台北市房屋為例，優惠房貸最多可貸250萬元，但250萬元的房子上哪找？到頭來還是得搭配其他銀行房貸，才有能力買房子。

　對官員而言，想要維持房市榮景，並藉以支撐（或帶動）景氣，所以想出擴大貸款規模的點子。不過別忘了，原有的3000億元，過去三年僅用掉1900億元，到現在還沒用完，所以額度多少根本不是問題，就算增加到1兆好了，仍舊乏人問津。

　當然，也許有人會認為改善「利率」即可，但也過於一廂情願。事實上，目前提供民眾房貸管道，除了一般銀行房貸外，還有保單借款等，這些利率約在3%之下，都比政策房貸利率低，但也都面臨貸不出去的情況。

　風險大降利率也是一廂情願

　其實，對銀行、壽險業者而言，基於雙卡風暴的「陰影」仍在，對房貸徵信趨嚴，對他們而言，寧可少賺點錢，但絕不可搞到購屋者繳不出錢，貸出去的錢成為呆帳，導致房子得被銀拍。這原因只有一個，因為他們也認為房市在走下坡，在眼前的是岌岌可危的房市，所以不敢貿然搶市。

　這思維很簡單，若前方是一片大好的房市，搶生意都來不及，怎會將房貸成數由原本附裝潢的110%，一直往下降至六、七成；但就是房市未來風險大，加上有購買能力者愈來愈少，就算銀拍也未必賣得出去，所以不得不緊縮放款。

　讓它自然政府不能硬撐房市

　更何況，如果是由政府補貼購屋者部分利息支出，只為支撐房市景氣，其不公不義更明顯。換個角度看，為何政府要支撐房地產景氣？景氣差、房市縮，就讓市場調整、價格下跌，跌到民眾與市場認可的價格，自然會有買氣。政府要支撐，一來終究支撐不了，二來，如果政府真的把房市拉上去，很可能只是先吹一個泡沫。因為，沒有一個健全發展的經濟基本面、與正常成長的民間財富，是無法支撐住一個健康正常的房市。

　這幾年，在民眾所得無明顯成長情況下，房價卻被拉抬到一般民眾難以支撐的價位，這才是房市前景最大的疑慮。所以，政府應該放手，別再有支撐房地產的想法與意圖。
http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+110601+112008082900368,00.html
市場攻房戰黑函拉客全出籠
2008-08-29 中國時報【王莫昀／台北報導】
　房巿景氣不佳，民眾購屋意願下滑，為搶食有限的客源，巿場上出現仲介業務員跑到預售案接待中心搶客人的怪異景象，也有業者為了攻擊競爭對手，在對手個案門口分發黑函，為了成功搶下客戶，業者間已殺得天昏地暗。

　業者指出，最近部分預售案門前，出現有人發放黑函給來客的罕見狀況，黑函內容不是指稱該案建商快倒了，就是宣稱負責代銷的公司財務吃緊，也有故意把個案成交價寫的很低，擾亂視聽。

　亂指建商要倒或是財務吃緊

　台北巿代銷公司理事長王明成證實，最近巿場確實很不平靜，不但黑函亂飛，且仲介業務員跑到預售案的接待中心攔客人，宣稱已蓋好的新成屋較便宜，向原本計畫買預售屋的客戶，強力推銷自己承攬的新成屋或成屋個案，為此，他近期將與幾家仲介業者以及仲介公會協商，希望尋求雙贏對策。

　其實，仲介業與仲介業之間的競爭更為激烈，一位陳先生指出，之前，他委託A仲介業者出售位於北巿的一戶電梯公寓，剛開始每周都有幾組人來看屋，但沒多久就沒客人，納悶之餘，他決定趁空檔到出售標的的樓下暗暗觀察，結果發現，竟有其他仲介業者在門口攔截臨時前往看屋的客戶。

　看屋客人被其他仲介業攔截

　雖然房地產業者間競爭趨於白熱化，可喜的是，為刺激景氣，行政院推出八大措施刺激景氣，包括提高優惠房貸利息，提高銀行承做房貸的總額度等，惟業界看法趨於保守，認為成效有限。

　信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，這項政策利多或許不能帶來另一波買氣，但對於穩定市場的信心是有幫助的。

　究竟什麼樣的利多，才能有效提振房巿，業者普遍認為是兩岸政策的開放，特別是開放陸資來台購屋。

　業界盛傳，外銷訂單下滑，內需不振，政府期待火車頭產業房地產能擺脫不景氣陰霾，將下猛藥，最快十月份將公布開放陸資來台購屋等政策細項與配套措施。
房市退燒 3撇步辦高額房貸挑銀行最愛的房子避開小套房 2008年08月29日地產王放大圖片

想要爭取高額房貸成數，專家建議應該找銀行最愛的房子。資料照片圖片: 1 / 1【廖珮君╱台北報導】房市退燒警訊現，政府有意調降政策性房貸利率3.6%，刺激民眾購屋意願，惟主要大型行庫全部搖頭，認為是因房價過高、民眾買不起房子，或看壞房市而退場觀望，「是需求面、而非供給面問題」，低率房貸刺激效果有限，銀行理專說，「挑銀行最愛的房子」可能還比個人的還款來源、信用狀況更重要。

地點至上
據央行統計，7月建築融資餘額，較上月降4.87億元到1.03兆元，若排除6月季底衝業績因素，建築融資餘額已連4個月呈現負成長，是2004年1月SARS風暴衝擊國內房地產以來首見，顯示建商推案量縮、貸款資金需求減緩，央行經研處副處長林宗耀也坦言：「房市確有降溫跡象。」

優惠房貸乏人問津
據統計，從2004年續辦6000億元政府優惠房貸至今，還剩約1120餘億元額度「等無人」，目前利率3.6%，央行認為，政策房貸沒人要主因是利率偏高，和銀行指數房貸專案，前2年壓在3%以下，使政策房貸不具吸引力，行政院則有意提高補貼利率，讓現行3.6%利率降低，也可快速消化額度。
行庫主管多對此政策搖頭，認為若只是要消化剩餘千億元而降息，是否過去同一政策內，已撥款的4000~5000億元房貸戶，均可要求降息？再者，民眾看壞後續房市，觀望氣氛濃，降息刺激效果有限，最後銀行端看壞房市下，也不會提高貸款成數，座落地和民眾還款能力仍是二大考量。

地點仍是申貸關鍵
理專說，想要爭取高額房貸有3大撇步，首先：要挑選銀行最愛的房子。目前銀行業者對房子均有A、B、C的等級區分，多半以地理位置為主要因素，A級區如捷運站旁、北市精華都會區、學區等，貸款成數與利率條件都會較好。
至於小套房多已成各銀行的「拒往戶」，或桃園、林口、三峽等空屋率較高或南部地區，這些多被銀行列為B或C等級，如華南銀、彰銀及合作金庫等，平均貸款成數均給比A級低1~2成、貸款利率則至少高出0.25個百分點以上，約在3.5~4%左右。
法拍屋逢低進場 2008年08月28日地產王放大圖片

房價高昂下，法拍屋再度熱門，優質地段房屋二拍就引起投資客競標。圖片: 1 / 1購買法拍屋，便宜又有高風險，看似陷阱重重的法拍市場，還是有比市價低2成以上的利誘，中南部更有低4~5成的空間。依照準確方法挑選房屋，參加法拍競爭，就可以在房價高昂的時候，買到地段好、價格合理的房屋。

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從法院外的公告欄，可以詳細閱讀拍賣屋件資料，是否有點交，有無租賃等條件。

精華地段合理價格的房屋難求，如果想找價格低於市價2~3成，唯有法拍屋。目前全台灣約有5萬6千戶量體，平均拍次為2.8次，也就是說，每拍一次就比市價低八折，2.8次大約就是市價6折，雖然全年度房屋移轉數量約40萬戶，法拍案件每年拍定數僅約3~5萬戶，不會互相影響，但仍有低價的魅力。

菁華物件投資客搶標
縱使法拍屋便宜，但難度高，陷阱多，不是一般小市民可輕易參與，有的物件法院不點交，有的房屋被佔用或容易遭破壞，買法拍屋又要現金購買，幾乎買家都是專業投資客居多。
走一趟台北地方法院，下午三點的拍賣上，小小的法拍室擠滿人潮，等待結標，透明房訊吳副理說：「今天大家都想拍大直的物件，明水路397巷，屋況很好，拍了就可以點交，很有看頭。」
瞧法官手上厚厚一疊投標單，最後開標價格二千多萬元，比市價低一成。今天12件的拍賣物件，只標出2件，大多都是地點不佳，無人投標，吳副理接著說：「等吧，地點不好的，2拍沒人要，起碼要第3拍才可能拍掉，像明水路的案件屬於第2拍，地點好，脫手容易，大家都會想搶著要。」
看到得標者手拿標單，剛走出法拍室，仲介、銀行、裝潢等業者一擁而上，忙著遞名片、交換訊息，原來是名專業投資客，他說：「時機不好，只能挑些菁華案件做做，賺一點價差，現在地點比價格重要，要不然拍到便宜貨也不一定脫的了手。」
勇敢議價不吃虧卓輝華 2008年08月28日地產王放大圖片

房價略見鬆動，議價空間放大，多到幾個案場逛逛，大膽殺價，收穫可能超乎預期。圖片: 1 / 1近一、兩年，都會區房價一案要比一案高，然而越是高價或突破當地行情的個案，議價空間就越大。別被建商開價嚇壞了，貨比十家，勇敢殺價，你不會是輸家。

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八十萬、一百萬、二百萬，房價飆漲令升斗小民冷汗直流，但愈高價的個案議價空間愈大，房價上了雲端與否，說法莫衷一是。

今年初立委、總統選舉結束後的市場多頭氣氛下，房屋銷售業者擺足架子，不僅房價馬上開高一至二成，甚至北部有建設公司還讓來接待中心的購屋消費者登記順序，要等數週後才告知售價並個別議價。然而，520之後的房地產市場泡沫說，房價馬上明顯下跌！買賣房屋議價空間跟著拉大。
商場上交易貨品，議價是一門藝術與學問；地攤上購買物品，殺價是一種樂趣。現今的房地產交易市場，當您與代銷業者、房仲業者交手過程中，每戶議價金額動輒上百萬、上千萬，這是藝術？樂趣？或是賭博呢？
先說預售屋，近年來建商在各區域推案，都在比房價突破新高，台北市大安區開價上看每坪200萬？南港區每坪80萬？大同區每坪70萬？三重市每坪40萬？台中市七期重劃區、高雄市美術館特區每坪40萬？而開價是什麼意義？有此一說：開價是代銷業者開給建商爽的、開給媒體報頭條新聞的、開給消費者殺價的。成交價究竟又是多少呢？業者的說法：這是商業機密。官方的說法：這是屬於個人資料保護的範疇，無法要求業者揭露。
因此，消費者面對一生中不到兩次的購屋機會，就要拿捏荷包，做足功課，貨比十家，還要勇敢「殺價」。近年來，預售個案議價空間在一成到三成之間，越是高價或突破當地行情的個案，議價空間就越大。
再說中古成屋，當你是要委託賣屋，房仲業者會跟你說市場上的榮景，其實只是賣屋技巧的宣傳手法，實際情形並沒有這麼的樂觀！當你是買屋的消費者，房仲業者會說最近市場很好，已經好幾組客人看過房屋，喜歡就要快下訂，最好先付斡旋金讓他為您爭取降價機會。可是斡旋過程，多數買賣雙方互見不著面，只能充分相信房仲業者居間傳話，其間的巧技不言而喻！營建署統計這幾年成屋成交的平均議價空間在10%上下，也就是買方的出價，至少要低於開價的10%到20%，最後平均議價的結果才會是10%。
相對於宅心仁厚的購屋者，仲介業是資訊掌握的強者，當購屋消費者對價格判斷無所適從，又不敢議價、殺價的結果，一旦成交就可能要賠上不吃不喝繼續努力工作好幾年的代價！
政府近十年來，從規範買賣契約範本，建立不動產經紀仲介、不動產估價師制度，制訂不動產說明書等不動產交易安全的宣導不遺餘力。唯一尚待努力的就是可以降低不動產交易糾紛、讓民眾交易價格合理化的「不動產交易價格資訊平台」的建立。
交易量放大再進場 - 張欣民 2008年08月28日地產王放大圖片

股市一片慘綠，間接影響房市買氣，張欣民建議民眾以靜制動，等候交易量增加再進場。圖片: 1 / 1市況混沌，現在最好的方式就是「等」，不要貿然出手，等到看到市場來人大增、買氣回籠，房屋交易量增加再進場不遲！

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與房仲業者建立關係，可以獲取即時訊息，不失為觀望期的上選策略。

熱絡了近五年的國內房市，最近幾個月表現似乎如學者所預言的，有逐漸泡沫化的跡象，交易量及交易價格都有衰退的情形，有些預售個案更是門可羅雀，頻歎「人都到哪裡去了？」
根據官方統計，07年全台房屋交易量為41萬4,594件，06年比較衰減了7.9%，結束了02年以來每年交易量都正成長的房市榮景，今年上半年的房屋交易量與去年同期比較，續衰退2%。不過，在三月總統大選後，很多地方、很多預售個案房價都「跳空上漲」，更讓最近這段時間來為高物價、為高油價所苦的全民，無心無力去看這些「高不可攀」的房子，房市出現了「價量背離」的情形。
當然此時此際想買房子的人，一來可能擔心會買在最高點！二來可能也怕房市整理三、四個月之後，房價又再漲上去，到時更加買不起房子，心中難免七上八下不知如何是好？到底是大膽的進場議價好呢？還是打聽有沒有斷頭戶、有沒有繳不起房貸急脫手的？
就目前混沌的市況來看，最好的方式就是一個字---「等」，不要貿然出手，等到看到市場來人大增、買氣回籠，房屋交易量增加再進場不遲！所以觀察官方房屋交易量是否回升？是接下來要不要進場的第一個指標。當然台股與房市的連動越來越密切，所以台股指數若是能站上九千點之上，必然能再為國內房市增添柴火，這也是不能忽視的觀察指標！
再者，是不要與市場脫節，在等待下手買屋的這段期間，仍要時時關切市場狀況、房價變動，假日多利用時間逛逛預售案場，與房仲業者建立人脈關係，時時與市場貼近，都是不讓自己與市場脫節的最好方式，也是讓自己抓到最好進場時機點的最好方法。
房市雖不像股市一樣瞬息萬變，但是最能掌握市場脈動者，就是贏家的道理是一樣的，這波房市究竟是如學者所說的要整理二、三年，還是如業者所言頂多整理二、三季，恐怕只有時時刻刻都在試水溫的人，才會是先知道「春江水暖」的那一個人。
http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20080828&Article_ID=30902405&ArtCatID=876
低於市價　易賺高利潤
北台灣房價維持高檔，縱有民眾因繳不出房貸需要賣屋，只要降價多可售出，故近幾季以來，法拍量均不多，台北市第二季只有280戶拍出，目前最多的地方在台南，第二季有1千戶的拍定量，總案量約8千戶，而高雄也有6千戶的量等待拍賣。
雖量不足以影響市場，但仍有左右的能力，投資客購買法拍屋後，經由整理及重新裝潢，就與一般中古屋無異，再投入仲介市場出售，利潤驚人，易賺取2成以上比比皆是。
目前全台房價已經疲軟欲跌，法拍屋擁有更多的跌價空間，容易在同一棟大樓中引起比價效應，而帶動全體房價下跌，景氣好時影響不大，景氣衰退時草木皆兵。
在房價維持高檔，沒有大幅下跌時，想要買到價格較為合理的房屋，如果不介意法拍屋的程序麻煩，低價是相當吸引人之處，台北法拍價格約為市價的7~8成，而中南部更只有5~7成價，只要眼明手快，釐清法拍的權利義務，想買到低價屋並不是件難事。
看清標單點交成重點
法拍屋依拍賣來源分為由法院拍賣的一般法拍屋、金拍屋、銀拍屋，而無論何種來源，都有相同的優缺點，購買法拍屋必須要多留意，或者委託專業代拍業者處理，較省時省力，也多了專業的意見與諮詢。
首先，應注意拍賣的物件是土地還是只有房屋，有的只有房屋使用權而沒有土地所有權，價值差異大。
點交與否在拍賣說明書上就有註明，由法院負責點交，就有公權力與強制力，如果是不點交屋，日後處理都會相當麻煩，經常就有原住戶拒不搬離或者有出租的房客而不搬家，必須再經由訴訟才能取得使用。
如果有房客出租，盡量選擇有定期租約，租期一滿就可收回自住，或是繼續收租金，如果有不定期租約，也就是房客沒有打租賃合約，未來想收回都較困難。
另外，風水之說普遍受重視，法拍屋內可能曾經有人死亡、破產、風水不佳的印象，也有可能因為房屋被拍賣，房屋的屋況差、髒亂、被私下破壞，購買法拍屋前需做好心理準備，只能以較低價格換取房屋。
購買法拍屋，需準備拍賣價格二成的保證金，拍定後7日內需繳交拍定價的剩餘款項，目前也有多家銀行業者辦理代墊款的貸款服務，為拍定價的5成至7成。
屋況是最難了解的，因法院拍賣並沒有提供屋況展示，被查封的債權人多半也心情不佳或是不在家中，屋況好的，維持原來可使用的裝潢，屋況差的，也許有任意破壞、水管封死等狀況，購買法拍屋，一定需多準備重新裝潢的費用，好適合居住使用。

議價拉大　買房好時機
最新統計發現，大台北地區預售屋市場的「議價率」已達到13至16％的歷史新高，甚至還有案子「1坪喊價250萬元、砍到150萬元成交，每坪議價空間100萬元」，市場訊息顯示，「消費者最大」的買方市場時代來臨，現在進場砍價可比之前多砍3％以上。
住展房產網總監陳韻如發現，現在的預售屋市場平均「議價率」已創歷史新高，買方無力追價，平均成交行情「開高走低」，北市議價率高達16％，幾乎是5年前9.6％的1.6倍以上，台北縣議價率在5月更一度創下15.9％的歷史新高，是5年前的2倍。

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隆大營造的「民權四維」總銷金額達160億元，將是九二八檔期高雄市場指標大案。

先建後售　建商避風頭
已有建商決定延後推案或改採「先建後售」模式避鋒頭，但也建商冀望第四季房市傳統旺季業績能好轉，尤其鬼月結束後進入928檔期，仍有指標大案正趕工搭建接待中心，希望趁股市反彈之際抓緊買氣。
市調業者預估，今年928檔期不會太冷清，北市品牌建商遠雄、太子、昇陽、華固928檔期都「不換檔」照樣推案，其中遠雄案量居冠、太子居次；台中市推案地點由七期南移到八期，高雄市也有國揚新案推出，都以大坪數為主要訴求。
遠雄三峽、林口兩大特定區開發都接近尾聲即將「畢業」，下半年集中在台北市區推案，包括中山區「首府」、「富都」和吉林段都更案共約160億元，還有內湖五期約80億元的住宅及廠辦案。太子建設則以信義計畫區B8「台北信義」案總銷金額150億元，以及板橋「太子文華」案推案量居次。
中台灣地區，七期新市政中心仍是推案一級戰區，聚合發建設預計公開惠中路新案，每坪單價可望突破60萬元，其他建商大多延到第四季，推案地點南移至八期，如登陽建設8月將在文心南三路推出「登陽漱夏」，規畫流行精品旅店的設計風格，另外元城、新業、久堂等也將在928後陸續推案。
高雄市則在郭台銘南下效應下蓄勢待發，除了原定520後推出的「民權四維」將在928檔期前推出，國揚在漢神百貨對面的案子1坪更是喊到60萬元，高雄新推產品特色都是大坪數。高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示，高雄新推案的土地、造價成本已超過23萬元，沒辦法再推1坪10萬元的產品，「明年開始首購產品至少要絕跡2、3年以上」。

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號召親朋好友一起進場購屋，可收「以量制價」的效果，替自己省荷包。

中古市場　大膽撿便宜
不過，在推案供給量放大、經濟景氣不佳的利空襲擊下，房仲業者擔心中古屋表現不會太理想。美商ERA不動產行銷顧問張欣民認為今年鬼月表現會創下5年最差，民眾議價空間可望拉大。
張欣民指出，房價持續漲了4年多，在一般民眾所得沒增加情況下，已形成房價所得比嚴重失衡的狀態，即使有能力購屋的民眾，此時也擔心買在最高點，加上建築業者預售推案又沒有踩煞車，今年恐怕會是近5年鬼月房市表現最差的1年。
房市表現差，議價空間相對拉大，近一個月進場購屋的民眾，反而撿了便宜。
周先生找了5年房子，終於在今年鬼月出價，結果比3月時的屋主開價一口氣省150萬元，他說，150萬元幾乎是他2年年薪，「沒想到鬼月進場讓我少奮鬥2年」，大明計畫，省下來的購屋支出要拿部分當裝潢費，讓自己跟未婚妻過得更舒服。

1蒐集法拍物件資訊
a.法院會要求屋主刊登報紙分類稿，散見各大小報紙。
b.法院民事執行處拍賣公告欄及鄉鎮市區公所公告欄，有張貼拍賣案件資訊，可詳細研究。
c.專業法拍公司，提供資訊及物件，如透明房訊http://www.tom.com.tw/等。

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2研究物件
從蒐集而來的資訊，了解房屋的位置及面積，後至地政事務所申請土地及建物謄本，了解真實面積，並調閱建物測量成果圖看清格局，然後實地走訪當地，除了看房屋附近的環境，還要多詢問住戶或鄰居，是不是有佔用等問題。順便走訪當地仲介，詢問行情也是個好方法。

市況低迷　促銷大放送
鬼月不但讓勇於進場的自住客嚐到甜頭，資金雄厚的投資客也深知在鬼月可以降低自己的投資門檻，投資客陳先生去年鬼月買下一間高樓層、景觀戶的套房，鬼月前跟鬼月後講價，一差120萬元。
陳先生去年鬼月在捷運站附近找到1間套房預售案，他想買來出租，看屋、詢價的結果，代銷業者告訴他，他看中的套房是高樓層、景觀戶，開價1坪80萬元，陳先生一聽心涼一半，「這種天價要出租多久才能回本？」。
不過陳先生想到再過1個月就是鬼月，或許有彈性的議價空間，於是決定忍一忍。果然，鬼月到來，代銷業者離承諾建商賣出的8成業績還有一段距離，在結案壓力下，願意以4樓、非景觀戶價格（每坪約60萬元）稍微加價到每坪68萬元賣給陳先生。
每坪單價從80萬元降到68萬元，單價整整少12萬元，10坪套房總價減少120萬元負擔，陳先生說，他打算未來以月租2萬元出租，一口氣省120萬元，等於提早5年回收。
投資客陳小姐建議，銷售較差的預售屋，代銷面對結案壓力，通常會提供「沙必思」，放出優惠一點的價格，另外，建商也會趁鬼月市況相對低迷之際推出促銷案，例如，買屋送裝潢或送家電，增加購屋意願。
房地產專家說，就算要在鬼月簽約或入住，只要仔細翻閱黃曆，其實農曆7月也有入厝等黃道吉日，不必太過忌諱，鬼月不宜購屋的說法，現代人也多改成只要不在鬼月搬家、入厝就好。

小撇步鬼月殺價技巧公開
1時間掐頭價格去尾：
台灣房屋行政副總謝萬雄說，鬼月「加減討」多少能討到便宜，比如當上首位成交的客戶，幫業者討個好彩頭，通常能爭取較多的議價空間。
住商不動產研究室主任徐佳馨建議，先從單價開始殺，殺完後再用總價去掉零頭，這樣會比直接從總價下手，折扣稍微再多一點。　
2以量制價：
呼朋引伴來議價，表達想買屋的誠意，並且多拗一些贈品。第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人，東森房屋執行副總吳駿杰認為，不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論，表達想買屋的意願；也有人在網路上號召想買同一個建案的網友，一起跟業者議價，通常「團購」最能爭取到議價空間，找到的人越多、折扣越多。
謝萬雄說，預售市場也會在鬼月提供優惠，包括送冰箱、冷氣、電視刺激市場，加速消費者下訂的意願，此外，也有消費者直接拿訂金殺價，銷售人員看到訂金，認為這是已成熟可「收成」的客戶，通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者，給予更多優惠或贈品。　　
3找急售的房子：
陳錫琮說，投資客受到整體投資環境不佳的影響，產生龐大的資金壓力，紛紛出脫變現，購屋人遇到這類急於出脫的屋主，不妨勇於議價，也能爭取到更多的議價空間。
美商ERA：購屋撿便宜再等一等

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.08.29 01:54 am

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，現階段仍然不太適合買預售屋，購屋民眾如果要撿便宜，可能還得等一等。

張欣民指出，雖然民眾購屋的議價空間已經擴大，但現階段預售推案開價修正有限，儘管買氣低落，建商還是都有一定的財力可以維持現階段的開格，短時間內很難真的等到便宜，最快可能要等到年底，甚至是明年春節過後。

民眾除了選擇在剛開賣、或快結案時下手，會比較容易談到好價錢，業者說，如果還想要多一點議價空間，可以選擇較有品牌的上市櫃建設公司，因為有財報的壓力，要給股東交代，通常能夠爭取到比較有利的條件。

住商不動產研究室主任徐佳馨也提醒，雖然議價方法有很多，最重要的還是要表現出購買誠意。

對於未來預售房價走勢，永慶代銷部協理王財旺表示，還在觀察中。

他指出，照理說價格下修就會有看到成交量增加，但現階段即使價格調整的案子，量也沒有太大的變動，這可能就不單只是房市問題，而是牽涉到整個大環境，預售案買的就是未來性，民眾對未來沒有信心，可能是影響一大因素。

房市提前過冬推案一延再延

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.08.29 01:54 am

房市在立委選後到總統就職期間步調快轉，成交量爆衝，5月後房市急凍，現在預售市場推案一再往後延，「928檔期」原來預計的推案量可能會腰斬一半，改為試探「雙十節檔期」。

推案時間一延再延，本來預計北台灣928檔期推案量會超過1,500億元，但現在房地產業者最新評估，可能會減少三分之一，甚至只有一半。

台中案量最多的七期，今年329推案量高達700億元，但到了928檔期只剩下400億元；而高雄地區原來規劃9月的推案，也紛紛延到10月「視情況而定」。

房市買氣弱，房地產業者指出，現在會推案的建商大多都是「箭在弦上」、不得不推的案子；如果能暫時不推的案子，無論代銷或建築業者都選擇放慢腳步，什麼都慢慢來，接待中心慢慢蓋，也不急著公開。

台北市代銷工會理事長王明成指出，現在市況的確不好，許多大型推案延到明年，樂觀一點會在10月進場，而保守派的則會等到明年第一、二季再推案。

雖然預售市場開價還沒有明顯下修，但王明成說，在3、4月市場脫序演出後，現在預售市場價格已經趨向合理保守。

永慶代銷部協理王財旺指出，今年前兩波價格衝高的幅度已逐漸下修，大概回到了去年上半年的價格，像是南港去年新推案價格大約在每坪40萬元到50萬元間，最高時開到每坪50萬元，但現在單價又回到了45萬元。

何胤諭也指出，現在市場上還有在賣的個案，幾乎都是價格已經下修的推案。

面對市況不佳，除了修正價格外，房地產業者也重新修正產品，坪數也不再無限上綱。何胤諭說，開價持續往上攀升的台北市，主要是受到超級豪宅個案拉高了單價，除了超優質的地段，大部分推案都回歸一般首購換屋市場；本來規畫過百坪豪宅，也改推一般中產階級較有能力負擔的中等坪數住宅。

王財旺指出，超級豪宅的案子不會受到影響，但中高價位的產品已經開始調整，台北市已出現原來規劃70坪的案子改分割為30坪和40坪的產品，因為如此可拉大客源，相對比較有利銷售。

建築、房屋修繕貸款餘額衰退

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2008.08.29 01:54 am

國內房市景氣趨緩，大型銀行對與房地產相關放款態度趨保守；據中央銀行統計，至7月底止，國銀和中小企銀承做建築貸款餘額下降至1兆308.51億元，較上月底約衰退5億元。

不過，由於兩、三年前推出的預售屋建案，最近陸續進行交屋，因此，到7月底止，前述銀行承做購屋住宅貸款仍持續成長，與6月底比較成長了122億元，放款餘額達4兆7468.27億元，再創歷史新高紀錄。

大型銀行主管強調，自6、7月分起，銀行開始感受到房市成交量開始萎縮，以往房貸金額每月動輒增加200、300億元，最近增幅已縮小至150億元以下。

受到物價高漲、台股表現不佳等因素衝擊，向銀行借錢裝潢、修房子的人也變少了，央行統計，到7月底止，房屋修繕貸款餘額為8,381億元，較6月底衰退約14億元。

此外，銀行業者亦指出，民眾借錢消費的情況明顯趨緩。央行統計，7月分不論是汽車貸款、機關團體職工福利貸款、其他個人消費性貸款以及信用卡循環額度都是持續衰退，單月衰退金額約在20億元上下。

捷運環狀線點燃房市希望？

【聯合報╱記者張祐齊／專題報導】 2008.08.29 01:54 am

捷運環狀線準備好了！台北縣政府都市計畫委員會今年7月通過捷運環狀線從BOT案改成政府自建，預定民國98年12月底動工，經費概估401億元，第一期工程預計民國103年即可通車。

多數房地產業者看好未來發展，認為對沿線房價是大利多，但也有業者認為工程規模大、工期太長，相對投資風險高，存在太多的不確定因素，最好做長期規畫。

6大「雙捷運站」投資首選

房仲業者表示，隨著捷運環狀線完工，縣內將出現五股工業區站、頭前庄站、景安站、大坪林站、三重站及板橋新站等六個「雙捷運站」，多數業者預測這幾個站周邊會是更便捷的住宅環境，也是商家、投資店面者的首選區段，對帶動捷運沿線房市有一定助益。

台北縣政府交通局軌道工程科長金肇安指出，捷運環狀線第一階段工程從新店市大坪林站到五股工業區站，總經費401億元，中央負擔195億，縣府負擔206億，全線共14個捷運車站，9個車站採聯合開發。其中環狀線與桃園機場捷運交會的五股工業區站，將成為北縣與世界接軌的門戶。

金肇安表示，環狀線都採中運量，預估每天運輸量2萬6000人旅次，預計明年9月即可進行土建工程。

東森房屋新店北新加盟店長涂賜弘指出，捷運環狀線串連新店、中和、板南、新莊、中正機場線，因此像淡水、南勢角、新店、永寧、迴龍及蘆洲等站，都具末端站優勢，且雙捷運站建案的價位，一般都比同線鄰近車站房價高出一到兩成。

末端站就是起始站，以新店市大坪林站為例，大坪林站因為享有雙捷運站優勢，加上第二期路網捷運木柵線民國106年通車後，大坪林地區的租金最近悄悄上漲，通車後，每坪至少上漲至1700至2000元。

大坪林站不少文山客源

涂賜弘表示，民國103年捷運環狀線通車，大坪林站不但擁有雙捷運站優勢，距離台北市景美近，吸引大台北南區，尤其是北市文山區木柵客源。因為木柵木新路沿線沒有捷運，不若新店市區沿線有四個捷運站，抗跌性和增值性高，因此不論是捷運共構或是新成屋都有北市買家來洽詢價格。

涂賜弘說，分析大坪林站大樓購屋族群，超過七成都是雙薪家庭，在台北市上班，消費力強，購買後房屋釋出量極少。因此不像其他捷運共構小套房買家，因大多是還款能力不足的年輕人首購時購買，手上資金不足銀行貸款成數低，大多面臨斷頭命運。

涂賜弘表示，大坪林周遭中古屋行情，平均房價近四年內都出現三成以上漲幅，其中公寓從每坪20萬元左右，一路漲到25、26萬元，電梯住宅大樓更突破40萬元。

預售市場的價格更驚人，在市中心大坪林站周遭，指標建案之一的大坪林站一號出口的「新天地」，預售屋兩年前推案時每坪26至27萬元，縣府宣布捷運環狀線成形後，成屋今年成交價最高已達每坪42萬元。

動工期居家品質受影響

涂賜弘強調，購買未完工或未動工中的捷運住宅仍要小心，因捷運線動工需要時間，有時候一個政策要執行可能拖個幾年，再加上工程延宕可能又拖個一兩年，且捷運動工過程中敲敲打打，不只住家受影響，連店面可能都過得很辛苦。所以選擇即將「看到」通車的捷運站，例如已定案的捷運環狀線才是明確的選擇。

房價高漲以租「待」買正夯

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.08.29 01:53 am

房價漲，物價漲，薪水原地踏步，不少想買房子的人暫時先踩煞車，把購屋的念頭擱在一旁，先當個租屋族，沉潛多年的租屋市場，在物價與房價雙高的情況下，反而活絡了起來。

各家房仲業者租屋統計，租屋量近期都明顯增加，台灣房屋副總經理謝萬雄表示，從5月房市買氣開始轉淡起，到房仲店頭詢問租屋的比率，比起去年同期，大約多了兩成。

仲介租屋成交量增根據東森房屋的統計，租屋物件從今年1月到8月初，成交件數占了總成交件的17%，而網站上搜尋租屋的流量，從5月分開始，每個月都有6%的成長。

而住商不動產室的成交資料，今年7月以前，旗下店頭的租屋成交量，比去年多出了38%；中信房屋光是7月分，台北縣市租屋就較去年同期成長超過兩成五。

超過4成無力購屋

租屋族本來就是屬於比較弱勢的一群，會想要租房子，通常是因為沒有能力買房子，國土不動產規劃和資訊中心第二季住宅需求動向調查報告中，台北縣市想要買房子的民眾裡，超過4成的人認為自己買不起房子，在台北市有44.2%，而台北縣則是46.4%。

這些人租了房子，盡量省，只好越住越小，第二季台北縣市租房子的需求，期望租屋面積也從20坪到30坪，改以20坪以下的需求為主。

有的租屋族則往更便宜的地方搬，從台北市搬到台北縣，用距離省租金，而上班族林先生，則是選擇從套房搬到雅房，雖然得共用衛浴設備，但每個月租金可以省下將近2000元，對於3萬多元的月薪族來說，不無小補。

房市盤整靜觀其變

也有的人轉而投入租屋懷抱中，並不是因為沒有能力買房子，而是在通貨膨脹與薪水不漲的情況下，許多購屋者寧可選擇以租「待」買，選擇市中心或是交通便利的區域租下一個小窩，希望能等到房價調整，再趁機進場撿便宜。

去年底結婚的Jessie，夫妻倆本來打算在今年4月買房子，但覺得房價在高檔，決定暫時先緩一緩，現在又覺得未來房價很有機會往下掉，乾脆先租了間小套房繼續等，靜觀其變。

買房子的人總是希望自己能夠買在房價最低點，東森房屋業務支援部副總黃淑苓表示，現階段房價似乎有可能盤整回檔，再加上大環境經濟不景氣，暫時選擇用租屋來度小月。

台灣房屋副總經理謝萬雄指出，面對現在房市，不少人認為未來房價修正的機會很大，因此先暫時選擇租房子，把錢留下來，等市況較為明朗，或著房價下修更明顯後，再進場撿便宜，希望能買到更划算的價格。

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，買比租划算的優勢，在去年底差不多宣告結束，以前想買房子消費者，會寄望於增值，但現在購屋者，多單純和原來的房租作比較，除了考慮房價未來還會下跌，關鍵還有「利率」，一年來，利率漲了0.4個百分點，雖然不算大幅度調升，但在薪水不漲的情況下，每一分錢支出都顯得重要。

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4494464.shtml
捷運住宅》雙線交會點買屋致富好工具

【聯合報╱記者張祐齊／專題報導】 2008.08.29 01:54 am

隨著幾條捷運線陸續完工，捷運站像公車站一樣多，要怎麼挑捷運住宅？

房仲業者認為，捷運住宅產品抗跌性高，除了可以省下停車位費用，更兼具環保概念，選擇雙捷運交會的車站，交通便利，也是買屋致富好工具。

東森房屋新店北新路加盟店業務主任洪寬山表示，捷運周遭雖是房地產上漲必要因素，但不是絕對因素。如果捷運工期拉長，或是捷運共構房屋建案時間超過5年，對於購屋者尤其是投資客戶，更要檢視手頭上的資金是否夠撐如此長的期限。

但以這幾年捷運周遭建案為例，無論自住或是投資客，只要在捷運共構前先購買「預售屋」，等到成屋完成後再轉手，獲利至少超過2成。

如果民眾手頭上資金不足，建議可從捷運周遭地段佳，未來可望與建商改建的中古公寓著手，例如大坪林捷運站3號出口，民權路與寶安街口公寓，已有建商在洽談改建。

另外北新路3段單號巷內公寓，距離大坪林1號出口近，比購買雙號地段中古屋，每坪至少多出1萬元，也有建商在積極洽談改建中。

大坪站1號出口的民權路沿線，每坪新成屋成交價至少都超過40萬元，40坪總價就要1600萬元，許多建商相中此區段優勢，紛紛和30年以上公寓住戶洽談改建。

建議民眾無論投資或自住，首先可先挑選距離捷運500公尺內的公寓或中古大樓，或是走路5至7分鐘即可抵達捷運站的房屋。其次，購屋時要注意社區管理是否良好，如果從外觀看，社區都任意加裝鐵窗，或是樓梯間堆放垃圾，表示社區管理差，賣價肯定不好。

洪寬山表示，民眾若想購買大坪林地區較大坪數房屋，未來如果要提升每坪售價，一定要搭配車位購買，但切記要購買坡道平面車位，而不是坡道機械車位，以免將來購買的大車或廂型車無法駛入，降低賣價。

大坪林地區還有兩項購屋趨勢可供民眾參考，從大坪林站1號出口開車到民權路的慈濟台北分院，僅3分鐘車程可抵達，加上距離台北矽谷高科技園區近，吸引許多醫師、高科技園區工程師購屋，成為新店市收入最高的定居區域，都是大坪林地區房市抗跌的利基。

熱銷個案不景氣照賣
2008-08-29 工商時報【蔡惠芳／台北報導】
　儘管房市連續疲軟快4個月，但台北市不動產代銷經紀商業公會理事長、傳真實業董事長王明成昨天仍公開對外信心喊話指出，房市基本面並沒那麼悲觀，產品區隔強烈的新案依然突破重圍、賣到嚇嚇叫，顯然「個案表現」時代來臨。

　展望下半年房市，馬蕭兩岸政策開放效益、行政院開出8帖振興經濟景氣的藥方，將是最大關鍵。

　王明成指出，尤其官邸住宅身價高人一等。以金華街行政院院長官邸、對街的豪宅「閣揆」來說，還沒打廣告、就賣掉一半，每坪訂價120萬元、成交100多萬元，7戶總價都上億元，銷售成績輕鬆過半。

　「閣揆」熱銷狀況異於最近的市況，讓王明成老神在在，信心滿滿，連自家人都跳下來以身作則買一戶豪宅。

　王明成分析，現在房市已走向「個案表現」時代，尤其眾所矚目的928檔期，有些戶數不多、供給不大、地段不錯和產品區隔強的個案，一定會獲得買方青睞。所幸目前金融機構體系的不動產放款餘額仍充沛，利率也維持在3％左右的相對低檔，房市基本面仍不錯，除非局面區域因進入交屋潮所帶來的供給。

　傳真實業研展部主管分析，現在市場上普遍不好，這是事實，不過還是有一些個案的表現令人驚豔。

　像文山區「荷田田」，只規劃22戶，但2週就賣光，主要因為產品規劃回歸實用、奢華，公設比只有22％，每戶可擁有自家的露台，因此擄獲都會人的心。
營建5虎年底前推案放緩確定釋出新案量合計小於150億 2008年08月29日地產王放大圖片

業績型建商調整過去大量推案策略，年底前釋出新案規模縮小，長虹建設下半年只推出1件內湖廠辦案「WTO10期」。黃競鋒攝圖片: 1 / 1【郭及天╱台北報導】今年上半年業績最佳的「營建5虎」華固建設（2548）、宏普建設（2536）、長虹建設（5534）、興富發建設（2542）、遠雄建設（5522），5家上市建商下半年推案策略具房市景氣指標。受到房市降溫影響，過去大手筆的推案不復見，年底前規劃中的推案策略轉趨保守、建案規模縮小、甚至遞延推出，有部分建商認為：「因為土地庫存量高，新購土地策略也會更加謹慎。」

轉趨保守
目前「營建5虎」手頭多握有大量可推案土地，不過今年再釋出新案的策略保守許多，5家公司到年底前確定能釋出的新案量不到150億元，不少指標性大案都延後到明年再推出。

遠雄依去化速調整
據了解，包括建照核發遞延、產品規劃時程拉長、重劃區交地速度慢都是推案遞延的主要原因，不過業者私下表示：「目前景氣極冷清，其實不用搶在此時搶推案。」遠雄建設（5522）前7月自結每股盈餘3.26元，執行副總經理黃志鴻就說：「遠雄明年規劃300億元案量雖然土地目前都握在手，但仍須因應景氣以及目前建案去化速度來調整，例如內湖5期就能視景氣變動來調節推3個或者5個建案。」

長虹年底前只推1案
昨天公布今年上半年每股純益4.81元的長虹建設（5534），除了目前銷售中的士林「虹頂」、內湖「虹觀」外，下半年僅新推出內湖路、堤頂大道口的「WTO10期」1件廠辦案。
長虹財務長陳茂慶表示，備妥100億元在明年推出，包括「WTO11期」廠辦、汐止、新店等案，「今年到年底只推1案，主要是個案開發進度慢，而非景氣問題，不過建商未來購地會更謹慎。」
上半年賺進逾半個資本額的宏普建設（2536），除了目前銷售中的「閣揆」與整棟出售的內湖廠辦案在興建中外，迄年底前僅推出2件共約14億元的新案，不過手頭仍有近200億的可推案量。華固建設（2548）年底前將推出吉林路30億案及南港中研院20億案，副總經理劉若梅表示：「現在購屋者都在觀望，希望以時間換取降價價差，因此建商現在都擁有充足土地原料，就看加工策略如何運用。」

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goalthe — Thu, 28 Aug 2008 12:11:35 +0800

房市停滯房仲委託數下降

【網路地產王╱姜宇凡/綜合報導】 2008.08.28 10:05 am

根據中信房屋統計，台北市8月份屋主委售物件數較7月下跌1.30%， 5月以來已經連續三個月下跌，中信房屋副理江龍名指出，由此可顯示，屋主對於房市與售價的疑慮，紛紛暫緩出售。

■利多出盡大家都在觀望

根據中信房屋1~7月單月委託件數增減統計，3月份因為總統大選與直航的利多，拉升了委託量，平均都有54%以上的委託量，桃竹地區3月份更高達94%的成長，但是4月後各區都開始出現委託衰減的現象。台北地區較晚從5月份開始下滑，4~7個月的跌幅在1.3~2.09%之間；而台中地區更從4月就開始下跌，7月到達高峰，有高過1成的跌幅。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，出現負成長的區域? A顯示出屋主對於房市與價格有所疑慮，在資金許可下，願意暫緩出售的計畫。其實說穿了就是屋主惜售，總覺得應該可以賣到更好的價位，賣方觀望意味濃厚。

■先蹲後跳下一個SARS買點？

而高雄市在總統大選後的6月落差最大，從13%的5月反轉成6月份的下跌25%，由此可見“馬上好”的惜售效應相當明顯，但是在7月之後又修正回復到正常的委託數字。桃竹地區的屋主在4、5月份有明顯的停頓等待，6月份起則又回到市場的基本盤。

台北市連續三個月下滑，意謂屋主對市場與價格的信心不足，這點跟剛公佈的住宅報告中，民眾對於台北市房地產市場的信心不足不謀而合，而房仲也預測，接下來將可能出現的委託量正成長，屋主願意降價拋售，屆時會不會出現房價鬆動的現象？甚至成為SARS後的下一個買點？還有待時間驗證。

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4493439.shtml
投資客退場張金鶚：房市短期不樂觀

【網路地產王╱姜宇凡/台北報導】 2008.08.28 10:05 am

97年第二季的住宅需求動向調查出爐顯示，國人對於未來購屋的信心大幅下降，投資客大幅縮手，房地產現在都靠自住者支撐，此外，投資客買屋收租的比例減少，有此可見，投資客對於台灣的長期房市，不甚樂觀。

■自住撐場投資客急縮

根據調查統計，97年第2季的購屋比例，換屋自住者佔了33.5%，較上一季成長7.5%，而投資者從20.9%，下滑至14.3%，首購族依然維持在52%上下，由此可見首購族仍是市場主流，而換屋比例增，而投資客多數退場觀望；此外，已購屋者的購屋投資動機，以賺取價差為主，較上一季的57.7%上升至61.8%，但實際用來投資出租的比例，從37.7%減少至32.3%。

政大地政系教授張金鶚表示，由此可見，房地產投資的比例漸漸減少，收租比例也降低，這顯示投資者對於台灣為來長期的房市，相當不看好。

■購買坪數下降總價降低

而報告也指出，購屋價格也有下降的趨勢，從第一季的711萬，衰減至625.8萬；此外，購屋者的坪數亦有下降的趨勢，較上一季減少2.2坪，雖然看起來不多，但是影響了購屋的結構面，讓購屋的價錢與坪數都都持續下降的趨勢；另外，民眾購屋類型也因此變動，新成屋購買比例從上一季的43.3%降至35.7%，中古屋則是由40.8%上升至45.6%，這顯示議價空間較大的中古屋，現在成為市場主流。

張金鶚表示，由以上數字可以看出，民眾購屋已經趨於保守，跟第一季爆出的價量有相當大落差，張金鶚還說，未來房市還會下修多久，還很難預測，唯有提醒民眾，購屋前多思量。

央行升息一段式房貸省息當紅

【網路地產王╱劉純妦/台北報導】 2008.08.28 10:05 am

受到全球通貨膨脹的影響，國內的金融市場也屢吹升息風，日前土地銀行才宣布開放針對非公教人員，推出一段式利率房貸，也使得市場上出現一股申請一段式指數型房貸的風潮，專家分析，房貸的選擇，主要是依照個人的還款能力和還款期間為考量，如果能夠在2年內還清，則可以享受到分段式指數型利率的低利率優惠；若還款期間較長，則建議考慮選擇一段式利率。

■一段式利率金額固定適合長貸者

一般來說，一段式利率是在消費者與銀行辦理貸款的當下，就已經先按照既定的利率進行估算，並會在借款契約書上載明此利率適用20年，除非升息太過激烈，才會調整房貸利率。就以土銀目前推出的非公教人員一段式利率房貸來說，一般民眾的利率最低從3. 46％起跳，前1500大企業的員工或醫生、律師等客戶，最低利率則是從3.2%起跳。

專家分析，一段式利率的好處是簡單明瞭，不僅每期繳款金額較固定，消費者也不需擔心會像分段式房貸一樣，在2、3年後利率調高時，房貸負擔突然增加，還需要向銀行申請調降利率，還可能遇上銀行刁難或是手續費的額外支出。

■分段型房貸前期低利率吸引北部客

過去幾年房市正好時，銀行為了吸引客戶，推出降低初期房貸負擔，前低後高的分段式指數型房貸，一般都分成前6個月、第六個月到第二年，以及第三年期等3段利率，各段利率的平均值約為2.45％、2.77％和3.35％。專家認為，民眾應該以實際還款能力和平均還款期為考量，如果能夠在低於2年的時間內將所有房貸還清，則建議選擇分段型利率，因為前兩年低利率的優惠至少可以省下約數十萬元，一般來說，分段型利率的族群多為北部客，因為北部地區的所得較高，所以還款能力也相對提升。

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goalthe — Thu, 28 Aug 2008 11:09:30 +0800

學者：景氣反彈最快明年下半年
〔記者王孟倫／台北報導〕針對七月份景氣燈號翻轉為「藍燈」，台灣經濟研究院副院長龔明鑫表示，目前國內經濟陷入低迷，今年下半年經濟成長率連四％都無法達到，預估景氣反彈回揚，最快要等到明年下半年。

龔明鑫指出，近來國際機構紛紛下修經濟成長數據，德國和法國第二季經濟成長率甚至出現負成長，全球都面臨經濟衰退挑戰；台灣的經濟低迷，也從金融面逐漸延燒到實質面，他表示，未來的第三、第四季，經濟也還沒辦法出現好轉。

至於國內景氣何時會出現反彈？龔明鑫表示，最大關鍵還是在全球經濟火車頭︱美國，由於市場預估美國景氣復甦將在明年上半年，接著，其它國家才會跟著受惠而發酵；因此，他預估，台灣最快也要等到明年下半年，景氣才有落底反彈的機會。

淡江大學經濟系教授廖惠珠指出，大家必須要有心理準備，面對此波景氣低迷，但政府的各項刺激經濟政策，應該可以在明年逐漸看到成效，因此，民眾應該要多點耐心、無須過度擔憂。

台灣大學經濟系教授林向愷則批評，馬政府上任以來，把兩岸經貿開放當成「經濟特效藥」，一味拚開放，結果，不僅看不出任何實際效果，最新的景氣燈號還拚成「藍燈」。

林向愷認為，兩岸經貿要有完整嚴謹的配套與評估，不能「為開放而開放」，否則，只會讓台灣的競爭優勢持續流失；政府要提振國內景氣，必須要從調整經濟基本面下手，協助產業升級與轉型，以重拾企業信心。
62個月來首見 7月轉藍燈景氣衰退
〔記者王孟倫／台北報導〕景氣拉警報！經建會昨天公布七月國內景氣動向，景氣燈號由「黃藍燈」（景氣有衰退之虞），轉為「藍燈」（景氣衰退），這也是二○○三年ＳＡＲＳ風暴之後、六十二個月以來的首顆藍燈；此外，包括景氣領先指標與同時指標，也雙雙下滑。

領先指標與同時指標也下滑

經建會經研處組長吳明蕙表示，今年七月景氣燈號綜合判斷分數較上次的二十分，降低至十五分，也使得燈號從六月份「黃藍燈」，翻轉為「藍燈」。

吳明蕙指出，雖然從歷史資料來看，二○○六年十二月也出現過一次「藍燈」，但那次是使用舊制計算，若以目前採用的新制來看，當月應該為「黃藍燈」﹔換言之，七月的藍燈，是二○○三年六月以來、也就是六十二個月以來的首顆藍燈。

此外，景氣燈號也罕見快速變為藍燈。今年四月以前，本來是代表「經濟穩定」的「綠燈」，但馬政府上任後，從五月、六月開始向下轉為「黃藍燈」，接著，僅兩個月的時間，景氣更進一步快速下探至「藍燈」；這也是二○○○年十一月、即近八年來，景氣轉為藍燈最快速的一次。

針對七月景氣燈號變藍燈、大跌五分的原因，經建會經研處處長洪瑞彬表示，由於出口貿易與內需都呈現低迷，影響到景氣表現，包括：「股價指數」、「海關出口值」與「製造業銷售值」三項均減少一分，而「工業生產指數」更大減兩分。

在「景氣領先指標」方面，七月綜合指數為一○七．四，較六月下降○．六％；其中，六個月的平滑化年變動率，較上個月減少一．二個百分點，是從二○○七年十一月開始，連續第九個月下滑。

至於「景氣同時指標」，七月綜合指數為一○九．六，也降六月下滑○．七％；不含趨勢之同時指標為九十六．七，也較六月下降一．二％，為連續第五個月下滑。

洪瑞彬強調，由於國內生產面、貿易面及金融面指標均漸走緩，景氣燈號、領先指標與同時指標均下滑，當前景氣已經出現低迷；他表示，擴大內需自九月起應可逐漸發酵，第四季應該可以吸引民間投資，政府也將研擬相關因應對策，以促使景氣儘快回穩。
http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/aug/28/today-p6.htm
消費者信心指數史上新低
〔記者王孟倫／台北報導〕國人消費信心水準再創新低！中央大學台經中心昨天公布八月份「消費者信心指數」（ＣＣＩ），不僅連續第四個月下跌，總指數更創下從二○○一年一月進行這項調查以來、即七年八個月以來的最低點。

根據中央大學台經中心的最新調查，八月消費者信心指數調查總數為五十五．八四點，較上個月下降○．二四點；其中，六項構成指標分數皆低於一百分，全部處於偏向「悲觀區間」水準。

本次調查中，民眾對於「未來半年物價水準」與「投資股票時機」呈現止跌回揚，台經中心認為，主要受到之前物價與股市跌幅已深。「未來半年物價水準」調查結果為二十．二五點，較上月上升○．四五點；至於「未來半年投資股票時機」，調查結果為五十七．九點，也較上月微幅上升○．二點。

至於對「國內未來半年經濟景氣」、「家庭經濟狀況」、「就業機會」及「購買耐久性財貨時機」等四項指標，八月份仍呈持續下滑。

其中，下降幅度最大指標是，對房地產、汽車等「未來半年購買耐久性財貨時機」，上個月首度跌破一百點，是五年多來首度轉悲觀；本月份調查指數又繼續下跌，為九十七．六五點，較上月下降一．五點。下降幅度第二的指標是「未來家庭經濟狀況」，八月的調查為四十五．七點，較上月下降○．二五點；對「未來半年經濟景氣」的調查結果為四十四．八五點，較上月下降○．一五點；「未來半年國內就業機會」，調查結果為六十八．七點，較上月下降○．一五點，為二○○四年四月以來的新低。

執行這項調查的輔仁大學資訊統計系教授謝邦昌表示，本次調查很符合經建單位這陣子預測，國內經濟狀況並非想像中的好，未來第三、四季經濟成長率更不樂觀，預估全年成長率僅四．三％左右；他強調，「政府應誠實面對民眾，告訴大家目前整體經濟情勢與挑戰」。
北市套房投資客吹變現風
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時報資訊 (2008-08-28)

【工商時報　馬婉珍台北報導】

　購屋人對整體房價的信心分數驟減，投資客也跟著退場，以往一出手就是3、4間套房，現在卻急著脫手變現，從各家房仲店頭的統計可發現，套房委售物件近2個月來增加2成，成交量卻停滯，甚至有房仲業者直呼好慘，8月份已經快過完了，套房業績仍掛蛋。

　根據中信房屋的統計，8月份北市的房屋委售數字下修1.3％，但是，仔細調查各家房仲店頭的套房產品委售件數，卻發現套房的案量增加約2成。

　台灣房屋仁愛店店長李明勇說，有些近期完工的套房新建案，開始丟到店頭委售，店內的套房接案量，增加1成左右，但是，成交量卻處於停滯狀態。

　受到整體環境低迷的影響，原本是年輕人較能負擔的套房產品，最近因貸款不好貸，自備款必須準備更多，對財力較薄弱的年輕人來說，負擔加重，寧願以租代買，造成套房委售件數增加、成交量卻下滑的局面。

　尤其是坐落地段較偏遠的套房產品，委售件數高達2成以上，由於交通便利性不夠強，購屋人考量到申貸成數有困難，所以套房無法得到青睞，接手意願不高，以致成交量少得可憐，有位房仲業者甚至說，都已經8月底了，套房業績還沒冒泡，直呼好慘。

　至於交通便利性高的套房，轉手性較佳。信義房屋忠孝復興店專案經理枋岳毅指出，捷運沿線套房，轉手性不差，以8月份而言，店內就有2間成交。

　不過，就算能夠成交，平均單價也下滑1成，以忠孝復興捷運站周邊的套房為例，原本每坪60萬元，現已降到每坪53萬元，交通較不便的套房產品，每坪單價可能將有2成5的跌幅。

　從台中起家而北上發展的群義房屋，該公司執行協理林昌輝說，中南部屬於整棟套房的類型，而且多半在大專院校附近，固定的承租客是學生族群，投報率都高達6％至9％，所以較不受景氣而有大波動。

　反觀北部套房，由於投資客看空房市、菜籃族荷包缺現金，雙雙脫手變現，賣壓較重。
http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/080828/37/9gb.html